2008

尊貴的賀達房地產投資信托基金持有人,

我們謹代表賀達資產管理董事局、賀達房地產投資信托基金(Hektar REIT)經理,欣然與您分享截至2008年12月31日為止。賀達房地產投資信托基金2008財政年年度報告.

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2008 Annual Report.

概況

賀達成立時,我們旨在建立擁有及管理馬來西亞購物廣場的事業。我們依據全球最佳的商業模式,全力為馬來西亞消費者打造世界級的購物環境。當我們在2006年底上市掛牌時,我們已經是、同時現在依然是馬來西亞首個專注于購物廣場的房地產投資信託基金(REIT)。當時,房地產投資信託基金在馬來西亞還處在非常初期的階段,全球經濟依然呈現上漲的趨勢。

今天,情況已經改變。世界經濟下跌;馬來西亞股市跟着滑落,這包括房地產股及房地產投資信託基金。全球政治和商業領袖正在思考整個經濟的局面,以及采取怎樣的步驟來解決困境。金融市場正在經歷非常嚴重的反覆無常現象,對宏觀經濟產生不良的影響。盡管整個經濟環境呈現負面,賀達的愿景依然保持不變,即為馬來西亞人民擁有及管理世界級的購物環境。

我們相信我們事業的核心基礎與長期經濟展望依然樂觀。馬來西亞的人口仍然在成長,而且年輕及都市化;經濟持續在發展、多元化,而且仍然以貿易為主,由出口價值不菲的石油及棕油作支撐。國內的零售購物空間仍然是一個正在發展的市場,尤其在沿海地區和次級城市。此外,我們相信我們的商業模式操作依舊可以讓我們提供一個與眾不同的方式來提升馬來西亞零售商業的水平。

我強調這個積極樂觀愿景的理由是要對我們的長期單位信托基金持有人給予再度的保證,長期而言,我們依然打算透過我們的REIT來創造實質的成長及價值,以達到我們的目標。只要核心基礎仍舊保持樂觀,我們將持續邁向這些目標。我們長久以來就是為此努力不懈。

短期而言,我們將跟隨目前的環境作調適。此時,也正是謹慎重新檢討我們的風險管理架構,為未來成長作好準備。我們將會繼續依照我們的策略根據當前的經濟環境穩健邁前。我們將會在此信函內進一步地詳盡闡述我們的策略。

總的來說,我們的核心事業在2008年發展得很好,達到并超越預定的目標。投資組合的運作也在優良的狀況之內,財務穩定。只是我們在馬來西亞股市的單位價格表現有些令人失望。我們明白人們對整個經濟概況的關注,以及對我們事業的潛在影響,我們希望單位信托持有人放心地看待,因為賀達仍然從鞏固的收入來源獲得盈利及擁有優良的現金流動。我們擁有彈性的資產及穩健的股息。

財務績效表現

在截至2008年12月31日為止(2008財政年)的財政年度,賀達房地產投資信托基金派發的單位股息為10.20 sen。這已經比志期2006年11月15日的初期公開招股書內所列的高出大約13.2%。同時,也比2007財政年度派發的單位股息9.89 sen(為期13個月的單位股息為10.71 sen)高出3.2%。投資者,尤其是外國投資者,也將在2009年享獲調低10%的扣繳稅(2008年:20%),唯不包括公司機構。

每單位所取得的凈利為11.32 sen,比我們初期公開招股書所預測的高出25.6%;比起2007財政年度的10.58 sen(為期13個月的單位凈利為11.46 sen)高出7.0%。這是由于我們達到較高的營業額RM8千410萬及房地產凈利RM5千270萬,分別比2007財政年度高出7.4%及6.9%。

自從初期公開招股上市後,賀達房地產投資信托基金的每單位凈資產值大約已經上升22%,達到RM1.26。這意味着每年的資本成長約為10%。我們的房地產投資組合從初期公開招股至今已經增加了39%,達到RM7億1千340萬, 其中原因是麻坡收購事項,隋後再討論。

賀達的融資是透過Al-Murabahah透支方式取得。這是一種定期的、利率每年浮動的債務。在初期公開招股時提出RM1億1千840萬第一部分的債務,將在2011年到期,第二部分提出用來作麻坡收購用途的則在2013年到期。其加權平均成本為4.70%,反映出去年馬來西亞利率下跌的結果(2007年:4.95%)。截至2008年12月31日為止,賀達房地產投資信托基金的財務比率占總資產值的40.8%。

