2009

Pemegang Unit Hektar REIT yang dihargai,

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2009 Annual Report.

Tinjauan 2009

Setahun yang lalu, saya telah membayangi kepada anda cabaran-cabaran yang bakal di hadapi pada tahun 2009, di mana dunia dilanda krisis ekonomi terburuk sejak Zaman Kemelesetan Ekonomi (“Great Depression”) 1930an. Saya telah menekankan fokus Hektar terhadap asas pasaran, keyakinan terhadap model perniagaan kami dan perlaksanaan strategi pengurusan. Bila ditinjau kembali, 2009 adalah tahun yang tidak seimbang – ia bermula dengan gelombang krisis ekonomi dunia dan berakhir dengan pemulihan peringkat awal pasaran modal. Di dalam keadaan ekonomi yang bergolak dan tidak menentu, Hektar tetap membuahkan prestasi yang positif.

Semasa Hektar REIT disenaraikan di Bursa Malaysia pada Disember 2006, model perniagaan kami bermatlamat untuk memberi pulangan positif yang stabil kepada pelabur setiap tahun; Di dalam iklim ekonomi yang baik, mahupun buruk. Setakat ini, rekod kami kekal positif. Sejak penyenaraian, Hektar REIT telah menunjukkan pertumbuhan positif di dalam pendapatannya, untung bersih di realisasi, nilai aset bersih dan yang paling penting buat pelabur, dividen. Prestasi ini dapat dicapai walaupun ekonomi Malaysia terjejas ekoran dari krisis kewangan dunia. Keluaran Kasar Dalaman Malaysia menunjukkan penurunan sebanyak 3.3% pada tahun 2009. (sumber : Institut Penyelidikan Ekonomi Malaysia). Namun, kesannya berbeza mengikut negeri dan daerah; Kesan keseluruhan sektor kewangan dan industri perkhidmatan tidak begitu ketara dibandingkan dengan industri dagangan dan eksport yang mengalami kesan negatif yang agak serius. Pada hakikatnya, prestasi jualan kebanyakan peruncit yang berniaga di Selangor, Melaka dan Johor utara menunjukkan pertumbuhan positif.

Pada tahun 2009, kami telah berjaya mencapai apa yang dirancang, iaitu pertumbuhan positif dalam tahun yang sukar. Prestasi Hektar telah membuktikan keberkesanan strategi pengurusan, kemampanan portfolio dan kestabilan model perniagaan kami. Tambahan pula, kami percaya bahawa pemulihan harga pasaran Hektar REIT di Bursa Malaysia dibanding tahun sebelumnya adalah bukti sokongan pasaran modal terhadap usaha-usaha kami. Sehubungan dengan ini, kami ingin berterima kasih kepada anda dan pemegang-pemegang unit yang lain di atas kepercayaan dan sokongan yang diberi.

Arah tuju ekonomi dunia masih belum boleh diramal. Jika kita ketepikan ketidaktentuan ekonomi makro, kami yakin Hektar REIT akan terus mencapai prestasi yang lestari. Selepas ini, kami akan berkongsi dengan anda wawasan perniagaan, tinjuan masa depan dan strategi kami.

Prestasi kewangan

Bagi tahun berakhir 31 Disember 2009 (FY2009), Hektar REIT telah mengisytiharkan dividen seunit (DPU) sebanyak 10.3 sen. DPU ini 10.9% lebih tinggi dari unjuran yang diberi di dalam prospektus yang diterbitkan pada 15 November 2006. DPU pada tahun 2009 juga 1% lebih tinggi dari tahun kewangan 2008 (FY2008), iaitu 10.2 sen.

Pada FY2009, Hektar telah menjana perolehan sebanyak RM87.7 juta, naik 4.3% dari FY2008, sementara keuntungan hartanah bersih (NPI) mencapai RM53 juta, naik 0.6% dari FY2008. Secara keseluruhan, untung bersih mencecah RM37.2 juta, turun 38% dari FY2008, iaitu RM60.4 juta. Ini adalah disebabkan oleh untung tidak di realisasi yang lebih rendah, iaitu RM400 ribu berbanding dengan RM24.1 juta pada tahun FY2008. Ini berlaku ekoran dari pelarasan nilai hartanah pelaburan mengikut pasaran.

Keuntungan dari pelarasan nilai hartanah mengikut pasaran bukanlah satu sumber perolehan tunai. Ia adalah sebahagian dari Laporan Kewangan Piawai Antarabangsa (IFRS). Piawai ini digunakan untuk melaras nilai hartanah Hektar mengikut pasaran setiap tahun. Penilaian ini dibuat oleh penilai bebas yang menilai hartanah mengikut harga pasaran. Keuntungan kecil pada FY2009 berbanding FY2008 telah dijangka kerana hartanah-hartanah Hektar REIT telahpun mencapai usia matang. Justeru itu, setiap pengurus aset harus sentiasa mencari jalan untuk mempertingkatkan dan menaik taraf hartanah masing-masing untuk memastikan potensi meningkatkan pendapatan sentiasa ada. Ini secara tidak langsung akan menaikkan nilai hartanah. Bagi FY2009, walaupun untung tidak di realisasi rendah, ia mencerminkan kestabilan portfolio hartanah Hektar secara keseluruhan kerana pemerhati-pemerhati industri telah meramalkan penurunan nilai hartanah-hartanah pelaburan pada tahun 2009.

