Interview with the CEO

Dato’ Hisham bin Othman
Executive Director and Chief Executive Officer

Interview as published in Hektar REIT's 2017 Annual Report.

您如何形容贺达产托在2017年的表现?您认为这是好景或不景的一 年?

在重重挑战的情况下,我可以说,贺达产托在这一年的表现相当良 好。我们得以克服或纾缓收入与成本所面对的许多压力,并且到了 年杪,我们得以交出相当良好的业绩,并派发可观回酬给单位持有 人。与此同时,我们着手实施资产增值举措行动(AEI)与租户重 新组合的策略,来提高我们所拥有的购物中心之定位,以确保这些 购物中心在2017年之后,仍对客户具有吸引力,也能贴近他们的需 求。整体而言,这是充满挑战、适应与更新的一年。

2017年初看到零售业持续面对压力。一年伊始,就有报告指出2017 年第一季的零售销售额萎缩了1.2%。在专注一致于本身的基本承 诺下,我们继续着手在租户重新组合、资产增值举措行动、节省能 源举措,积极进取的营销工作,以持续创造价值。在2017年将近尾 声时,我们不仅赚取更高的收入,也有比前一年更大规模的资产组 合。我们相信我们现在以更强大的状态迎向未来。

贺达产托于2017年面对哪些挑战?

2017年有三股主要趋势更为显著。

首先,我们一整年都面对着消费者情绪显著低迷的情况。在家庭收 入普遍持平的大环境下,令吉汇率无法振作、高企的国内债务,以 及征收消费税所带来的后遗症,这些因素综合成通货膨胀压力。在 购买力下降下,马来西亚消费人于2017年都谨慎消费,以致于这一 年首9个月的零售销售额只上扬1.9%。雪上加霜的是,我们面对来 自现有与新开张购物中心的竞争,他们给予具竞争力的租金率与福 利,来吸引租户。

其次,在数码经济与电子商务时代临到之际,我们看到消费者行为出 现一些转变。马来西亚2017年的电子商务普及率增至5%,一整年的 非旅行电子商务开销总值估计高达50亿令吉。虽然与我国全年零售 销售总额约1000亿令吉相比,这只是小巫见大巫,然而,数码经济 对消费者行为与生活方式的影响不但是广泛,且可能是永久性的。

第三点,巴生河流域与马六甲的购物中心供应过剩,让我们在当地 的购物中心面对激烈竞争,这不仅对我们访客的客流量、租金收入 与租户的销售额造成冲击,也影响我们要留住与招揽优质员工的努 力。供应过剩导致收入降低,因为潜在租户有更多选择,以善用市 场上具有的机会。

贺达产托如何回应这些挑战?

我们对首项关注即消费人习惯性花费模式有所改变的应对方案是 着重专注于更多客户接触,鼓励他们多花费并增加每位客户的到访 次数。除了地面营销,我们采用更具体的策略,在网上平台收集他 们到访之前与之后的零售体验,以推动购物中心的人潮,并收取客 户体验性的评价。除此之外,我们也专注于开发并保持有利于消费 人与零售商的零售环境,旨在延长客户每次在购物中心逗留的时 间,并吸引他们再度光临。我们持续努力调整租户组合,以顺应消 费者需求、品味与生活方式的变化。我们如今有更多的饮食、娱乐、 休闲与运动的店面,以方便前来我们购物中心的消费人,不仅来逛 街,也可以和他们的亲友共度优质时光。至于市郊地区商场,我们 引入更优势且时尚产品的崭新品牌,来到郊区与市镇消费人当中, 让他们不必舟车劳顿亦可享受优质购物体验。我们也改善设施,让 购物者有更愉悦与舒适的购物体验。

至于电子商务崛起,开始改变零售业结构的趋势,我们采取三项方 法来应对这项挑战。大量研究显示,网上商店与实体商店有唇齿相 依的关系。消费人仍想要体验、嗅闻、触摸与感觉他们所要购买的 物品,因此全面的渠道是确保长期营商可行性的重要关键。我们与 租户及伙伴合作,专注于客户满意度来增强零售体验,其中包括更 强大的营销行动,例如在我们的购物中心推行积分奖励计划,这是 网上购物所无法取代的。我们也鼓励租户同时在实体店与网上皆保 持活跃,以增加他们品牌知名度。最后,为了让客户有新鲜感,也要 招揽网上零售商在我们的购物中心设定永久商店,我们透过临时弹 出式商店与周末市集,让这些网上零售商有个平台与客户接触,增 加他们在客户心中的存在感。

在瞬息万变的行业里,灵活变通是关键所在。配合我们的企业策 略,我们寻求透过价值创造举措,让资产组合充分发挥使用效能, 包括资产增强、创造出额外净可出租面积,重新配置单位,或转换 空间,以增加收入,并且有更多零售商店。这些举措于2017年在首 邦百利广场、居林新世纪广场与皇冠百利广场进行。我们也开始部 署在Segamat Central推行这些举措。我们今年主要的项目是在 居林新世纪广场,此项目已在符合预算与进度表下成功完成。

为了确保本公司继续有表现良好,我们已增强人力资源,透过检讨 招募程序,来网罗业界顶尖人才,同时挑选主要人员参加业界的培 训,以提高他们的效率与生产力,来加强我们团队的职业能力素 质。

总体而言,我们相信致力于不断地顺应客户群的需求,有助贺达产 托的购物中心继续在个别社区贴近客户的脉搏。

您说2017年是更新的一年,这是什么意思呢?

