2007

Pemegang Unit Hektar REIT yang dihargai,

Bagi pihak Lembaga Pengarah, saya dengan besar hati ingin berkongsi bersama anda laporan tahunan sulung Hektar REIT bagi tahun kewangan 2007, yang meliputi tempoh 13 bulan berakhir 31 Disember 2007.

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2007 Annual Report.

Hektar REIT telah disenaraikan di Papan Utama Bursa Malaysia Securities Berhad pada 4 Disember 2006. Prestasi tahun pertama sebagai entiti yang tersenarai di Bursa Malaysia telah mengatasi jangkaan awal kami. Bagi tempoh tahun ini, prestasi operasi kami telah mengatasi sasaran kewangan kami, seperti yang terkandung di dalam prospektus tawaran awam awal. Sokongan daripada para pelabur kami juga amatlah positif.

Bagi tempoh kewangan berakhir 2007, Hektar REIT telah mengagihkan jumlah dividen sebanyak 10.71 sen seunit dimana pengagihan dividen ini adalah 11% lebih tinggi daripada sasaran kami. Bagi tempoh kewangan ini, Hektar REIT telah membuahkan jumlah pulangan sebanyak 54% untuk pelabur-pelabur runcit yang melanggan semasa tawaran awam awal (46% untuk pelabur-pelabur institusi yang melanggan semasa tawaran awam awal). Harga unit Hektar REIT telah meningkat, mengakhiri tahun 2007 dengan harga RM1.51, meningkat sebanyak 44% dari harga runcit semasa tawaran awam awal dan melangkaui pulangan Indeks Komposit Kuala Lumpur pada tahun 2007 yang berjumlah 31.8%.

Kami berbangga kerana mempunyai pelabur-pelabur yang mantap didalam portfolio dan justeru itu, kami menghargai sokongan berterusan anda. Setakat ini, langkah-langkah awal yang diambil agak memberangsangkan dan kami percaya prospek masa hadapan kami kami akan menjadi lebih baik.

Bagi manfaat pelabur-pelabur baru, kami ingin mengimbas kembali sejarah Hektar setakat ini.

Permulaan dan sejarah kami

Kumpulan Hektar telah ditubuhkan untuk menumpu kepada pembangunan, pelaburan dan pengurusan pusat-pusat membeli-belah. Kami mula beroperasi lebih daripada lima tahun dahulu dengan wawasan mewujudkan suasana membeli-belah bertaraf antarabangsa untuk para pengguna rakyat Malaysia. Pada masa itu, terdapat hanya segolongan kecil pusat membeli-belah di Malaysia yang diuruskan dengan baik. Kami percaya bahawa para pembeli di Malaysia patut diberi peluang untuk mengunjung pusat membeli-belah yang diurus dengan baik. Kami telah mengembara ke seluruh dunia untuk menganalisa pengurusan pusat-pusat membeli-belah terkenal yang direka untuk golongan pengguna kelas pertengahan dan kami telah menerapkan amalan terbaik antarabangsa sebagai tahap rujukan di dalam pengurusan kami. Cogan kata kami ialah “Mewujudkan Suasana Membeli-belah Kegemaran Ramai” dan kami akan melaksanakan cogan kata kami dengan sepenuh hati.

Pada lewat tahun 2003, kami telah membeli Subang Parade dan Mahkota Parade. Kami telah menghantar pengurus-pengurus tempatan kami ke persidangan-persidangan dan seminar-seminar antarabangsa. Dalam proses itu, kami telah mewujudkan piawaian kami yang tersendiri, sepertimana yang dicerminkan oleh pengubahsuaian penuh dan transformasi Subang Parade. Sepertimana yang mungkin diingati oleh kebanyakan rakyat Malaysia, Subang Parade pernah dilaungkan sebagai pusat membeli-belah yang terpanjang di Asia Tenggara apabila ianya dibuka 20 tahun yang lalu. Kami percaya kami telah mengembalikan semula kecergasan dan keceriaannya dalam jangkamasa 2 tahun yang berlalu ini dan kepada mereka yang belum berkunjung ke Subang Parade dalam jangkamasa ini, kami mengesyorkan supaya anda berkunjung ke sana.