Bagi menentukan prestasi operasi yang sebenar 2009, perhatian harus diberi kepada perolehan tunai, iaitu untung bersih di realisasi. Sepertimana yang dinyata di atas, pelarasan nilai hartanah mengikut pasaran akan menambah atau menurunkan untung bersih secara mendadak. Akan tetapi, disebabkan ia bukan merupakan perolehan tunai, ia tidak menggambarkan prestasi operasi sebenar Hektar REIT. Untung bersih di realisasi tidak memfaktorkan pelarasan nilai hartanah mengikut pasaran. Bagi FY2009, untung bersih di realisasi mencecah RM36.7 juta, ataupun 11.48 sen seunit. Prestasi FY2009 1.4% lebih tinggi dari FY2008, iaitu 11.32 sen.

Nilai aset bersih (“NAV”) Hektar REIT menokok sebanyak RM1.27 seunit, naik 1% dari RM1.26 seunit pada FY2009. Sejak ia disenaraikan, NAV telah menokok sebanyak 23.3%.

Secara keseluruhan, kami berpuas hati dengan keputusan kewangan Hektar REIT. Pada awal tahun 2009, terdapat sedikit keraguan tentang prestasi kami. Ia berikutan krisis ekonomi dan faktor-faktor lain seperti kenaikan tarif elektrik sebanyak 26% pada bulan Julai 2008, yang mengakibatkan kenaikan kos operasi sebanyak RM1.5 juta dari apa yang disasar. Akan tetapi, kenaikan kos operasi ini telah diimbangi oleh peningkatan pendapatan, yang membuahkan prestasi positif kepada portfolio kami. Ini akan dihuraikan dengan lebih lanjut di seksyen portfolio nanti. Selain itu, kos pembiayaan yang lebih murah juga telah memanfaatkan Hektar REIT.

Pembiayaan

Walaupun sebab-sebab krisis kewangan dunia akan terus dikupas dan dianalisa pada tahun-tahun akan datang, rukun pembiayaan tetap sama; Jangan ambil pinjaman jangka pendek untuk membiayai projek jangka panjang. Pinjaman Hektar adalah melalui Overdraf Al-Murabahah, diberi dalam 2 ansuran. Ansuran pinjaman pertama berjumlah RM184 juta akan tamat tempoh pada tahun 2011 manakala ansuran pinjaman kedua berjumlah RM150 juta akan tamat tempoh pada tahun 2013. Kos pembiayaan distruktur di mana kadar pinjaman ditetapkan setiap tahun. Bagi ansuran pertama, kadar pinjaman ditetapkan pada bulan Disember manakala kadar pinjaman bagi ansuran kedua ditetapkan pada bulan April. Kelonggaran dasar kewangan Bank Negara Malaysia telah memanfaatkan Hektar REIT. Kadar Dasar Semalaman yang diturunkan kepada 2% sepanjang FY2009 telah mengurangkan kos pembiayaan Hektar REIT, iaitu jauh lebih rendah dari apa yang disasarkan. Kos purata berat pinjaman sebanyak RM334 juta ialah 3.28% pada akhir Disember 2009.

Bayaran dividen

Setelah meneliti prestasi kewangan FY2009, kami dapati bahawa perolehan, untung bersih di realisasi dan NAV semuanya positif. Oleh itu, kami membuat keputusan untuk memberi ganjaran kepada pemegang-pemegang unit Hektar REIT dengan menambah kadar dividen seunit (“DPU”). DPU yang diisytihar ialah 10.3 sen, 1% lebih tinggi dari FY2008, dan merupakan nisbah bayaran sebanyak 90% dari untung bersih di realisasi. Seperti tahun-tahun yang lepas, kami tidak membayar kesemua untung di realisasi kerana kami ingin menyimpan sebahagian kecilnya untuk pelbagai aktiviti yang bertujuan untuk meningkatkan lagi prestasi Hektar REIT. Aktiviti-aktiviti ini termasuk membeli lot-lot yang dimiliki individu (lebih kurang 6% dari keluasan Subang Parade dan Mahkota Parade dimiliki oleh individu) serta peningkatan dan penaiktarafan aset. Ini akan dihuraikan dengan lebih lanjut di seksyen seterusnya.