正当马来西亚与全球都在出现结构性变化的环境下,2017年是我 们旅程中的重要里程碑,这也是掀开新页的时期。要继续成为当地 社区生活的一部分,我们的购物中心组合就须经历更新的过程。就 此而言,这一年看到居林新世纪广场在资产增值举措行动下焕然一新,额外的净可出租面积逾2万平方尺,在购物体验、功能与外观 上都有极大的改进,全新的饮食厅在现代化装潢下,汇集了各式各 样的本地美食,也藉着阵容更浩大的租户组合,提供更丰富的零售 购物体验。

首邦百利广场也在进行转变,以进一步巩固作为首邦市主要社区 购物中心的地位。目前它正在进行租户重新组合计划,而我们也开 始着手众所期待的资产增值举措行动。此举措将创造额外净可出 租面积,以容纳更多饮食商店,也改善购物中心的外观,并让购物 者与访客有更丰富的零售购物体验。提升电影院的工程也在进行 中,以便日后让电影发烧友有更愉悦的观看电影体验。

我们亦在皇冠百利广场推行积极的租户重新组合计划,因为我们 顺应当地市场的需求变化,也要从可观的到访游客市场中分一杯 羹。因此,目前这个购物中心有好些卓著、有名气品牌的商店,而这 些品牌选择皇冠百利广场,作为他们进驻马六甲市场的第一站。此 计划也配合同样积极的营销努力,包括各式各样的盛事与促销活 动,以进一步加强皇冠百利广场在市场上的地位。

配合我们欲为环保尽一分力的承诺,我们在所有产业都推行提高能 源效能与管理举措。在节省电力方面,我们重新设计、改装并重新 组合每个场地的经营模式,一旦完成后,预计可将二氧化碳的总排 放量每年减少1380万公吨(根据每千瓦小时电力消耗将产生0.94公 斤的二氧化碳排放量计算)。在2017年,此举措已助我们降低了4% 的电费。

最后,我们很荣幸地欢迎Segamat Central加入我们的近邻购物 中心的阵容。我们有意大幅提升Segamat Central可为当地社区 带来的零售购物体验,并持续改善此购物中心的零售组合,同时美 化其外观。

请问您认为2017年的关键亮点是什么?

从业绩表现的角度而言,我们于2017年有所增长,这是值得我们也 开创了好些具有潜能带来长期成长的领域。我们持续为购物者与访 客改善零售组合,藉重新调整租户组合来推动组织性成长,同时, 居林新世纪广场已完成的资产增值举措行动将可大大提升购物中 心的整体价值。我们收购Segamat Central也使我们的产业组合 面积超越了200万平方尺,而且也在价值创造与增值上提供格外的 潜能。

我们于2017年初推行一项计划,旨在改善现有的空调与机械通风 (ACMV)系统。在作出审计与分析后,我们如今正在添置估计可 降低30%电力消耗的ACMV系统。添置程序包括安装节能的冷水 机、水泵与冷却塔,应用可变与动态的建筑管理,以及自动化系统, 以及实施符合MS 1525标准的最佳守则。

我们荣获《马来西亚Focus》举办2017最佳市值10亿令吉以下企业 大奖(BUBA)的“最佳网络存在奖”,也让我们深受鼓舞。这是业界 认同我们致力于为所有利益相关者提供充足、准确与及时披露信息 的承诺。

请问您认为推动前进的最重要动力是什么?

我们要符合并超越全体利益相关者期望的承诺,是我们前进的最 大动力。

我们与购物者、消费人与访客的接触不仅是根据他们现有的喜好而 保持联系,也要藉此类接触以预见与准备应对未来趋势。我们也需 要与租户携手合作,推动营业额到更高水平,以带来互惠互利的共同 成长。我们不仅会让工作人员继续更有技能与知识,也会提供安全与 健康的工作环境。我们亦须继续为环保与社区作出贡献。更重要的 是,我们需要专注于财务表现,以确保我们得以保持连续11年不间断 派发具吸引力的每单位配息(DPU)给单位持有人的过往记录。

这项承诺将是未来几年表现的关键。放眼未来,我们已得以预见消 费者行为的改变,开发并保持忠诚的租户群,建立多元、能干又积 极主动的工作人员,坚持减少碳排放量,成为我们所处各社区的主 要成员,并且向单位持有人交付出我们的承诺。

我们在短期内可有什么样的期待?

您可看到我们继续努力在我们购物中心所处的各个社区生活里扮 演更重要角色。我们的购物中心将成为当地人必到的好去处,与亲 友欢度美好时光,留下难忘回忆。他们的到访可藉着享受各种休闲 与运动活动,以及娱乐而更加多姿多彩,这些都是有益身心健康的 生活方式体验。我们的购物中心亦让当地企业有空间与商机以兴旺 成长。

我们将继续原有策略,物色符合我们收购条件的潜在目标,以壮大 贺达产托的购物中心组合。

我们将继续成本最优化努力,并寻找新方法以降低各个购物中心的 营运成本,以确保我们的单位持有人获得持续性的回酬。

我们认识到,若非致力于卓越企业治理与足以作为典范的企业公民 意识,任何的成长都难以持久。我们将继续保持审慎,且执行健全 的风险管理与全面地遵守所有监管规定。

您可看到我们将继续透过资产增值举措行动来为购物中心增值, 并专注于打造明日的购物中心。我们旅程的动力,将来自组织性与 收购所推动的成长。我们也将努力地继续交付良好且稳定的回酬给 单位持有人,感谢他们的鼎力支持与忠诚相随。

这确实是贺达产托扣人心弦的时光。