2008

Pemegang Unit Hektar REIT yang dihargai,

Bagi pihak Lembaga Pengarah Hektar Asset Management Sdn Bhd, iaitu pengurus Dana Pelaburan Hartanah Hektar (“Hektar REIT”), kami dengan sukacita ingin berkongsi dengan anda laporan tahunan Hektar REIT bagi tahun kewangan berakhir 31 Disember 2008 (“FY 2008”).

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2008 Annual Report.

Dalam perspektif

Sejak diperbadankan, matlamat Hektar ialah membangunkan sebuah perniagaan yang mengkhusus kepada pemilikan dan pengurusan pusat membelibelah di Malaysia. Model perniagaan kami bersandarkan amalan terbaik antarabangsa dengan tujuan mewujudkan suasana membeli-belah bertaraf dunia untuk pengguna-pengguna di Malaysia.

Sewaktu penyenaraian di Papan Utama Bursa Malaysia pada penghujung tahun 2006, kami merupakan REIT pertama di Malaysia yang mengkhusus kepada sector pusat membeli-belah. Sehingga ke hari ini, pengkhususan kami kekal di sektor ini. Pada tahun Hektar disenaraikan, pertumbuhan sektor REIT masih di tahap awal dan pertumbuhan ekonomi dunia masih meningkat.

Kini, keadaan ekonomi dunia telah berubah. Ekonomi dunia telah mula menunjukkan kemerosotan yang turut menjejaskan pasaran saham dan bersamanya, saham hartanah dan sektor REIT. Pada masa ini, pemimpin-pemimpin politik dan perniagaan seluruh dunia sedang bertungkus-lumus merancang langkahlangkah yang perlu diambil untuk menangani kegawatan ini. Pasaran kewangan sedang mengalami kecelaruan ketara, yang telah memberi kesan buruk kepada ekonomi pada amnya. Namun, di sebalik iklim ekonomi yang tidak memberangsangkan ini, wawasan Hektar tetap sama, iaitu pemilikan dan pengurusan pusat membeli-belah bertaraf antarabangsa untuk pengguna-pengguna Malaysia.

Kami yakin asas ekonomi dan perniagaan di Malaysia kekal positif. Jumlah penduduk Malaysia, yang sebilangan besarnya terdiri daripada golongan muda, masih menokok dan kawasan-kawasan bandarnya semakin pesat berkembang. Ekonomi negara ini masih membangun dan mempunyai kelebihan dari segi kepelbagaian sektornya. Walaupun banyak bergantung kepada sektor perdagangan, Malaysia juga disokong oleh komoditi eksport yang berharga iaitu minyak dan kelapa sawit.

Sektor peruncitan merupakan sebuah pasaran yang terus membangun, terutamanya di kawasan subbandar dan kawasan pedalaman. Yang paling utama, kami percaya perlaksanaan model perniagaan kami akan membolehkan kenaikan taraf dan kualiti pusat membeli-belah di Malaysia.

Tujuan saya menekankan wawasan positif ini ialah untuk memberi jaminan kepada pelabur-pelabur jangka panjang Hektar REIT bahawa kami akan mengota janji kami dalam mencapai matlamat jangka panjang, iaitu mewujudkan pertumbuhan jitu dan meningkatkan nilai Hektar REIT. Selagi asas ekonomi negara ini teguh, matlamat ini pasti akan tercapai.

Walaubagaimanapun, pada jangka masa pendek ini, kami akan menilai keadaan semasa dan akan merubah strategi kami dengan sewajarnya. Ini adalah masa terbaik untuk meneliti semula rangka kerja kami di dalam menangani risiko bagi membantu pertumbuhan pada masa akan datang. Strategistrategi kami akan dilaksanakan pada kadar yang mencerminkan keadaan ekonomi semasa. Kami akanmenerangkan dengan lebih lanjut strategi-strategi ini di perenggan-perenggan berikutnya.

Secara ringkas, perniagaan asas kami masih kukuh pada tahun 2008, di mana pencapaian sebenar Berjaya melangkaui sasaran. Portfolio operasi tetap positif dan kedudukan kewangan masih mantap. Hanya prestasi kami di Bursa Malaysia kurang memberangsangkan. Kami prihatin dengan kebimbangan anda mengenai kegawatan ekonomi yang melanda ini dan kesannya terhadap perniagaan kami. Akan tetapi, kami percaya anda akan terus bersama kami memandangkan Hektar REIT masih menjana keuntungan ekoran dari perolehan yang stabil dan aliran tunai yang positif. Hektar REIT juga memiliki hartanah-hartanah yang mampan ditambah pula dengan kepastian di dalam pengagihan dividen.