Tindak balas pasaran

Pada tahun lepas, kami berpuas hati apabila pasaran modal telah memberi tindakbalas wajar, dengan memfaktorkan optimisma dalam prospek Hektar REIT FY2009 dan tahun-tahun seterusnya. Liputan yang menggalakkan telah diterima daripada badan-badan penyelidikan dan pelaburan, terutamanya OSK Reseach, AmResearch dan Standard & Poor’s telah menaikkan profil Hektar. Dalam acara tahunannya, iaitu OSK Jewels 2009, OSK Research telah memilih Hektar sebagai salah satu daripada 5 syarikat teratas dalam bukunya, “Syarikat-syarikat Bermodal Kecil Teratas –in English” yang dilancarkan pada bulan Mac 2009. Tambahan pula, sepanjang tahun 2009, Hektar telah membentangkan dan menyertai pelbagai persidangan anjuran CIMB Private Banking, Asia Business Forum, LexisNexis, IR Magazine (di Singapura) dan seminar-seminar di Malaysian Investor Relations Association, Institute of Public Relations Malaysia dan Jabatan Hartanah di National University of Singapore. Pada akhir tahun 2009, harga pasaran Hektar REIT di Bursa Malaysia ditutup pada RM1.12, penambahan sebanyak 45.5%.

Laporan portfolio terkini

Hektar REIT telah menggabung portfolio hartanah berkualiti yang menumpu kepada pusat-pusat membeli-belah bercirikan kejiranan, yang terletak di kawasan pasaran yang besar dan strategik. Dengan lebih dari sejuta ruang sewaan bersih (“NLA”) di bawah pengurusan, kami telah melaksanakan pelbagai strategi dan taktik termasuk sewaan berdasarkan perolehan, sewaan berperingkat dan inisiatif peningkatan aset untuk memberi pertumbuhan pulangan lestari.

Lokasi berlainan hartanah-hartanah telah memanfaatkan Hektar REIT dengan meratakan ketidaktentuan setiap tempat. Contohnya, kami menjangka prestasi separuh kedua FY2009 akan menjadi lebih mencabar disebabkan oleh kelemahan pasaran Melaka dan juga kesan projek penaiktarafan ke atas sewaan di Mahkota Parade. Akan tetapi, pertumbuhan kuat di Subang Parade telah mengimbangi penurunan di Mahkota Parade. Lokasi hartanah-hartanah di Subang Jaya (Selangor), Melaka dan Muar (Johor) mewakili keluasan dan kepelbagaian Hektar REIT. Keluasan dan kepelbagaian ini telah membolehkan Hektar memahami citarasa pasaran-pasaran tempatan tersebut.

Penginapan peruncit keseluruhan Hektar REIT kekal pada 95.8%, sama seperti FY2008. Buat julung-julung kalinya, penginapan peruncit di Subang Parade melonjak kepada 100% sepanjang tahun 2009. Perubahan penginapan peruncit juga berlaku di Wetex Parade, di mana penginapan peruncit naik kepada 90.1%, manakala penginapan di Mahkota Parade turun kepada 93.6% ekoran dari projek penaikan taraf.

Bilangan trafik pengunjung mencecah 21.3 juta pada tahun 2009. Subang Parade mencatat kenaikan kecil sebanyak 1.8% kepada 7.8 juta kunjungan sepanjang tahun, sementara Wetex Parade mencatat 5.6 juta kunjungan, satu angka yang baik kerana saiznya kurang dari separuh saiz Subang Parade dari segi NLA. Mahkota Parade pula mencatat penurunan sebanyak 5.3% kepada 7.9 juta, sebahagian besarnya disebabkan oleh projek penaikan taraf yang bermula pada bulan Julai 2009. Projek penaikan taraf ini merangkumi ruang yang luas, termasuk tempat letak kereta bawah tanah dan luar bangunan. Secara purata, hartanah Hektar menerima 58,000 kunjungan sehari.

Penyewa-penyewa tunjang terus menyumbang pendapatan kepada Hektar REIT dari pelbagai sumber. Portfolio Hektar mengandungi lebih dari 300 penyewa, di mana penyewa utamanya Parkson, menyumbang sebanyak 11% dari perolehan sewaan bulanan. Selepas Parkson, The Store menyumbang sebanyak 3% dari perolehan sewaan bulanan. Secara ringkas, lebih 85% dari perolehan sewaan bulanan disumbang oleh penyewa-penyewa berjenama terkenal tempatan dan antarabangsa dan selebihnya dari peniaga tunggal kecil. Campuran penyewa ini memastikan kemampanan asas pendapatan dan mengurangkan risiko penghutang ingkar.

Bagi FY2009, Hektar REIT mengutip RM1.35 juta sewaan berdasarkan perolehan berbanding RM1.67 juta pada FY2008. Penyumbang utama perolehan ini ialah penyewa-penyewa dari kategori kesihatan & kecantikan. Untuk pengetahuan anda, kami tidak mensasar sewaan berdasarkan perolehan di dalam unjuran kami.