Syarikat-syarikat persendirian Kumpulan Hektar terus berusaha menjalankan projek-projek pembangunan dan pembangunan semula. Projek mercu tanda kami adalah Hilltop di Nusajaya. Projek Hilltop adalah terletak di tapak seluas 52 ekar dan akan menempatkan ruang runcit yang melebihi satu juta kaki persegi. Hilltop adalah sebuah pusat beli-belah berkonsepkan cara hidup moden, berdasarkan trend rekaan terkini dan mempamerkan gabungan kawasan membeli-belah di dalam bangunan, kawasan membeli-belah di jalanan utama (“high street”) dan suasana ruang terbuka luar bangunan yang luas. Kami percaya bahawa Hilltop akan melangkaui pengalaman membeli-belah yang sedia ada di selatan Malaysia kerana kami berasa rakyat Johor patut menikmati yang lebih baik.

Projek pembangunan semula kami termasuk pengeluasan Subang Parade yang terletak di tapak kosong yang bersebelahan dengan Subang Parade seluas 2 ekar yang kini sesuai untuk dimulakan pembangunan. Sejak pengubahsuaian penuhnya, ruang huni Subang Parade telah mencecah 99.9% pada hujung tahun 2007 dan kini tiba masanya untuk diperluaskan. Kedua-dua hartanah ini akan disuntik ke dalam Hektar REIT pada masa yang sesuai iaitu, apabila pulangan kewangannya menjadi positif.

Sebagai entiti yang disenaraikan di Papan Utama Bursa Malaysia, Hektar REIT ialah platform utama kami di dalam pembangunan dan pembelian kompleks membeli-belah. Hektar REIT membolehkan kami berkomunikasi terus dengan pelabur-pelabur dan menggunakan pasaran modal untuk membiaya strategi pertumbuhan kami.

Pretasi kewangan Hektar REIT

Hektar REIT telah mengagihkan dividen (melebihi sasaran) sebanyak 10.71 sen seunit bagi tempoh tiga belas (13) bulan berakhir 31 Disember 2007. Pengagihan ini adalah lebih kurang 11.2% melebihi daripada sasaran yang terkandung di dalam prospektus yang dikeluarkan semasa tawaran permulaan bertarikh 15 November 2006.

Kami menyatakan di dalam prospektus kami pada masa itu bahawa sekiranya tiada sebarang halangan di luar dugaan, kami akan megagihkan dividen sasaran penuh iaitu 9.6 sen atau 90% daripada untung bersih sebenar, yang mana lebih tinggi. Akhirnya kami mencapai jumlah yang lebih tinggi.

Untung bersih sebenar (direalisasi) yang dicapai kami ialah RM36.7 juta, iaitu 19.1% lebih tinggi daripada sasaran kami. Kami mencapai jumlah ini disebabkan oleh perolehan yang mencecah RM78.3 juta, iaitu 5% melebihi dari sasaran kami, sementara kami berjaya mengawal kos operasi kami. Kami juga merupakan benefisiari dalam suasana saingan sengit kadar faedah pinjaman dimana penjimatan perbelanjaan faedah adalah 28.6% lebih baik dibandingkan dengan sasaran kami. Perbelanjaan faedah kami akan terus ditetapkan untuk tahun 2008 pada 4.95%, masih 15% lebih baik berbanding sasaran kami.

Dalam tahun pertama operasi kami, kami telah meningkatkan Nilai Aset Bersih Hektar REIT sebanyak 15%. Setakat 9 Januari 2008, kami mengumumkan penilaian semula portfolio hartanah kami kepada RM1.205 seunit, meningkat 13.7 sen daripada Nilai Aset Bersih kami sebelum ini yang dirakamkan sebanyak RM1.04 pada bulan September 2007.

Ulasan portfolio

Prestasi kewangan yang kental ini adalah hasil dari prestasi operasi portfolio Hektar REIT yang mantap. Kadar trafik para pengunjung, salah satu penunjuk prestasi utama yang penting bagi pusat membeli-belah, adalah di pantau oleh sistem "Footfall", satu sistem dari UK yang menggunakan kamera untuk mengambil gambar pengunjung-pengunjung masuk dan keluar dari pusat membeli belah di beberapa pintu-pintu masuk tertentu.