Prestasi kewangan

Bagi tahun kewangan berakhir 31 Disember 2008 (“FY2008”), Hektar REIT telah mengisytiharkan dividen seunit (DPU) sebanyak 10.2 sen. Ia adalah 13.2% lebih tinggi dari anggaran yang dibuat di dalam prospectus kami bertarikh 15 November 2006. DPU pada tahun 2008 juga adalah 3.1% lebih tinggi dari DPU 2007 yang digenapkan setahun, iaitu 9.89 sen. (DPU bagi 13- bulan berakhir 2007 ialah 10.71 sen). Pelabur-pelabur, terutamanya pelabur asing (kecuali pelabur asing korporat), akan menikmati cukai penahanan yang lebih rendah, iaitu 10% pada tahun 2009 (2008:20% dan 15%).

Untung bersih (direalisasikan) seunit, atau EPU ialah 11.32 sen, iaitu 25.6% lebih daripada anggaran yang terkandung di dalam prospektus. Keuntungan ini ialah 7% lebih tinggi dari EPU yang digenapkan setahun, iaitu 10.58 sen, yang dicapai pada FY2007 (EPU bagi 13-bulan berakhir 2007 ialah 11.46 sen). Prestasi ini Berjaya dicapai ekoran dari perolehan yang lebih tinggi, iaitu RM84.1 juta dan untung hartanah bersih sebanyak RM52.7 juta, yang masing-masing telah melangkaui prestasi FY2007 pada kadar 7.4% dan 6.9%.

Sejak penyenaraian di Bursa Malaysia, Nilai Aset Bersih (NAV) seunit telah menokok sebanyak 22% untuk mencecah RM1.26. Ini merupakan pertumbuhan modal tahunan sebanyak 10%. Nilai portfolio hartanah pula meningkat 39% kepada RM713.4 juta. Salah satu sebab kenaikan ini ialah pembelian hartanah di Muar, yang akan dibincangkan kemudian.

Pinjaman bercagar Hektar adalah dalam bentuk overdraf Murabahah, iaitu sejenis instrumen kewangan tetap, dengan kadar semasa. Pinjaman pertama berjumlah RM184 juta, diperolehi ketika penyenaraian di Bursa Malaysia, akan tamat tempoh pada tahun 2011. Pinjaman kedua pula, diperolehi untuk pembelian hartanah di Muar, akan tamat tempoh pada tahun 2013. Kos purata ialah 4.7%. Nisbah pinjaman kepada jumlah aset Hektar REIT pula ialah 40.8%.

Secara keseluruhannya, perolehan telah meningkat, kos terkawal, pinjaman adalah terjamin dan agihan dividen meningkat dibandingkan dengan tahun sebelumnya yang digenapkan. Malangnya, prestasi cemerlang ini tidak diambil kira oleh pasaran saham. Di sebalik prestasi cemerlang ini, harga unit Hektar REIT menjunam sebanyak 49% pada tahun 2008. Pada pendapat kami, penurunan mendadak ini mencerminkan keadaan pasaran modal, tetapi bukannya prestasi dan prospek REIT. Berdasarkan harga penutup sebanyak 77 sen pada hari terakhir urusniaga saham bagi tahun 2008, DPU Hektar REIT sebanyak 10.2 sen merupakan nilai yang sangat baik kerana ia memberi kadar pulangan dividen sebanyak 13.2%.

Kami mengurus perniagaan Hektar REIT untuk mewujudkan kekayaan jangka panjang. Kami tidak berupaya untuk mempengaruhi harga unit di pasaran dan hanya menganggapnya sebagai satu tanda ukuran.

Dalam melaksanakan amalan terbaik, satu mekanisme penganalisaan yang berguna ialah teknik penanda ukuran, terutamanya tanda-tanda pengukur yang tidak berkaitan dengan kewangan. Contohnya statistik operasi, yang memberi maklumat berguna mengenai portfolio Hektar REIT. Prestasi kewangan menghuraikan prestasi yang telahpun dicapai Hektar REIT, sementara prestasi bukan kewangan pula memberi panduan prestasi REIT pada masa akan datang.