Peruncit sebagai rakan niaga

Pembaharuan kadar sewaan bagi Hektar REIT bertukar menjadi negatif pada tahun FY2009, di mana sewaan 99 peruncit adalah baru atau diperbaharui. Purata penurunan kadar sewa ialah sebanyak 5%. Akan tetapi, penurunan ini tidak seragam kerana sebahagian besar dari penurunan ini berpunca dari Mahkota Parade dengan purata penurunan kadar sewa sebanyak 13%. Dibandingkan dengan Mahkota Parade, pembaharuan kadar sewaan di Subang Parade mendatar sementara Wetex Parade pula naik dengan kadar purata sebanyak 8%.

Kelebihan model perniagaan kami ialah sewaan berdasarkan perolehan dan sewaan berperingkat. Jenis sewaan-sewaan ini mampu menampung penurunan kadar sewa dalam jangka masa panjang. Contohnya, apabila kos penginapan penyewa di Mahkota Parade naik, kami akan menurunkan kadar sewa asas bagi membantu mereka untuk terus berurus niaga di Mahkota Parade. Walau bagaimanapun, peruntukan sewaan berdasarkan perolehan kekal di dalam perjanjian penyewaan. Apabila perniagaan penyewa tersebut pulih setelah penaikan taraf Mahkota Parade siap, pendapatan yang kurang daripada sewa asas dapat ditampung semula oleh sewaan berdasarkan perolehan.

Penaikan taraf Mahkota Parade

Setakat ini, projek penaikan taraf Mahkota Parade mengikut jadual. Sejak ia dibuka pada tahun 1994, Mahkota Parade telah dikenali sebagai pusat membeli-belah terunggul di Melaka. Tahun lalu, kami telah membuat keputusan untuk menaiktaraf Mahkota Parade untuk menghadapi saingan sengit dari pusat-pusat membeli-belah baru yang berdekatan. Projek ini dijangka akan mencergaskan semula Mahkota Parade agar ia kekal sebagai pusat membeli-belah terulung di Melaka.

Pendekatan utama kami terhadap projek penaikan taraf ini ialah mengurangkan kesan negatif kepada perniagaan harian penyewa-penyewa. Sepanjang projek penaikan taraf ini, perniagaan akan berjalan seperti biasa kerana kerja-kerja hanya dibuat pada waktu antara 10 malam hingga 7 pagi. Projek in dibahagikan kepada 3 fasa dan akan berlangsung selama 9 bulan ,bermula pada bulan Julai 2009 dan dijangka siap pada bulan April 2010.

Dengan peruntukan sebanyak RM30.4 juta, projek penaikan taraf ini merangkumi hampir keseluruhan kawasan Mahkota Parade. Kerja-kerja termasuk memasang lantai baru, mengecat semula dinding, menambahkan keterangan lampu dan membaiki bumbung. Kemudahan-kemudahan baru akan disediakan manakala kemudahan-kemudahan lama akan dinaik taraf. Ini termasuk lif baru, papan panduan, papan tanda, sistem keselamatan dan kaunter perkhidmatan pengunjung. Ruang letak kereta akan ditambah dari 955 kepada 1,000, sekaligus menambahkan keupayaan trafik di Mahkota Parade. Kesan keseluruhan ialah sebuah pusat membeli-belah yang kelihatan lebih terang, lebih bersih dan lebih selesa buat pengunjung.

Kami sudah berpengalaman dalam mengendalikan kegiatan menaiktaraf yang tidak mengganggu perniagaan harian penyewa ekoran dari projek penaiktarafan Subang Parade pada tahun 2006. Pada masa itu, kerja-kerja turut dijalankan pada waktu malam bagi membolehkan perniagaan penyewa berjalan seperti biasa di siang hari. Rekod prestasi projek ini membanggakan kerana tiada tuntutan ganti-rugi perniagaan daripada penyewa, tiada rekod kecederaan pekerja dan paling utama, kos projek tersebut tidak melebihi peruntukan asal. Program perhubungan dengan pengunjung telah dikeluarkan dan disebarkan. Program ini menumpu kepada aspek keselamatan dan keselesaan pengunjung, serta kempen promosi di Mahkota Parade. Setakat ini, fasa 1 & 2 telahpun siap and fasa terakhir iaitu fasa 3, dijangka siap pada bulan April 2010. Untuk pengetahuan anda, di sebalik kesibukan projek penaikan taraf ini, Mahkota Parade masih berjaya dinobatkan oleh Kerajaan Negeri Melaka sebagai pusat membeli-belah terbaik di negeri itu bagi tahun 2008/2009.

Kepada pembaca yang berminat untuk mengetahui maklumat-maklumat Hektar REIT dengan lebih mendalam lagi, sila rujuk kepada seksyen Prestasi Portfolio.

