Interview with the CEO

Dato’ Hisham bin Othman
Executive Director and Chief Executive Officer

Interview as published in Hektar REIT's 2017 Annual Report.

Sila terangkan prestasi Hektar REIT pada 2017. Adakah 2017 dianggap tahun yang baik atau buruk?

Dalam keadaan yang mencabar ini, saya berpendapat 2017 merupakan tahun yang memuaskan bagi Hektar REIT. Kami berjaya mengatasi atau mengurangkan banyak tekanan terhadap hasil dan kos sehingga dapat mencapai keputusan kewangan agak baik. Kami telah mengisytiharkan pulangan yang menguntungkan buat para pemegang unit kami.

Pada masa yang sama, kami telah memulakan strategi memperkukuhkan kedudukan semua pusat membeli-belah kami menerusi Inisiatif Peningkatan Aset (AEI) dan usaha penggabungan semula penyewa agar kami kekal menarik dan relevan kepada pelanggan melangkau 2017.

Secara keseluruhan, 2017 merupakan tahun yang penuh cabaran, penyesuaian dan pembaharuan.

Awal 2017 memperlihatkan tekanan berterusan terhadap industri peruncitan. Tahun ini bermula dengan laporan pengecutan jualan runcit seluruh negara sebanyak 1.2% dalam suku kewangan pertama 2017. Dengan menumpu pada usaha asas, kami telah menjalankan usaha penggabungan semula penyewa, AEI, inisiatif kecekapan tenaga dan pemasaran agresif untuk terus mewujudkan nilai. Pada pengakhir 2017, kami bukan sahaja dapat meraih hasil yang lebih tinggi, malah saiz portfolio kami bertambah, dari tahun sebelumnya. Kami sekarang berada dalam kedudukan yang teguh untuk menghadapi masa depan.

Apakah cabaran yang dihadapi Hektar REIT pada 2017?

Tiga arah aliran penting telah menonjol pada 2017.

Pertama, kami terpaksa menghadapi kehendak pengguna yang rataratanya lesu sepanjang tahun. Ini disebabkan gabungan tekanan inflasi daripada matawang Ringgit yang lemah, pinjaman dalam negeri yang tinggi serta kesan berterusan daripada pelaksanaan Cukai Perkhidmatan dan Barang, dengan persekitaran pendapatan rumah yang mendatar.

Disebabkan kemerosotan kuasa beli, pengguna Malaysia telah mengambil sikap berhati-hati dalam perbelanjaan mereka pada 2017, mengakibatkan pertumbuhan penjualan runcit yang hanya dilaporkan sebanyak 1.9% bagi 9 bulan pertama 2017.

Memburukkan lagi keadaan, kami terpaksa menghadapi saingan yang semakin meningkat daripada pusat membeli-belah sedia ada dan baharu, yang menawarkan kadar dan pakej menarik untuk memikat penyewa.

Kedua, kami telah menyaksikan anjakan tabiat pengguna dengan kemunculan ekonomi digital dan e-dagang. Pada 2017, penembusan e-dagang di Malaysia telah melonjak ke 5%, dengan anggaran perbelanjaaan e-dagang bukan kembara sebanyak RM5 bilion sepanjang tahun.

Meskipun kelihatan kecil berbanding dengan jumlah paras jualan runcit tahunan dalam negeri sebanyak RM100 bilion, kesan ekonomi digital terhadap tabiat dan gaya hidup pengguna adalah meluas dan kemungkinan kekal.

Ketiga, Lembah Kelang dan Melaka dibanjiri banyak pusat membelibelah yang telah memberi persaingan sengit kepada pusat membeli-belah kami. Ini memberi kesan kepada jumlah kunjungan kami, pendapatan daripada sewaan dan jualan peruncit. Saingan ini juga telah memberi kesan dalam mengekalkan dan mencari pekerja yang berkualiti. Situasi ini telah mengakibatkan hasil yang lebih rendah kerana penyewa prospektif mempunyai pilihan dan pengaruh di pasaran.

Bagaimanakah respons Hektar REIT terhadap pelbagai cabaran ini?

Perkara pertama yang diberi perhatian ialah perubahan dalam perbelanjaan biasa pengguna, yang mana kami telah menumpu pada berkomunikasi dan berbincang dengan pelanggan untuk menggalakkan mereka supaya berbelanja lebih dan meningkatkan kunjungan bagi setiap pelanggan.