Sekarang kami akan berkongsi dengan anda prestasi bukan kewangan Hektar REIT, ataupun lebih dikenali sebagai ulasan portfolio.

Ulasan portfolio

Prestasi kewangan yang positif pada tahun kewangan 2008 berjaya dicapai hasil dari perlaksanaan yang berfokus pada peringkat operasi di pusat membelibelah. Strategi kami merangkumi penyewaan yang optimum dan reka-bentuk pusat membeli-belah yang seimbang. Imbangan pusat membeli-belah bermaksud menyediakan campuran peruncit yang komprehensif sambil memaksimumkan pulangan sewaan, di pantau oleh kenaikan kadar sewa. Bagi tahun 2008, sejumlah 101 sewaan baru dari peruncit sedia ada dan peruncit baru merakamkan kenaikkan purata sewaan sebanyak 8%. Ketiga-tiga pusat membeli belah di dalam portfolio Hektar REIT menyaksikan kenaikan kadar sewa pada tahun 2008.

Profil tamat-tempoh sewaaan Hektar bagi tahun kewangan 2009 menunjukkan bahawa sebanyak 84 kontrak sewaan akan tamat tempoh. Jumlah ini merupakan 23% dari jumlah pendapatan sewaan pada bulan Disember 2008. Peratusan penamatan kontrak ini tidak membimbangkan kerana lazimnya, penamatan tempoh sewaan di Malaysia ialah setiap 3 tahun. Penamatan kontrak sewaan setiap 3 tahun membolehkan kami mengubahsuai campuran peruncit, bagi mencerminkan citarasa semasa pengguna. Oleh kerana pengguna-pengguna sentiasa mahukan peruncit-peruncit yang menyediakan produk dan perkhidmatan terkini, kami sentiasa berusaha mencari dan membawa masuk format runcitan terbaru untuk terus menarik pengunjung ke pusat-pusat membeli-belah kami.

Pada 31 Disember 2008, kadar purata penginapan peruncit bagi kesemua portfolio kami kekal tinggi pada purata 95.8%, kadar penginapan peruncit di Subang Parade ialah 99.8%, manakala Mahkota Parade mencecah 96.5%. Kadar penginapan peruncit di Wetex Parade pula ialah 83.1%. Jika dibandingkan dengan Subang Parade dan Mahkota Parade, kadar penginapan peruncit di Wetex Parade adalah lebih rendah ekoran daripada perubahan besar yang sedang dijalankan di Wetex Parade dari segi campuran runcitan dan reka-bentuk. Kami akan mengulas mengenai perkara ini dengan lebih lanjut kemudian.

Hektar REIT mempunyai asas perolehan yang kukuh dan pelbagai. Kami mempunyai lebih daripada 300 peruncit di dalam portfolio. Peruncit terbesar kami ialah Parkson, yang menyumbang sebanyak 11% dari jumlah sewaan bulanan. Selain itu, tiada peruncit lain yang secara individu menyumbang lebih dari 3.1% dari jumlah sewaan bulanan. Tambahan pula, berdasarkan analisa kami, kurang dari satu pertujuh dari perolehan sewaan datang dari peruncit kecil-kecilan, yang pada amnya dianggap kumpulan yang paling terdedah kepada kemelesatan ekonomi. Pada masa ini, lebih dari 85% dari jumlah sewaan kami terdiri daripada peruncit-peruncit rantaian tempatan dan antarabangsa.

Trafik pengunjung ke pusat-pusat membeli-belah kami pada tahun 2008, mencecah 15.9 juta bagi Subang Parade dan Mahkota Parade. Ini merupakan penurunan kecil sebanyak 4.3% berbanding 2007. Penurunan ini disebabkan oleh reaksi awal orang ramai terhadap kenaikan harga minyak dan harga makanan pada bulan Jun 2008. Sesetengah pengunjung, terutamanya pengunjung kasual yang terjejas dengan kenaikan harga minyak, telah berhenti dari mengunjungi pusat membeli-belah. Walaupun trafik pengunjung adalah salah satu kunci pengukur prestasi, perlu diingatkan bahawa ia tidak berhubung kait secara langsung dengan perbelanjaan sebenar di pusat membeli-belah kami.