Pada tahun 2007, trafik pengunjung-pengunjung ke Subang Parade bertambah sebanyak 32.6% kepada 7.8 juta, berbanding tahun 2006. Sebahagian besar penambahan ini adalah hasil dari rupa dan rasa baru Subang Parade selepas pengubahsuaian dan pemuliharaannya. Trafik para pengunjung ke Mahkota Parade pula naik sebanyak 2% kepada 8.8 juta, berbanding dengan tahun 2006. Kami terutamanya berbangga dengan prestasi yang positif ini kerana ia menunjukkan bahawa jumlah pengunjung-pengunjung yang melawat Subang Parade dan Mahkota Parade masih bertambah walaupun terdapat pembukaan pusat-pusat membeli-belah utama yang baru di kedua-dua pasaran dalam tahun yang lepas.

Sepanjang tahun 2007, kadar penghunian adalah stabil pada purata 96.9%. Di Subang Parade, kadar penghunian ialah 99.9%. Kami berjaya mengekalkan kadar penghunian ini berdasarkan terma-terma penyewaan yang kami tetapkan. Kenaikan kadar sewa pada suku keempat adalah positif dengan 16 perjanjian penyewaan yang baru atau dibaharui, dengan kadar pertumbuhan penyewaan yang rata-ratanya sebanyak 15%.

Secara keseluruhan, pada tahun 2007, 43 perjanjian penyewaan dimeterai. Ini merupakan 29% dari kawasan sewaan bersih Subang Parade pada kadar pertumbuhan penyewaan yang rata-ratanya sebanyak 16%.

Sementara itu, prestasi operasi di Mahkota Parade adalah agak bercampur-campur. Pada suku keempat, 10 perjanjian penyewaan dimeterai pada kadar pertumbuhan penyewaan kurang dari 1%. Kadar pertumbuhan yang kurang memberangsangkan ini adalah akibat dari kehadiran kompleks membeli-belah yang baru yang terletak di hadapan Mahkota Parade.

Memandangkan lokasi Mahkota Parade yang berada di kawasan perniagaan dan tapak bersejarah di Melaka, penambahan pusat membeli-belah yang baru ini akan, pada jangka masa yang panjang, melengkapkan dan menaikkan taraf kawasan itu sebagai kawasan membeli-belah, sama seperti kawasan membeli-belah Bukit Bintang yang terkenal di Kuala Lumpur.

Akan tetapi, pada jangka masa yang terdekat ini, kehadiran kompleks membeli-belah baru ini dijangka akan menyebabkan tekanan arah aliran menurun kepada kadar pertumbuhan penyewaan di Mahkota Parade.

Secara keseluruhan, pada tahun 2007, 41 perjanjian penyewaan dimeterai. Ini merupakan 11% dari kawasan sewaan bersih Mahkota Parade pada kadar pertumbuhan penyewaan yang rata-ratanya sebanyak 27%. Walaupun suku keempatnya agak lemah, ini adalah satu perkembangan positif.

Kami berpegang kepada dasar pemuliharaan dan pengubahsuaian aset kerana ia penting dalam pengurusan hartanah. Pada tahun 2006, kami telah berjaya memulihara dan mengubahsuai tingkat bawah di Mahkota Parade yang telah mewujudkan satu zon membeli-belah yang baru. Sebelum ini, penyewa yang terdahulu telah menduduki kawasan seluas 28,460 kaki persegi, tetapi membayar hanya satu perlima dari kadar purata tingkat bawah. Setelah penyewa tersebut disingkirkan, kami telah memecahkan kawasan tersebut kepada unit-unit yang lebih kecil. Pada suku pertama 2007, sekurang-kurangnya 13 penyewa-penyewa baru telah menyewa kawasan tersebut pada kadar 124% lebih dari sewa sebelumnya.

Berdasarkan pengalaman ini, kami merasakan bahawa lebih banyak lagi usaha pengubahsuaian dan pemuliharaan yang perlu dibuat. Matlamat kami ialah untuk mengulangi kejayaan pengubahsuaian dan pemuliharaan di Subang Parade. Kami akan memaklumkan anda mengenai rancangan kami pada masa yang sesuai.