Mengkaji semula strategi kami

Hektar REIT masih kekal sebagai satu-satunya REIT di Malaysia yang menumpu hanya kepada sektor pusat membeli-belah. Kami sentiasa berusaha memperbaiki dan memperkenalkan sesuatu yang baru kepada pengunjung-pengunjung dan penyewa-penyewa kami.

REIT yang menumpu kepada pusat membeli-belah adalah unik berbanding dengan REIT yang menumpu kepada sektor hartanah yang lain. Ini adalah kerana kami memberi perhatian kepada dua pelanggan – penyewa dan pengunjung. Model perniagaan kami menganggap penyewa-penyewa kami sebagai rakan niaga. Selain itu, kami juga perlu memberi perhatian kepada pelanggan penyewa-penyewa kami, iaitu pengunjung-pengunjung ke pusat membeli-belah. Pengalaman membeli-belah yang indah datangnya dari adunan pelbagai faktor - iaitu menawarkan penyewa/peruncit yang relevan, keluaran atau perkhidmatan yang menarik, menyediakan suasana yang selesa dan sesuai untuk membeli-belah, beriadah, beristirehat dan bersantai. Unsur-unsur ini merupakan formula yang perlu ada untuk menjayakan sesebuah pusat membeli-belah.

Kami percaya pendorong utama prestasi menyerlah kami ialah pengurusan yang padu. Hartanah yang baik dengan pengurusan lemah akan merosot juga akhirnya – di Malaysia, terdapat banyak bukti yang menunjukkan kemerosotan pusat-pusat membeli-belah yang pada satu masa begitu hebat, ekoran dari pengurusan yang lemah.

Hektar memiliki hartanah-hartanah yang berkualiti tinggi, dan untuk mengekalkan kualiti ini, kami memerlukan pengurusan yang sentiasa berkualiti. Pendekatan kami terhadap pengurusan dipacu dari peringkat operasi, sementara objektif utama kami adalah berdasarkan pendekatan “top-down”, di mana pengurusan peringkat atas akan membimbing dan mendorong pekerja-pekerja peringkat pertengahan dan bawahan. Kami akan berkongsi pendekatan ini di seksyen selanjutnya. Hektar bertuah kerana mempunyai kumpulan pengurusan yang baik; dari peringkat teratas hingga ke bawah.

Mengurus dari peringkat operasi

Pengurus-pengurus kami meluangkan banyak masa dengan berjalan mengelilingi pusat-pusat membeli-belah kami. Kami sentiasa mencari jalan untuk memperbaiki campuran penyewa, yang sejajar dengan pertumbuhan pasaran dan bersesuaian dengan citarasa terbaru pengunjung-pengunjung. Bagi mencapai matlamat ini, kami menghabiskan banyak masa memerhati tindak-tanduk pengunjung-pengunjung di samping berbicara dan berbincang dengan penyewa-penyewa. Aktiviti-aktiviti ini banyak memberikan ilham kepada kami. Bill Gates, Pengerusi Microsoft pernah mengatakan bahawa maklum balas pelanggan yang tidak berpuas hati adalah sumber pengajaran terbaik. Justeru itu, kami banyak melabur di dalam penyelidikan pasaran, seperti menemuramah dari rumah-ke-rumah dan mewujudkan kumpulan fokus, di mana perserta-pesertanya adalah mereka yang sudah berhenti mengunjungi pusat-pusat membeli-belah berhampiran dengan rumah mereka. Proses ini tidak boleh dilakukan di pejabat, tetapi dengan berjalan dan bertemu dengan penyewa-penyewa dan pengunjung-pengunjung.

Saya kerapkali kagum dengan pemahaman luas pasukan pengurusan Hektar tentang konsep peruncitan, tingkah laku pengguna, arah aliran penyewaan dan pengurusan hartanah. Di dalam usaha mereka mencapai objektif masing-masing, saya sentiasa menggalakkan pengurus-pengurus saya agar mempunyai fikiran terbuka dan tidak dihadkan oleh pemikiran konvensional. Bersama-sama, kami akan sentiasa berbincang dan berkerjasama di dalam membentuk strategi dan taktik yang bersesuaian bagi setiap hartanah kami. Kadangkala, kami telah mendapat hasil yang menarik melalui aktiviti-aktiviti promosi dan penyewaan kami. Sila baca seterusnya.

Penyewaan adalah kelebihan dayasaing kami

Salah satu kekuatan Hektar ialah hubungannya dengan penyewa-penyewa. Kami ada lebih dari 300 penyewa runcit dalam portfolio dan kami mengenali ratusan lagi penyewa-penyewa runcit di Malaysia dan juga di luar negara. Ini adalah sumber besar kami. Kebanyakan penyewa tersebut mempunyai pengalaman berurusan dengan Hektar di pusat-pusat membeli-belahnya. Mereka menghargai usaha dan sumbangan kami di dalam membantu perniagaan mereka. Mereka juga tahu pemahaman mendalam kami mengenai perniagaan peruncitan. Ini adalah kelebihan dayasaing kami, terutamanya apabila kami memasuki pasaran baru atau berusaha memperbaiki pasaran sedia ada (iaitu dengan menukar campuran penyewa). Rekod prestasi kami memberi keyakinan kepada penyewa-penyewa runcit. Mereka tahu sekiranya mereka menyewa di hartanah Hektar, mereka akan mendapat tahap perkhidmatan yang membolehkan mereka berjaya di dalam perniagaan mereka. Ini pula akan menghasilkan kadar sewaan yang premium di hartanah Hektar. Kami juga berkerjasama dengan penyewa-penyewa runcit kami untuk mereka-bentuk konsep yang baru dan menarik.