Selain pemasaran asas, kami telah menggunakan strategi yang lebih khusus berkenaan pengalaman membeli-belah sebelum dan selepas, di wadah dalam talian untuk memacu pengunjung ke pusat membeli-belah kami dan mengutip ulasan pengalaman. Di samping itu, kami bertujuan meningkatkan masa kunjungan pelanggan di pusat membeli-belah kami dan kunjungan ulangan dengan menumpu pada membangunkan dan mengekalkan suasana membeli-belah yang digemari pengguna dan peruncit. Kami meneruskan usaha kami dalam menyesuaikan gabungan penyewa kami dengan perubahan keperluan, cita rasa dan gaya hidup pengguna.

Kami sekarang mempunyai kandungan penyewa yang lebih tinggi dalam sektor makanan & minuman, hiburan, rekreasi dan sukan bagi memudahkan para pengguna berkumpul di pusat membelibelah kami untuk membeli-belah dan meluangkan masa berkualiti bersama rakan dan keluarga mereka.

Bagi pusat membeli-belah luar bandar, kami mengekalkan tarikan dengan memperkenalkan jenama produk baharu yang berkualiti dan terkini berhampiran dengan pengguna di subbandar dan pekan kecil. Ini mengurangkan masa perjalanan mereka untuk menikmati suasana membeli-belah yang berkualiti. Kami juga telah memperbaiki kemudahan kami untuk memberi keselesaan dan kenyamanan kepada pengunjung kami.

Berkaitan dengan kebangkitan e-dagang yang telah mula mengubah struktur peruncitan, kami mengambil pendekatan serampang tiga mata untuk menangani cabaran ini.

Banyak kajian telah menunjukkan kesalingbergantungan antara kedai dalam talian dengan kehadiran di pusat membeli-belah. Pengguna masih mahu mengalami, menghidu, memegang dan merasai barang yang mereka ingin beli. Oleh sebab itu, rangkaian yang pelbagai penting bagi daya maju jangka panjang.

Kami bekerjasama dengan para penyewa dan rakan niaga kami untuk mempertingkatkan pengalaman membeli-belah dengan menumpu pada kepuasan pelanggan menerusi kempen pemasaran yang lebih teguh seperti program ganjaran di pusat membeli-belah kami yang tidak boleh direplikakan dalam talian.

Kami kemudiannya menggalakkan para penyewa kami agar aktif dalam kedua-dua saluran, iaitu di kedai nyata dan dalam talian untuk meningkatkan kehadiran jenama mereka.

Akhir sekali, untuk terus mengujakan pelanggan dan juga menarik para peruncit dalam talian untuk membuka kedai tetap di pusat membeli-belah kami, kami telah menyediakan peluang bagi mereka mengembangkan kehadiran pelanggan menerusi kedai sementara dan bazar hari minggu.

Kelenturan merupakan kunci dalam industri yang sentiasa berubah. Sebagai sebahagian daripada strategi korporat kami, kami berusaha mengoptimumkan portfolio kami melalui inisiatif mewujudkan nilai yang termasuk peningkatan aset, mewujudkan ruang sewaan bersih tambahan, dan penyusunan semula lot atau penukaran ruang bagi membantu meningkatkan pendapatan dan membolehkan pembukaan lebih banyak kedai peruncitan.

Projek utama kami tahun ini ialah di Kulim Central, yang telah berjaya disiapkan mengikut peruntukan.

Bagi memastikan syarikat kami terus menunjukkan prestasi baik, kami telah memperkukuhkan sumber manusia kami, dengan merekrut bakat terbaik melalui penelitian semula proses merekrut serta meningkatkan kecekapan pasukan kami dengan menghantar kakitangan penting menjalani latihan supaya menjadi lebih efektif dan produktif.

Secara keseluruhan, kami percaya iltizam kami dalam sentiasa menyesuaikan dengan cita rasa pengguna teras kami telah menyebabkan pusat-pusat membeli-belah Hektar kekal relevan dalam kehidupan komuniti masing-masing.

Apa maksud Dato’ tentang 2017 merupakan tahun pembaharuan?