Memperkenalkan dasar agihan dividen setiap suku tahunan

Pada bulan pertama selepas disenaraikan, harga pasaran Hektar REIT jatuh di bawah harga tawaran awam awalnya, (iaitu RM1.05 untuk pelabur runcit dan RM1.11 untuk pelabur institusi) dan terkatung-katung di antara jurang 95 sen sehingga RM1. Kami percaya ini berlaku kerana kurangnya kesedaran masyarakat pelabur terhadap instrumen REIT dan juga Hektar REIT.

Untuk menangani kekusutan harga pasaran ini, kami telah mengadakan "roadshow" yang lebih agresif selepas penyenaraian Hektar REIT. Kami telah mengunjungi dan berjumpa dengan pelabur dan bakal pelabur-pelabur di dalam dan luar negara. Kami menyertai banyak persidangan dan seminar di Malaysia, Singapura dan Hong Kong, sesetengahnya ditaja oleh bank-bank asing. Interaksi dan maklum balas daripada pelabur-pelabur tersebut telah memberi panduan kepada kami didalam memahami dengan lebih lanjut isu-isu yang penting bagi pelabur-pelabur.

Inisiatif pertama kami ialah meperkenalkan dasar agihan dividen setiap suku tahunan. Kebanyakan REIT asing mengagihkan dividennya empat kali setahun. Hektar REIT adalah salah satu REIT terawal di Malaysia yang memperkenalkan dasar ini. Kebanyakan pelabur institusi mengalu–alukan dasar ini. Disebabkan REIT menjana perolehannya dari penyewa yang sewanya terikat selama beberapa tahun, ia mampu mengagihkan dividen yang tetap dan kerap.

Disebabkan kami mempunyai kepercayaan penuh terhadap pengurusan dan portfolio hartanah kami, kami telah mengumumkan dasar ini sebagai ganjaran kepada anda.

Keputusan suku pertama Hektar REIT mencapai untung bersih 18.6% melebihi sasarannya, sepertimana yang diumumkan kepada Bursa Malaysia pada April 2007. Kami juga telah mengumumkan bayaran dividen pertama sebanyak 2.4 sen seunit. Pasaran telah bertindak balas hasil daripada berita ini. Ekoran daripada pengumuman ini, harga pasaran kami melonjak kepada RM1.18.

Semenjak itu, kami telah mengisytiharkan dividen sebanyak RM34.3 juta kepada para pelabur kami bagi tempoh 13–bulan berakhir 31 Disember 2007.

Pelabur utama

Pada bulan Mei 2007, kami telah mengumumkan penyertaan pelabur utama baru, iaitu Frasers Centrepoint Trust ("FCT"). Dalam pelaburan ini yang merupakan pelaburan pertama REIT asing di dalam REIT di Malaysia, FCT telah memperolehi 27% kepentingan di dalam Hektar REIT. Rasional kami adalah untuk mencari rakan kongsi yang kukuh dari segi strategik dan kewangan, dan juga mempunyai wawasan yang sama untuk menyokong strategi perkembangan REIT kami. Kami menemuinya dalam FCT.

FCT berkecimpung di dalam bidang perniagaan yang serupa dengan Hektar REIT, di mana ia juga mengkhusus kepada pemilikan dan pengurusan pusat-pusat membeli-belah. Ia kini memiliki 3 buah pusat membeli-belah di Singapura dengan nilai asetnya menghampiri S$1 billion (∼RM2.3 billion). Syarikat induk FCT, Frasers Centrepoint Limited ("FCL") juga memajukan pusat-pusat membeli-belah di Singapura dan mempunyai beberapa projek di dalam portfolionya. FCL mempunyai falsafah perniagaan yang sama dalam mengurus portfolio hartanah runcit mereka di Singapura secara aktif dan agresif. Kedua-dua FCT dan FCL adalah sebahagian daripada Kumpulan F&N, sebuah kumpulan perniagaan Pan-Asia yang besar dan mempunyai aset bernilai lebih daripada S$9 billion (~RM21 billion).