Hasil usaha-usaha kami boleh dilihat dengan konsep-konsep peruncitan baru yang diperkenalkan di pusat-pusat membeli-belah milikan Hektar. Contohnya restoran Chill Out di Subang Parade dan kafe Elephant Bean di Wetex Parade. Chill Out merupakan restoran yang menyediakan makanan yang mengadunkan masakan timur dan barat. Konsep restoran terbuka ini membolehkan pengunjung-pengunjung beristirehat hingga ke 1 pagi. Bertempat di ruang yang tidak pernah digunakan di luar Parkson, Chill Out ialah salah satu konsep baru yang diperkenalkan oleh Hektar dengan kerjasama usahawan tempatan. Konsep ini menggunakan ruang yang tidak produktif dan sekaligus menambahkan pulangan Hektar REIT, di samping menambah daya tarikan keseluruhan Subang Parade. Buat masa ini, Subang Parade menawarkan pelbagai pilihan “cara-hidup”, bermula dengan Celebrity Fitness, yang dibuka pada pukul 6 pagi, Uncle Lim’s yang menawarkan sarapan pagi pada pukul 8 pagi dan berakhir dengan Chill Out yang beroperasi hingga 1 pagi.

Di Wetex Parade pula, kami memperkenalkan konsep kafe di pintu masuk pusat membeli-belah ini. Pada mulanya, kami ingin meletakkan rantaian kedai kopi antarabangsa, tapi akhirnya kami membuat keputusan untuk berurus niaga dengan peruncit tempatan, iaitu Elephant Bean, pembekal kopi tempatan di Muar. Kami merancang untuk mengeksport konsep ini ke pasaran lain pada masa akan datang. Pemupukan jenama runcitan baru akan menguatkan lagi kelebihan dayasaing Hektar dalam jangka masa panjang.

Pengiklanan dan promosi adalah ‘senjata maut’ kami

Pengiklanan dan promosi (“A&P”) dianggap “senjata maut” di dalam menentukan kejayaan sesebuah pusat membeli-belah. Dalam istilah teknologi maklumat, “senjata maut” digunakan untuk menjelaskan perisian yang sering diguna-pakai, inovatif dan laris. Contohnya, perisian “Excel” oleh Microsoft dianggap sebagai “senjata maut” untuk komputer peribadi kerana ia melariskan penggunaan dan jualannya. Berdasarkan konsep yang sama, kami percaya A&P sangat penting di dalam mengekalkan tarikan sesebuah pusat membeli-belah yang juga akan merangsang permintaan produk dan perkhidmatan di pusat-pusat tersebut.

A&P merangkumi aktiviti-aktiviti pemasaran yang direka untuk menarik pengunjung-pengunjung dan menggalakkan mereka untuk kembali. Aktiviti-aktiviti terdiri daripada pameran, demonstrasi produk dan juga konsert. Kami juga mereka dan merancang kempen sepanjang tahun yang menyajikan pelbagai acara, terutamanya semasa musim perayaan atau cuti sekolah. Kempen-kempen yang popular termasuk pertunjukan silap mata, pertandingan kugiran dan program membeli-belah untuk sekolah anda. Pada tahun 2009, portfolio Hektar mencatat kunjungan seramai 21.3 juta orang. Secara purata, pusat membeli-belah milikan Hektar menerima kunjungan seramai 58,000 sehari. Bagi kami, ini melambangkan 58,000 peluang untuk menarik pengunjung-pengunjung.

Di Hektar, kami amat serius mengenai aktiviti-aktiviti A&P. Sebilangan kempen telah direka untuk meningkatkan jualan penyewa-penyewa runcit kami. Satu program yang berkesan ialah “Membeli-belah untuk Sekolah Anda”, yang diadakan di ketiga-tiga pusat membeli-belah Hektar. Secara ringkas, kempen ini bertumpu kepada sekolah-sekolah di sekitar pusat membeli-belah tersebut. Kempen bermula dan berakhir pada masa yang ditetapkan dan sepanjang kempen ini, pelajar-pelajar dan keluarga mereka boleh membeli-belah di Parade tempatan mereka dan mencalonkan sekolah masing-masing di kaunter perkhidmatan pengunjung dengan memberi resit pembelian mereka. Pada asasnya, ia adalah satu pertandingan di mana sekolah yang paling banyak dicalonkan (berdasarkan jumlah resit yang diberi) akan menang. Hadiah-hadiah yang diberikan ditaja oleh penyewa-penyewa runcit dan dipilih untuk memanfaatkan sekolah, seperti komputer untuk makmal komputer. Program ini bukan saja memanfaatkan penyewa-penyewa runcit dengan meningkatkan jualan, ia juga memanfaatkan Hektar dengan bertambahnya pengunjung-pengunjung (yang akan berbelanja di pusat membeli-belah yang dimilikinya) dan akhirnya ia juga memanfaatkan sekolah-sekolah di persekitarannya. Hasilnya, ketiga-tiga pihak akan meraih kemenangan.