Kos penginapan peruncit

Kunci kepada strategi sewaan Hektar ialah perlaksanaan dua jenis bayaran sewa yang diperuntukkan di dalam kontrak, iaitu: • Sewaan berdasarkan Perolehan; dan • Kenaikan Sewa Berperingkat Peruntukan Sewaan berdasarkan Perolehan terkandung di dalam 74% dari semua kontrak dengan peruncit-peruncit bagi ketiga-tiga pusat membelibelah Hektar REIT dan lebih dari 90% bagi Subang Parade dan Mahkota Parade.

Begitu juga dengan peruntukan Kenaikan Sewa Berperingkat; ia terkandung di dalam 63% dari semua kontrak sewaan dengan peruncit bagi ketiga-ketiga pusat membeli-belah. Bagi Wetex Parade yang dibeli pada bulan Mei 2008, kesemua kontrak sewaannya akan dipinda untuk memperuntukkan Sewaan berdasarkan Perolehan dan Kenaikan Sewa Berperingkat apabila kontrak-kontrak tersebut diperbaharui.

Peruntukan terpenting ialah komponen Sewaan berdasarkan Perolehan di dalam kontrak sewaan dengan peruncit. Peruntukan ini mengharuskan peruncit membentangkan rekod perolehan bulanan masing-masing. Setakat ini, Hektar telah mendapatkan 90% rekod perolehan peruncit di Subang Parade dan Mahkota Parade untuk 2 tahun. Rekod perolehan peruncit membolehkan Hektar menganalisa kos penginapan peruncit. Kos penginapan dihitung dengan membahagikan kos sewaan yang dibayar peruncit dengan perolehan peruncit. Sekiranya kos penginapan seseorang peruncit melebihi 20%, kemungkinan besar peruncit tersebut akan menanggung kerugian dalam perniagaannya. Ini menghadkan peluang penyertaan peruncit tersebut di pusat membeli-belah Hektar pada masa hadapan kerana ia akan menyekat usaha Hektar meningkatkan kadar sewa. Kami sentiasa memantau kos penginapan di pusat-pusat membeli-belah Hektar dengan teliti, terutamanya dalam 12 bulan yang akan datang.

Pembelian hartanah di Muar

Pembelian hartanah di Muar, Johor telah disempurnakan pada bulan Mei 2008. Hartanah ini terdiri daripada Wetex Parade dan Hotel Classic. Keduadu hotel dan pusat membeli-belah ini merupakan sebuah bangunan bersepadu yang berkongsi kemudahan-kemudahan prasarana. Disebabkan kemudahan kemudahan prasarana ini tidak boleh dipisahkan, kami membuat keputusan untuk membeli keseluruhan bangunan tersebut dengan harga RM117.5 juta.

Walaupun Hektar REIT memiliki Hotel Classic, ia tidak terlibat secara langsung dalam pengurusannya. Sebaliknya, hotel tersebut disewakan semula kepada penjual untuk jangka masa 10 tahun. Kami berpendapat penyewa ini berkebolehan mengurus hotel ini dengan baik berdasarkan rekod pengurusan cemerlangnya selama satu dekad. Sewa tahunan bermula dari RM2.15 juta, iaitu kurang dari 3% dari jumlah perolehan Hektar REIT pada tahun 2008. Lebih penting lagi, oleh kerana kontrak pengurusan adalah berdasarkan konsep sewa bersih, hotel ini akan terus diurus dengan baik manakala Hektar masih mengekalkan fokusnya terhadap pengurusan pusat membeli-belah.

Wetex Parade merupakan sebuah pusat membeli-belah utama di daerah Muar. Walaupun lebih kecil dari Subang Parade dan Mahkota Parade, ia mempunyai campuran peruncit yang baik disokong oleh peruncit utama, iaitu The Store. Wetex Parade menawarkan kemudahan dan keselesaan membeli-belah kepada penduduk daerah Muar yang jumlahnya lebih dari 300,000 orang.

Kami bercadang untuk menggunakan pengalaman kami untuk mengurus Wetex Parade. Setiap pusat membelibelah yang baik memerlukan perhatian yang penuh untuk memastikan ketahanannya dalam mengekalkan kongsian pasaran, di samping terus kekal relevan di mata pengguna-pengguna.