總體而言,營業額上升、成本受到控制、融資穏固。因此,每年派發給單位信托持有人的股息也增加。可惜的是,這些成果都被股票市場忽略了。盡管賀達房地產投資信托基金取得這些良好表現,其單位價格在2008年卻滑落了49%。我們認為,單位價格下跌反映了資本市場的狀況,而非房地產投資信託基金的表現及展望。根據2008年最後一個交易日賀達的閉市價為RM0.77,而其每單位股息為10.20 sen,即派息率為13.2%,表示這是一個強迫價位。

我們以創造長期財富的理念來經營賀達房地產投資信托基金。雖然我們不能直接影響其單位價格,但是我們把它視作一項標準來看待。

在最佳守則應用方面,一項非常實用的分析工具就是采用基準評價,特別是對于非財務性質的評估。非財務性質的評估為營運統計資料,為房地產投資信託基金投資組合提供有用的資訊。鑒于財務性質的表現可以提供房地產投資信託基金已經達到的成果,非財務性質的表現可以提供房地產投資信託基金未來可能達到成果的提示。

讓我們在投資組合評論與您分享非財務性質的表現。

投資組合評論

2008財政年的良好財務成果是由專注的執行方式來經營購物廣場所取得。擴大租賃率的策略、在提供綜合性租戶與消費者之間想方設法去取得平衡、并且利用續租來獲得最多的租金收入。在2008年,賀達總共有101項新的租約及續約,租金方面平均增加大約8%。在2008年,所投資的全部3間購物廣場的租金都取得平均成長。

賀達在2009財政年的租約名單顯示約有84項租約將到期,租金收入佔2008年12月份總租金收入的23%。以馬來西亞零售商業標準租約為期3年,這是一項可以掌控的數據。我們有信心為我們的房地產成交為期3年的租約,由此也讓我們去適應市場,尤其是在消費者趨勢方面。消費者要求最新的零售商業理念及安排,因此我們持續不斷地出外尋覓,引進最新的零售商業概念,讓我們的購物廣場對消費者保持無限魅力。

截至2008年12月31日為止,我們的平均租用率相當地高,約95.8%。當中首邦百利廣場的租用率為99.8%,而馬六甲皇冠百利廣場則為96.5%。截至2008年12月31日為止,麻坡威德百利廣場的租用率達到83.1%,表示當前綜合租戶轉型過程正在進行中。我們在隨後再討論威德百利廣場。

我們擁有穩健、多元化的營業收入基礎。在我們投資中包括超過300多家租戶,當中最大的租戶是百盛,大約佔每月租金收入的11%。除此之外,再沒有其他的零售商戶在我們每月的租金收入貢獻超過3.1%。此外,在我們的零售商戶分析當中,我們的租金收入不超過七分之一是來自單一零售商戶,因為這一類型的商戶被認為是經濟衰退時最致命的弱點。目前,超過85%的租金收入來自于全國性的連鎖商店及國際品牌。

2008年到我們購物廣場的游客人次稍微下跌,首邦百利廣場及馬六甲皇冠百利廣場的游客人次為1千590萬,比2007年稍微下跌4.3%。這是因為2008年6月份油價上漲時人們的初期反應,以及2008年初至年中商品漲價的整體反應所造成。那些深受高油價及食物價格影響的顧客,寧愿待在家里,不要外出。雖然游客人次是一項重要的關鍵績效指標,但是它并非直接與購物者的消費有關。

租賃成本

賀達租賃策略的主要關鍵在于招納按營業額訂定租金及漸增式租金的規定。在賀達的所有租赁合約方面,有74%按營業額訂定租金的租戶,當中在首邦百利廣場及馬六甲皇冠百利廣場則超過90%。同樣地,漸增式租金在所投資的全部購物廣場當中占63%。自從麻坡威德百利廣場剛在2008年5月被收購以來,所有到期的租約將會轉換到含按營業額訂定租金及/或漸增式租金的規定。租約當中最重要的條款是按營業額訂定租金的部分,迫使商戶向賀達提供其營業收入。如今,賀達已經向首邦百利廣場及馬六甲皇冠百利廣場的90%租戶收取將近2年的營業收入。營業收入記錄能協助賀達管理層分析租賃成本。租賃成本可以計算出租賃業務的租金收入。根據國際標準,一旦租賃成本超過20%,若再增加租金可能會致使商戶毫無盈利,這也就明顯地限制他們未來在廣場的參與,同時也束縛了賀達增加租金收入的能力。我們將繼續謹慎地監督我們的租賃成本,特別是在未來的12個月。