Tanggungjawab Kemasyarakatan Korporat

Pusat-pusat membeli-belah milikan Hektar secara tradisinya memang terlibat dalam aktiviti-aktiviti kemasyarakatan. “Membeli-belah untuk Sekolah Anda”, seperti yang dihuraikan di atas, mempunyai unsur-unsur A&P yang baik dan pada masa yang sama, memanfaatkan masyarakat. Pihak-pihak yang mendapat manfaat dari promosi Hektar terdiri dari pelbagai persatuan seperti Cavalry Care Home, Sek Kia Enh Cancer Fund, Rumah Jalinan Kasih dan Pertubuhan Kebajikan Anak-Anak Yatim Islam Muar. Kempen-kempen unik dilancarkan dari masa ke semasa, seperti “Makan untuk Amal”. Ia merupakan pesta makan durian di Subang Parade, yang melibatkan 120 sukarelawan, 4 tan durian dan berjaya meraih sebanyak RM33,000 untuk Children’s Wish Society.

Tahun lepas, A&P kami yang menumpu kepada isu masyarakat telah memenangi sebuah anugerah di Asia Shopping Centre Awards 2009 anjuran International Council of Shopping Centres. Kempen di Mahkota Parade, di mana Hektar berkerjasama dengan Persatuan Sukarelawan Bomba, telah menarik seramai 280 kanak-kanak dan meraih sebanyak RM14,000 dalam bentuk tajaan. Kempen ini bertujuan untuk meningkatkan kesedaran tentang keselamatan dalam kebakaran. Pengiktirafan ini mencerminkan usaha berterusan kami di dalam membangunkan program A&P yang terbaik.

Strategi pihak pengurusan atasan

Selain dari usaha-usaha yang gigih di tahap operasi, pihak pengurusan atasan juga mengambil masa untuk meneliti gambaran utama. Strategi utama kami didorong oleh pembangunan peruncitan, tinjauan masa depan pasaran modal dan prestasi REIT-REIT di Malaysia.

Kami masih positif dengan prospek pembangunan peruncitan di Malaysia sebagai sumber pertumbuhan Hektar REIT.

Pertumbuhan Hektar REIT boleh dicapai melalui 4 kaedah:

  • Perbaikan berterusan
  • Membangunkan hartanah baru (konsep “tanah hijau”)
  • Membangunkan semula hartanah sedia ada
  • Membeli hartanah yang menawarkan sewa yang rendah

Kaedah pertama, “Perbaikan Berterusan” telahpun ditekankan oleh model perniagaan kami dan seperti yang diterangkan dengan panjang lebar sebelum ini, melibatkan kaedah yang menyeluruh, bertujuan untuk memperbaiki prestasi operasi dan kewangan.

Pada masa ini, syarikat persendirian Hektar memberi keutamaan kepada projek penambahan ruang di Subang Parade.

Selama tiga tahun, Subang Parade telah mencatat kadar penginapan penuh, dan kami percaya terdapat peluang untuk menambah ruang sewaan bagi memenuhi kehendak peruncitan berkonsep baru. Penambahan ruang Subang Parade akan dibuat di atas tanah berukuran 2 ekar yang bersebelahan dengannya. Buat masa ini, syarikat persendirian Hektar sedang memuktamadkan satu perjanjian usahasama dengan sebuah syarikat pemaju yang berpengalaman untuk membangunkan satu projek campuran. Bahagian pusat membeli-belah projek ini akan bergabung dengan Subang Parade secara tidak kelim. Ruang tambahan Subang Parade ini akan diisi dengan penyewa-penyewa runcit yang menawarkan produk dan perkhidmatan yang masih belum ada buat masa ini. Kami menjangka akan memuktamadkan projek ini dan membuat pengumuman mengenai pelan persediaan tidak lama lagi.