Perancangan campuran peruncit adalah kunci factor kejayaan dalam pengurusan pusat membeli-belah. Rancangan peruncitan terperinci termasuk pemilihan peruncit-peruncit khas yang popular, menempatkan mereka di lokasi-lokasi strategik, mempromosi peruncitperuncit yang baru dan memastikan suasana membelibelah yang selamat, selesa dan meriangkan untuk pengunjung-pengunjung. Kesemua rancangan ini harus diimbangkan dengan keuntungan dan kawalan perbelanjaan modal. Terdapat unsur-unsur tertentu bagaimana pengunjung membeli-belah, walaupun terdapat sedikit pengaruh budaya tempatan. Strategi Hektar di dalam menepati kehendak pengguna ialah melalui kaedah penyelidikan. Gabungan keputusan kaji selidik tersebut bersama dengan amalan terbaik kami telah menghasilkan sebuah produk, iaitu campuran peruncit-peruncit yang seimbang.

Kami akan membawa perubahan kepada Wetex Parade. Kadar penginapan peruncit sebanyak 83.1%, masih memadai pada peringkat awal ini. Dalam masa yang sama, kami sedang mengganti peruncit-peruncit lama dengan yang baru. Kami juga bercadang untukmenempatkan semula peruncit-peruncit khas ke tempat-tempat yang lebih strategik di dalam pusat membeli-belah kami. Kami telah memasang system “Footfall”, yang berfungsi menjejak jumlah lawatan pengunjung-pengunjung. Sistem ini telah mencatatkan seramai 1.9 juta kunjungan sejak September tahun lalu.

Terdapat juga tindakbalas positif terhadap aktivitiaktiviti pemasaran yang kami perkenalkan secara agresif semenjak pengambil-alihan Wetex Parade bulan Mei lepas. Kami akan terus membawa pembaharuan positif kepada Wetex Parade pada tahun-tahun yang akan datang.

Cabaran dan harapan masa depan

Keadaan ekonomi yang tidak menentu selalunya akan memperlihatkan kekuatan atau kelemahan sesebuah organisasi. Malaysia tidak terkecuali daripada dilanda krisis kewangan dunia 2008. Hampir kesemua pasaran eksport utama Malaysia, kecuali China, telah mengumumkan ekonomi yang telah meleset. Akibatnya, Malaysia dijangka akan mengalami ekonomi yang lembap pada 12 bulan yang akan datang.

Kerajaan telah mengambil beberapa langkah untuk meringankan beban ekonomi semasa, antaranya, mengurangkan kadar faedah, mengurangkan sumbangan KWSP dan baru-baru ini, mengumumkan rancangan fiskal sebanyak RM7 bilion untuk merangsang ekonomi. Setakat ini, tiada kepastian sama ada langkah-langkah tersebut mampu mengelakkan ekonomi Malaysia daripada kesan kemelesetan ekonomi. Apa yang pasti ialah ramalan yang kuat menyatakan ekonomi akan terus menurun. Kami jangka keadaan ekonomi akan menjadi lebih tidak menentu pada tahun depan.

Perniagaan kami bukanlah meramal kemelesetan ekonomi. Perniagaan kami ialah memiliki dan mengurus pusat membeli-belah dan mengoptimumkan prestasi kewangan pada waktu ekonomi baik mahupun buruk. Kami telah Berjaya membina sebuah model perniagaan yang berkesan, berdasarkan amalan terbaik bertaraf dunia. Sistemsistem “Footfall”, Sewaan berdasarkan Perolehan dan kaedah-kaedah penyelidikan telah membolehkan kami memahami pasaran-pasaran utama dan seterusnya menterjemahkan maklumat-maklumat ini kepada langkah-langkah praktikal. Hasilnya ialah pulangan pertumbuhan yang positif oleh Hektar REIT dibandingkan ketika penyenaraiannya di Bursa Malaysia.

Potensi untuk pembelian baru

Kami mempunyai kriteria-kriteria yang ketat sebelum membuat keputusan untuk membeli sesebuah pusat membeli-belah. Walaupun tiada program pertumbuhan khusus yang perlu dicapai, sasaran kasar telah dibuat. Pada tahun 2008, kami telah meneliti beberapa pusat membeli-belah, walaupun aliran urusniaga menurun pada suku terakhir 2008, kerana penjual dan pembeli membuat keputusan untuk “tunggu-dan-lihat” ekoran kemelut kewangan dunia.