2017 merupakan detik penting perjalanan kami, suatu tempoh permulaan baharu dalam persekitaran yang sedang melalui perubahan struktur, di Malaysia dan seluruh dunia. Untuk terus relevan dalam kehidupan semasa, adalah penting untuk portfolio pusat membeli-belah kami menjalani proses pembaharuan.

Berkaitan dengan ini, 2017 telah menyaksikan kelahiran semula Kulim Central ekoran Inisiatif Peningkatan Aset, yang menambah ruang sewaan bersih seluas 20,000 kaki persegi dengan perbaikan mutu pengalaman, fungsi dan estetik, medan selera baharu yang menawarkan santapan tempatan dalam persekitaran moden, serta suasana membeli-belah yang lebih ulung hasil gabungan penyewa yang semakin bertambah.

Subang Parade juga sedang melalui perubahan untuk memperkukuhkan kedudukannya sebagai pusat membeli-belah komuniti utama di Subang Jaya. Pusat ini sekarang sedang menjalani usaha penggabungan semula penyewa dan kami sudahpun memulakan Inisiatif Peningkatan Aset yang dinanti-nantikan. Inisiatif ini direka bentuk untuk menambah Ruang Sewaan Bersih bagi menempatkan lebih banyak kedai makanan & minuman, serta memperbaiki muka pusat membeli-belah, sekaligus mewujudkan suasana membeli-belah yang lebih baik buat pembeli dan pengunjung.

Peningkatan kualiti pawagam juga sedang dilaksanakan untuk mewujudkan suasana pawagam yang lebih menyeronokkan bagi penonton.

Kami juga telah melaksanakan usaha penggabungan semula penyewa yang lebih agresif di Mahkota Parade untuk menyesuaikan dengan perubahan kehendak pasaran tempatan serta menguasai sebahagian besar pasaran pelancong yang sedang membangun. Hasilnya, pusat membeli-belah tersebut sekarang menjadi hos kepada pelbagai jenama terkenal; kebanyakan jenama tersebut telah memilih Mahkota Parade sebagai lokasi sulung di Melaka.

Usaha ini disokong selanjutnya oleh usaha pemasaran yang agresif, termasuk mengadakan pelbagai acara dan aktiviti promosi, untuk mengukuhkan lagi kedudukan Mahkota Parade di pasaran ini.

Sebagai salah satu komitmen kami dalam memelihara alam semula jadi, kami telah memulakan inisiatif kecekapan dan pengurusan tenaga terhadap semua harta tanah kami. Cara penggunaan elektrik, reka bentuk semula, reka bentuk naik taraf dan penjajaran semula model operasi di setiap tapak dianggarkan akan, bila siap, mengurangkan agregat pelepasan karbon dioksida tahunan sebanyak 13.8 juta kg. (berdasarkan 0.94kg pelepasan karbon dioksida setiap kilowatt-jam penggunaan elektrik.)

Pada 2017, inisiatif ini telahpun menyumbang kepada pengurangan sebanyak 4% kos elektrik.

Akhir sekali, kami dengan bangga mengalu-alukan Segamat Central ke dalam portfolio pusat membeli-belah bercirikan kejiranan kami. Kami merancang untuk mewujudkan suasana membeli-belah yang lebih baik di Segamat Central buat masyarakat tempatan, dan akan terus memperbaiki gabungan peruncit, serta meningkatkan tarikan pusat membeli-belah tersebut.

Apakah yang dianggap sorotan penting pada 2017?

Kami telah mewujudkan beberapa sumber yang menjana potensi pertumbuhan jangka panjang.

Usaha penggabungan semula penyewa kami telah memacu pertumbuhan organik melalui perbaikan berterusan dalam gabungan peruncitan bagi pembeli dan pengunjung, manakala Inisiatif Peningkatan Aset yang sudah siap di Kulim Central akan memberi rangsangan yang besar kepada nilai yang ditawarkan oleh pusat membeli-belah tersebut.

Pembelian Segamat Central juga telah meningkatkan saiz portfolio kami menjangkau 2 juta kaki persegi, di samping menawarkan potensi yang tinggi untuk peningkatan nilai.

Pada awal 2017, kami telah memulakan rancangan yang bertujuan menaik taraf sistem penyaman udara dan pengalihan udara mekanikal (ACMV) sedia ada. Ekoran analisis audit, kami sekarang dalam proses membeli sistem ACMV yang dianggar dapat mengurangkan penggunaan elektrik sebanyak 30%.