麻坡收購事項

有關麻坡收購事項于2008年5月完成,包括威德百利廣場和威德酒店的綜合性零售商業發展計劃。由于距離相近,有關酒店及購物廣場形成一個綜合性發展計劃,其內部的設施無法輕易地被分隔開來。因此,我們以RM1億1千750萬的資金收購整個發展計劃,包括以“售後回租”為原則的酒店。我們已經取得為期10年的酒店凈租賃,租給過去10年來酒店的經營者。首年度租賃收入從RM215萬開始,不及我們2008財政年度營業額的3%。更重要的是,由于凈租賃,有關經營者將繼續如同以往般地經營及獲利,讓我們可以繼續特別專注在零售商業方面。

威德百利廣場是麻坡地區著名的購物廣場。雖然略小于首邦百利廣場及馬六甲皇冠百利廣場,它依然擁有全方位的綜合性租戶,且其主要租戶為環球購物中心,為當地328,695的人口提供服務。

賀達計劃將其管理零售商業的經驗帶到麻坡去。盡管是最好的購物廣場也需要密切關注,以確保它們維持在市場及購物者的占有率。因此,規劃綜合性的零售商業是成功管理購物廣場的關鍵因素。零售商業計劃就是要在選擇正確的、專賣的零售商戶(例如:著名的)及置放它們在購物廣場的策略性地點,同時在推廣新的、即將開業的商戶方面達到平衡,以及確保購物者擁有舒適、安全和充滿樂趣的購物環境。對于取得盈利的能力及控制資本開銷,以上所述的一切必須取得平衡。雖然本地文化有其影響力,但是這些都是全球人們購物的通用原則。賀達之道就是聆聽客戶的心聲,這也是我們投資市場調查的原因,然後再結合市調意見付諸實行,就形成了均衡的綜合性零售商業。

我們將會為麻坡威德百利廣場改頭換面。由于我們正在利用新的模式逐漸替換舊的商戶,也在計劃為購物廣場引進多家專賣零售商戶,其租用率為83.1%,因此這個數據是恰當的。我們已經裝置了客流量系統來記錄到來購物廣場的人次。自去年9月以來,已經錄得超過190萬的人次。這也是我們的行銷策略奏效的緣故,自去年5月我們收購以後,客流量已經逐步上升。明年我們將持續改善威德百利廣場。

挑戰及展望

經濟不明朗的時際將突顯出所有機構的長處及短處。2008年的金融危機及全球經濟衰退結果將會影響到馬來西亞。除了中國之外,馬來西亞的主要出口市場大部分都已經宣布它們的經濟進入蕭條時期。因此,可以預期在未來的12個月,馬來西亞將會受到沖擊。

政府已經采取各種不同的方法,包括降低利率、減少繳交公積金及最近宣布的70億救市配套來刺激經濟,緩和預期的經濟衰退。對於政府采取這些積極的步驟,以及全球經濟衰退可能帶來的沖擊,馬來西亞是否會進入或能夠避免經濟蕭條真是個未知數。但是清楚擺在我們面前的是預期的經濟惡化情況正在加劇,我們可以預期明年的經濟情況會更加糟糕。

我們并非從事預測經濟蕭條的事業。我們從事的是擁有及經營購物廣場,無論在好壞的情況下都要盡量地將其財務的績效表現發揮到極至。我們已經依據國際的最佳守則打造了一個成功的商業模式。我們的客流量系統、按營業額訂定租金及我們的研究方法已經使得我們更加了解我們的主要市場,并且將這些智慧導入實際的操作營運。其結果是讓賀達房地產投資信托基金從初期公開招股上市以後都呈現積極的成長。

收購的可能性

我們對收購非常挑剔。雖然我們自行設定目標,卻無法計劃地產投資信託基金的外在成長。在2008年,我們物色數家零售房地產,儘管在去年最後一季的交易量已放緩腳步,這是由於許多的買家與賣家都只在靜觀全球金融風暴的影響。

賀達的最終目的是在全馬所有人口密集的主要市鎮擁有自己的零售商業計劃。我們的優先計劃是在人口匯聚的地區發展零售商業。在全馬擁有超過34個市鎮的人口超過10萬人,適合支撐一家規模合適的社區購物廣場。對于長期性策略來說,這將提供賀達能夠在遍布全國建立一個連鎖性的購物廣場網絡來推廣即將來臨的零售商業或提供大型的租賃。在許多市鎮,我們看到許多舊的與新的零售購物中心,包括一些正在興建中的。當我們正式進入任何新的市場之前,我們都必須估計其市場潛能,以及其競爭情勢。這就是為什麼去年我們只完成一項收購活動,而其他的還在考慮當中。

如果2009年的經濟情況依然充滿挑戰,我們還是可以在黑暗中看到曙光。在金融市場及宏觀經濟的挑戰將會除去弱的對手,所以當成長回歸時,我們將面對較少的競爭者。同時,我們也希望在這期間,資產擁有者在其價格及條件方面能夠更具彈性。