Pada dasarnya, Hektar bermatlamat untuk memiliki pusat-pusat membeli-belah di semua daerah di Malaysia yang mempunyai jumlah penduduk yang sederhana tinggi. Keutamaan diberi kepada daerahdaerah yang mempunyai tadahan penduduk yang jelas. Terdapat lebih dari 34 bandar-bandar kecil dan besar di seluruh negara yang mempunyai jumlah penduduk melebihi 100,000 orang. Bilangan ini sangat sesuai untuk menampung sebuah pusat membelibelah bercirikan kejiranan. Strategi jangka panjang Hektar ialah untuk menawarkan rangkaian pusat membeli-belah yang mempromosikan peruncitperuncit baru di samping menyediakan Perkhidmatan kedai-kedai rantaian tempatan. Banyak bandarbandar kecil mempunyai pusat membeli-belah yang baru dan lama, sesetengahnya sedang dibangunkan. Sebelum memasuki kawasan baru, kami perlu menganalisa potensi pasaran tersebut dan saingannya. Itulah sebabnya kami membeli hanya satu pusat membeli-belah tahun lepas, dan selebihnya masih dalam pertimbangan.

Kami percaya Hektar akan mendapat manfaat tidak langsung sekiranya ekonomi kekal menurun pada tahun 2009. Ini adalah kerana cabaran di pasaran kewangan dan ekonomi secara keseluruhannya akan menyebabkan kejatuhan pesaing-pesaing yang lemah, sekaligus meletakkan Hektar di tahap yang lebih baik apabila ekonomi kembali pulih. Kami juga menjangka pemilik-pemilik hartanah akan lebih fleksibel dalam menawarkan harga dan terma mereka di dalam iklim ekonomi yang lembap ini.

Sokongan kewangan masih teguh

Disebabkan sektor kewangan Malaysia tidak bersepadu penuh dengan kegiatan kewangan global, kesan krisis kewangan dunia di Malaysia adalah terhad. Setakat ini, bank-bank di Malaysia masih memberi pinjaman kepada perniagaan perniagaan di negara ini. Sokongan institusi kewangan terhadap Hektar terus kukuh. Namun, nisbah pinjaman Hektar REIT sebanyak 40.8%, telah menghadkan keupayaannya untuk membeli pusat membeli-belah baru melalui pinjaman penuh dari bank. Pada masa ini, Hektar REIT juga tidak boleh membeli pusat membeli-belah baru dengan meraih dana kerana keadaan pasaran modal yang lemah.

Walau bagaimanapun, sekiranya terdapat peluang baik untuk membeli hartanah yang bermutu, penaja Hektar REIT, iaitu Kumpulan Hektar akan membeli dan mengurusnya terlebih dahulu melalui syarikat persendiriannya. Hartanah tersebut kemudian akan disuntik ke dalam Hektar REIT pada masa yang sesuai.

Kos meraih dana ekuiti adalah lebih tinggi berbanding pinjaman bank. Ia akan menjadi semakin tinggi sekiranya harga ekuiti yang ditawarkan kurang dari nilai asset bersih sesebuah syarikat. Ini adalah salah satu sebab mengapa kami membuat keputusan untuk tidak menerbitkan unit-unit baru bagi tujuan pembelian hartanah. Sekiranya harga unit Hektar kekal di bawah nilai aset bersihnya, ia akan menjadi sukar bagi kami untuk membeli hartanah yang memberi kadar pulangan yang positif. Sukar, tetapi tidak mustahil, kerana terdapat hartanah aset yang, sekiranya dipulihara dan diperbaiki, akan meningkatkan kadar pulangan dalam jangka masa yang pendek.

Pusat membeli-belah bercirikan kejiranan lebih mampan

Kekuatan portfolio Hektar ialah pemilihan hartanah yang memfokus kepada tadahan penduduk yang padat. Ciri utama hartanah-hartanah Hektar ialah fokusnya terhadap pasaran asas.

Pusat membeli-belah bercirikan kejiranan berbeza dibandingkan dengan pusat membeli-belah bercirikan kedaerahan dari segi saiz dan skop peruncit. Saiz pusat membeli-belah bercirikan kedaerahan adalah lebih besar, iaitu lebih dari satu juta kaki persegi, dan mempunyai campuran peruncit yang menekankan aspek “semua-ada-dibawah-satu-bumbung”. Berdasarkan aspek ini, pusat membeli-belah bercirikan kedaerahan mempunyai peruncit-peruncit yang ramai, yang menawarkan produk dan perkhidmatan berbentuk hiburan, senggangan dan kemewahan. Peruncit-peruncit berkenaan menarik pengguna-pengguna untuk berbelanja mengikut budi bicara masing-masing.