FCL juga akan melabur dalam 40% kepentingan di dalam Hektar Asset Management Sdn. Bhd. Aspek seberang-sempadan transaksi ini telah mengakibatkan kelewatan yang melebihi jangkaan. Walaubagaimana pun, kami akan mengumumkan penutupan urusan ini tidak lama lagi, iaitu sebelum berakhirnya suku pertama ini. FCL akan melantik 2 orang Pengarah dan kami akan bersama-sama menambah Pengarah Bebas yang ketiga di dalam lembaga kami. Sebagai rakan kongsi strategik Hektar pada paras Pengurus dan REIT, kami berasa yakin dapat mempercepatkan perkembangan strategi keseluruhan untuk Kumpulan Hektar. Bagi mencerminkan perkongsian perniagaan dengan FCL dan FCT, satu latihan penjenamaan semula akan dijalankan.

Perolehan pusat-pusat membeli-belah yang baru

Kami percaya bahawa terdapat peluang yang besar untuk membeli, memulihara dan mengubahsuai kompleks-kompleks membeli-belah. Dalam masa 30 tahun, lebih kurang 200 buah kompleks-kompleks membeli-belah telah dibina di seluruh negara. Kebanyakan daripada kompleks-kompleks membeli-belah ini terletak di kawasan yang padat penduduknya. Masanya sudah sesuai untuk kompleks-kompleks membeli-belah ini diubahsuai dan dipulihara. Sepertimana yang dibuktikan di Subang Parade, potensi pengubahsuaian dan penjenamaan semula sesebuah kompleks membeli-belah adalah besar. Kami berhasrat untuk mengaplikasikan kaedah amalan terbaik antarabangsa untuk semua kompleks-kompleks membeli-belah yang bakal dibeli.

Strategi jangka pertengahan Hektar REIT ialah untuk membeli kompleks-kompleks membeli-belah yang sedia ada. Pada asasnya, kompleks-kompleks membeli-belah yang sedia ada dibahagikan kepada 2 jenis : Pertama, kompleks yang stabil, iaitu kompleks membeli-belah yang diurus agak baik dan mempunyai pulangan kewangan serta-merta; Kedua, kompleks yang perlu diperbaiki, iaitu kompleks membeli-belah yang pengurusannya perlu di perbaiki dan strukturnya perlu dipulihara dan diubahsuai, tetapi mempunyai potensi untuk mendapat pulangan yang baik pada masa hadapan.

Hektar REIT menjangka akan menyuntik sebuah kompleks membeli-belah pada suku tahun pertama 2008. Kami telahpun mula berunding untuk membeli kompleks ini sejak tahun lepas. Kompleks ini dijangka akan memberi pulangan kewangan serta-merta.

Sepanjang tahun 2008, kami berhasrat untuk meninjau, menilai, berunding dan seterusnya membeli sebuah lagi kompleks membeli-belah. Kriteria kami didalam proses ini tetap sama; tidak kira baru atau lama mana-mana di Malaysia, sekiranya kompleks membeli-belah tersebut mempunyai struktur asas yang padu, beroperasi di kawasan berpenduduk padat atau kawasan yang pertumbuhan penduduknya pesat, kami akan berminat untuk memulakan perundingan. Kami mengalu-alukan segala cadangan yang ada.

Di bawah struktur modal Hektar REIT sekarang, kami mampu membeli sebuah lagi kompleks membeli-belah dengan biayaan pinjaman bank. Dengan menggunakan instrumen pinjaman bank, hutang Hektar REIT akan mencapai had pinjaman yang dibenarkan, iaitu 50%, seperti mana yang ditetapkan oleh Suruhanjaya Sekuriti. Untuk pembelian seterusnya, kami akan ke pasaran modal ekuiti untuk mendapatkan pembiayaan. Kami yakin pelabur utama kami, iaitu FCT, akan membantu kami di dalam perkara ini.

Cabaran

Kami akan mengakui bahawa salah satu persoalan yang lebih mendesak dalam agenda pelabur kami adalah kadar jadual waktu perolehan kami. Transaksi sulung kami telah mengambil masa yang lebih lama dari yang kami jangkakan, tetapi ia telah memberi lebih banyak pengetahuan dalam proses itu kepada kami.