Sistem ini akan dibeli bersama pemasangan pendingin cekaptenaga, pam dan menara pendingin, penggunaan kawalan bangunan yang boleh diubah dan dinamik, sistem automasi serta pelaksanaan amalan terbaik ke arah pematuhan MS 1525.

Kami juga berbesar hati apabila dianugerahi “Terbaik dalam Kehadiran Dalam Talian” di Anugerah Terbaik di Bawah Sebilion (BUBA) 2017 anjuran Focus Malaysia, suatu pengiktirafan industri terhadap komitmen kami dalam memberi maklumat yang cukup, jitu dan tepat pada masanya kepada para pemegang kepentingan kami.

Apakah faktor terpenting untuk maju ke hadapan?

Iltizam kami dalam memenuhi dan mengatasi jangkaan para pemegang kepentingan kami.

Kami harus sentiasa berkomunikasi dan berbincang dengan pembeli, pengguna dan pengunjung kami bagi mengikut perkembangan semasa, serta menduga dan bersedia menghadapi arah aliran masa depan. Kami juga perlu bekerjasama dengan para penyewa kami dalam memacu tahap pendapatan yang lebih tinggi demi pertumbuhan bersama.

Tenaga kerja kami harus diperkayakan secara berterusan dari segi kemahiran, pengetahuan dan juga persekitaran pekerjaan yang selamat dan sihat.

Kami juga harus terus memainkan peranan untuk alam semula jadi dan masyarakat kita. Paling penting, kami harus memastikan rekod prestasi pembayaran dividen seunit selama 11 tahun kepada para pemegang unit dikekalkan.

Iltizam ini merupakan kunci prestasi kami tahun demi tahun. Untuk bergerak ke hadapan, kami akan terus menduga perubahan tabiat pengguna, membangunkan dan mengekalkan penyewa teras yang setia, membina tenaga kerja yang majmuk, cekap dan berazam tinggi, cekal dalam mengurangkan jejak karbon, menjadi ahli penting dalam pelbagai masyarakat yang kami anggotai dan memenuhi janji kami kepada para pemegang unit.

Apakah jangkaan dalam masa terdekat ini?

Anda akan lihat usaha berlarutan kami ke arah memainkan peranan yang lebih besar dalam kehidupan masyarakat di sekitar pusat membeli-belah kami. Pusat membeli-belah kami akan menjadi destinasi unggul bagi rakan dan keluarga dalam mewujudkan kenangan yang tidak dapat dilupakan sambil meluangkan masa berkualiti bersama.

Kunjungan mereka akan diperkayakan dengan pelbagai pilihan rekreasi, sukan dan hiburan yang tersedia di pusat kami untuk suasana gaya hidup yang baik.

Pusat membeli-belah kami juga akan memberi peluang dan ruang kepada usahawan tempatan untuk berkembang maju.

Kami juga akan meneruskan strategi kami dalam mengenal pasti sasaran potensi yang memenuhi kriteria pembelian kami bagi mengembangkan portfolio pusat membeli-belah Hektar REIT.

Kami akan meneruskan usaha untuk mengoptimumkan kos dan mencari kaedah baru untuk mengurangkan kos operasi di kesemua pusat membeli-belah bagi memastikan pulangan kepada para pemegang unit kami kekal mampan.

Kami sedar pertumbuhan mampan akan menjadi sukar tanpa komitmen kepada urus tadbir korporat yang luar biasa dan kewarganegaraan korporat yang dapat menjadi contoh. Kami akan terus mengamalkan sikap berhati-hati, dengan pengurusan risiko yang teguh dan pematuhan penuh kepada semua keperluan kawal selia.

Anda akan menyaksikan kami terus mempertingkatkan pusat membeli-belah kami melalui Inisiatif Peningkatan Aset yang menumpu pada mewujudkan pusat membeli-belah masa depan.

Perjalanan kami juga akan dipacu oleh pertumbuhan, sama ada secara organik mahupun pembelian.

Kami juga akan berusaha untuk terus memberi pulangan yang baik dan stabil kepada para pemegang unit sebagai penghargaan atas sokongan dan kesetiaan mereka.

Ini merupakan detik yang memang mengujakan bagi Hektar REIT.