Disebabkan oleh saiznya, pusat membeli-belah bercirikan kedaerahan memerlukan tadahan penduduk yang lebih padat dari pusat membeli-belah bercirikan kejiranan. Ia juga memerlukan pasaran sekunder, iaitu penggunapengguna yang tinggal lebih dari 30 minit (jarak panduan kereta) dari pusat membeli-belah berkenaan.

Pusat membeli-belah bercirikan kejiranan menfokus kepada pasaran asas, iaitu pengunjung-pengunjung yang tinggal lebih kurang 15 minit (jarak panduan kereta) dari pusat membeli-belah berkenaan. Saiz pusat ini ialah kurang dari 500,000 kaki persegi dan peruncitperuncitnya menekankan keperluan pendudukpenduduk kawasan tadahan. Pusat membeli-belah bercirikan kejiranan milik Hektar REIT terdiri daripada peruncit-peruncit yang menjual keperluan-keperluan asas, barang makanan dan restoran bertaraf sederhana, barangan dapur, ubat-ubatan dan perkhidmatan yang tidak banyak dijejaskan oleh kelembapan ekonomi. Oleh yang demikian, kami berpendapat pusat membeli-belah bercirikan kejiranan adalah lebih mampan daripada pusat membeli-belah bercirikan kedaerahan. Ini adalah salah satu sebab mengapa strategi kami memfokus kepada pusat membeli-belah bercirikan kejiranan.

Mengekalkan focus

Kebanyakan REIT terkemuka dunia mengkhusus kepada sektor pusat membeli-belah, yang memerlukan pengurusan intensif. Pada masa ini, REIT terbesar di dunia ialah Westfield Trust, yang berpengkalan di Australia. REIT terbesar di Amerika Syarikat pula diurus oleh Simon Property Group sementara REIT terbesar di Singapura ialah CapitaMall Trust, kesemuanya mengkhusus kepada perniagaan pusat membeli-belah. Di Malaysia, kami memahami perniagaan ini dan akan terus memfokus kepada sector ini.

Penghargaan

Tahun ini, kami mengalu-alukan penyertaan wakil-wakil daripada Frasers Centrepoint Limited sebagai ahli Lembaga Pengarah. Kami telah melantik seramai dua orang pengarah baru dari Frasers Centrepoint Limited iaitu Encik Lim Ee Seng dan Encik Christopher Tang. Kami juga telah melantik seorang lagi pengarah bebas yangbaru, iaitu Encik Philip Eng. Christopher Tang juga menganggotai Jawatankuasa Eksekutif. Kami berterima kasih ke atas sumbangan dan sokongan mereka sepanjang tahun ini.

Pencapaian dan kejayaan kami adalah sumbangan daripada banyak pihak. Di setiap peringkat, kumpulan kami sangat komited dan profesional dalam kerjaya masing-masing. Apa yang telah disarankan kepada kumpulan Hektar ialah untuk melaksanakan amalanamalan terbaik. Sekiranya kumpulan kami terus memuaskan hati pengunjung-pengunjung dan menyokong peruncit-peruncit, kami yakin usaha kami ini akan akhirnya menguntungkan pemegang-pemegang unit Hektar REIT.

Bagi pihak Lembaga Pengarah Hektar Asset Management Sdn Bhd, saya ingin merakamkan terima kasih kepada kumpulan Hektar yang berdedikasi dan komited. Kami berbangga dengan penyertaan anda di dalam pasukan kami. Kepada pemegang-pemegang unit, saya ingin mengucapkan terima kasih di atas kepercayaan dan sokongan anda pada tahun lepas. Kepada pengunjung-pengunjung pusat-pusat membelibelah milik Hektar REIT, kami ingin berterima kasih atas kunjungan berterusan anda.

Tahun ini dijangka akan lebih mencabar. Kepada semua pemegang-pemegang unit dan rakan-rakan perniagaan, saya ingin berkongsi satu pegangan peribadi saya dalam menangani keadaan semasa ini: Sentiasa berfikiran positif.

Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid
Pengerusi dan Ketua Pegawai Eksekutif