Memperolehi sebuah pusat membeli-belah memerlukan satu proses "due diligence" yang lebih luas berbanding dengan hartanah jenis komersil yang lain. Proses ini lebih rumit kerana ia termasuk menganalisa campuran penyewa-penyewa dan memerlukan lebih banyak pemikiran kreatif dalam senario-senario pemuliharaan dan pengubahsuaian. Tidak seperti hartanah-hartanah komersil yang bukan runcit, pusat-pusat membeli-belah boleh mendapat sebanyak satu per lima daripada pendapatan mereka dari kawasan lain selain dari kawasan sewaan bersih dalam bentuk ruang letak kereta, sewaan tidak tetap dan pameran-pameran. Tatarajah antara kawasan sewaan bersih dan kawasan lantai kasar adalah satu pengimbangan yang rumit, yang melibatkan pengimbangan antara suasana selesa di pusat membeli-belah, keperluan penyewa-penyewa dan keutamaan para pengguna yang sentiasa berubah. Dalam sesetengah kes, kami terpaksa membatalkan rundingan setelah proses "due diligence" yang terperinci kerana mendapati aset tersebut tidak sesuai. Ini adalah antara sebab-sebab proses perolehan sesebuah kompleks membeli-belah memakan masa yang agak panjang.

Kami akan terus berusaha memperbaiki proses "due diligence" kami agar masanya dapat dikurangkan. Pokok pangkalnya, analisa perlu dilakukan dengan sebaiknya sebelum sesuatu keputusan dibuat.

Prospek portfolio

Portfolio kami akan terus memberi sumber cabaran dan peluang kepada kami. Pada tahun hadapan, lebih kurang 29% daripada kawasan sewaan bersih kami akan tiba masanya untuk diperbaharui (penyewa utama kami, Parkson yang menginapi 26% daripada jumlah kawasan sewaan bersih, telahpun memperbaharui sewaan mereka). Ini adalah satu peluang untuk peningkatan kadar penyewaan yang positif – hampir 91% daripada perjanjian penyewaan kami mempunyai klausa mengharuskan pembayaran sewa berdasarkan perolehan, yang mana ia memberikan maklumat jualan berharga daripada penyewa-penyewa. Seterusnya maklumat ini dapat membantu didalam menetapkan kadar peningkatan sewa yang baru yang mampu dibayar oleh para penyewa.

Fasa pengubahsuaian dan pemuliharaan kami di Subang Parade telah hampir selesai disempurnakan dan kami sedang mempertimbangkan kawasan lain di pusat itu untuk menyambung usaha pengubahsuaian dan pemuliharaan kami. Penyelidikan terbaru pasaran kawasan tadahan bagi Subang Parade baru sahaja dikemaskini dan kami sedang dalam proses meneliti laporan penyelidikan berkenaan. Di Mahkota Parade pula, pengurus kami sedang sibuk merancang usaha pengubahsuaian dan pemuliharaan yang tertentu, yang akan diumumkan tidak lama lagi. Suatu penyelidikan pasaran kawasan tadahan juga telah dirancang untuk Mahkota Parade, yang akan bermula pada suku pertama tahun 2008.

Secara keseluruhannya, jika tiada keadaan yang tidak diduga, kami percaya prestasi Hektar REIT akan terus mantap pada tahun 2008.

Penghargaan

Bagi pihak Lembaga Pengarah Hektar Asset Management, saya ingin merakamkan penghargaan kami kepada semua penyewa dan rakan kongsi kami kerana sumbangan mereka terhadap prestasi kami dan akhir sekali kami juga ingin berterima kasih kepada para pengunjung pusat-pusat membeli-belah kami dan juga pemegang-pemegang unit (diharapkan anda adalah kedua-dua pengunjung dan juga pemegang unit) untuk sokongan berterusan mereka.

Sebagai kenyataan penutup, saya ingin menjamin kepada semua pemegang unit akan komitmen berterusan Hektar dalam melaksanakan strategi-strateginya untuk memastikan kejayaan Hektar REIT ditingkatkan ke tahap yang lebih tinggi.

Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid
Chairman & Chief Executive Officer