獲得融資

此際,賀達繼續爭取融資。馬來西亞金融領域與全球連貫較少、遭受世界金融風暴打擊的機會也較少。這項隔離讓馬來西亞銀行可以在目前的情況下繼續借貸或獻議借貸活動。賀達房地產投資信托基金目前的資產與負債比例為40.8%,可能導致新的主要收購活動的融資能力受到限制,尤其是當前市場無助于發出新單位來募集股本。但是,如果出現難得的機會,還是可能從其保證人賀達集團取得私自融資及醞釀收購活動,在適當的時際再將它們打入房地產投資信託基金。

募股是其中一項最昂貴的資金募集方法。它特別昂貴之處是如果以攤薄價格發行,一般來說都會低于公司的凈資產值。這是其中一項理由為何我們反對發行新單位來融資收購活動。如果賀達的單位價格依然低于其每單位凈資產值RM1.257,那么想要利用收購來增值就并非易事。當中雖然充滿挑戰,但并非不可能成事,有些特定的零售商業資產具有重新翻修的潛能,同時可以在短期內增加收入。

社區零售商業充滿回彈力

賀達投資組合的強項在于其所選擇的資產都集中在人口密集的地區。賀達資產的一項主要特性是每個獨立的購物廣場都專注于其核心市場。一般上,我們指稱賀達資產趨向于專注社區服務或社區購物廣場。

無論在規模或零售種類方面,社區性購物廣場與區域性購物廣場都有差別。區域性購物廣場規模比較大,一般上面積達到一百萬平方尺及以上,而且擁有各類不同的綜合性租戶,強調一站式購物中心。因此,區域性購物廣場趨向于擁有大量的零售商,包括休閑的、娛樂的、高檔的,以便吸引消費者消費更多。由于規模較大,區域性購物廣場必須囊括更多人口密集的地區,包括車程超過30分鐘的次級地區。社區性購物廣場卻不一樣,比較專注于其主要的人口匯聚區,其車程通常都在15分鐘之內。其規模也較小,面積通常少于五十萬平方尺,社區性購物廣場比較傾向于為其主要的人口匯聚區提供日常所需。

賀達的社區級購物廣場集合銷售日常必需品、中層階級的飲食餐館、雜貨、藥物及提供服務的零售商。在經濟不景氣時,與那些依靠隨意、高檔買賣的租戶比較,他們比較不受影響。因此,我們覺得社區性購物廣場在經濟不景氣時更有回彈力。這是其中一項理由為何我們的策略專注于發展社區級購物廣場。

持續專注

零售商業房地產是一項管理密集的事業。全世界頂尖的房地產投資信託基金都專注于零售商業資產并非偶然的事。事實上,現在全世界最大的房地產投資信託基金是澳洲的西田信托(Westfield Trust);美國最大的房地產投資信託基金是由西蒙房地產集團(Simon Property Group)管理;新加坡最大的房地產投資信託基金是嘉茂信託(CapitaMall Trust)――他們全部都僅專注于零售商業房地產。在馬來西亞,賀達熟悉零售商業,也會繼續專注于零售商業。

鳴謝

我們很高興來自新加坡Frasers Centrepoint Limited的代表在今年加入我們的董事局。目前,我們有2位由星獅地產有限公司(Frasers Centrepoint Limited)指派的董事,林怡勝先生和鄧國佳先生,以及一位新的獨立董事Mr. Philip Eng。此外,鄧國佳先生也是我們的執行委員會成員之一。我們非常高興在過去一年獲得他們的支持及貢獻。

我們的成就及成功來自于周圍支持我們的人。我們集團里所有階層的員工都很專業,對他們的工作感到自豪及充滿熱誠。我勉勵他們每天都要盡心盡力把工作做得最好。只要我們的員工繼續令購物者感到愉悅、全力支援我們的零售商戶,我們深信他們的努力結果最終將回饋予我們的單位信托持有人。

我,謹代表賀達資產管理董事局,感謝我們的員工努力不懈、全力以赴地獻身事業。同時,我們也非常榮幸有您的參與。至于我們的單位信托持有人,我再次感謝您們在過去一年來的持續信賴與支持。最後,我也非常感謝蒞臨我們購物廣場的購物者,謝謝您們的持續光臨及惠顧。

新的一年將會充滿挑戰。此際,我希望與所有的信托保管人、單位信托持有人及伙伴們分享我個人的座右銘:樂觀、積極地看待每一件事。

Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid
主席兼首席執行長