Kaedah keempat ialah melalui pembelian pusat membeli-belah yang menawarkan sewa yang rendah. Secara ringkas, pusat-pusat membeli-belah ini mempunyai potensi untuk meningkatkan kadar pulangan portfolio Hektar REIT. Pembelian Wetex Parade dan Classic Hotel di Muar ialah contoh kaedah ini. Seperti yang dijelaskan pada laporan tahunan setahun yang lalu, Wetex Parade merupakan satu-satunya pusat membeli-belah yang ditunjangi gedung serbaneka di Muar. Lebih penting lagi, terdapat peluang untuk memperbaiki campuran penyewa dengan memperkenalkan konsep runcitan terbaru, serta memasukkan rantaian peruncit berjenama antarabangsa dan tempatan. Hasilnya, kadar sewaan Wetex Parade telah naik sebanyak 8% pada tahun 2009. Dengan kadar penginapan sebanyak 90.1% pada akhir tahun 2009, masih banyak lagi ruang untuk meningkatkan perolehan di Wetex Parade.

Pembelian terkini

Kami sentiasa berusaha mencari pusat-pusat membeli-belah yang berpotensi untuk dibeli. Tahun lepas, kami telah menjalankan kajian menyeluruh terhadap beberapa pusat membeli-belah yang berpotensi untuk disuntik ke dalam portfolio Hektar REIT. Sesetengahnya menunjukkan potensi tetapi terdapat dua sebab yang telah menghalang kami dari membuat pembelian pada tahun 2009.

Sebab pertama adalah harga tawaran penjual yang terlalu tinggi, lazimnya lebih dari penilaian yang dibuat oleh penilai bebas kami. Walaupun krisis ekonomi dunia telah memberi tekanan kepada pemilik-pemilik hartanah di negara-negara maju untuk mengurangkan nilai hartanah mereka, ia didapati tidak berlaku di Malaysia.

Ini secara tidak langsung disebabkan oleh sektor perbankan yang kukuh di Malaysia. Di bandingkan dengan sektor perbankan di negara-negara maju, bank-bank di Malaysia mempunyai modal ekuiti yang lebih tinggi. Apabila Bank Negara mengurangkan Kadar Dasar Semalaman untuk merangsang aktiviti ekonomi, banyak bank di Malaysia mampu berkongsi penjimatan kadar pembiayaan rendah ini dengan pengguna-pengguna. Hasilnya, tidak banyak kes muflis yang diisytihar oleh syarikat-syarikat kewangan dan bukan kewangan. Keadaan ini pula mengurangkan aset-aset terdesak di pasaran.

Sebab kedua yang menghalang Hektar dari membeli aset baru ialah ketidaksesuaian masa untuk membiaya pembelian baru melalui pasaran modal sekunder. Pasaran modal di Malaysia, walaupun terdapat tanda-tanda pulih di separuh kedua 2009, masih belum bersedia, terutamanya untuk membiaya REIT secara efisyen. Kadar pulangan nominal Hektar berkisar sebanyak 9% , satu kadar yang tinggi untuk meraih ekuiti sekunder bagi tujuan pembelian aset baru. Dengan kadar pembiayaan bank kurang dari 4%, dan di andaikan nisbah hutang-ke-ekuiti sebanyak 50% untuk membuat pembelian aset baru, kos modal yang bercampur ialah lebih kurang 6.5%. Nilai ambang ini tidaklah susah untuk dicapai untuk membuat pembelian, tetapi disebabkan harga pasaran Hektar REIT di Bursa Malaysia kurang dari Nilai Aset Bersih, sebarang terbitan ekuiti pada harga diskaun akan mencairkan nilai Hektar REIT kepada pemegang-pemegang unit. Seperti yang kami nyatakan sebelum ini, apa-apa pembelian aset baru mestilah memberi kadar pulangan yang lebih tinggi, bukan sebaliknya. Pada akhir 2009, harga pasaran Hektar REIT di Bursa Malaysia adalah 13% kurang dari Nilai Aset Bersih. Walaupun diskaun harga ini dianggap tidak melampau, kami akan terus memerhati harga pasaran ini dan hanya akan membuat pembelian aset baru sekiranya harga pasaran meningkat ke tahap yang lebih berpatutan.

Kami akan terus mencari aset-aset baru di seluruh Malaysia untuk dibeli. Kriteria kami tidak berubah. Sebaik-baiknya, pusat membeli-belah tersebut harus ditunjangi gedung serbaneka dan berukuran dari 150,000 kaki persegi ke atas. Ia harus bertempat di kawasan perumahan yang padat dan matang dan mempunyai segmen pasaran yang mudah dikenali. Kami sedia menimbang pusat-pusat membeli-belah yang sudah beroperasi atau sedang dibina, disewa penuh atau kosong. Yang paling penting, kami akan meneliti sama ada kami mampu mempertingkatkan nilai hartanah tersebut dengan strategi penyewaan dan peningkatan aset kami. Akhirnya, disebabkan dasar kami ialah mengawal penuh campuran penyewa bagi memastikan keselesaan membeli-belah pengunjung, kami tidak akan membeli pusat membeli-belah yang mempunyai pemilik-pemilik lot individu lebih dari 10% dari jumlah keluasan. Seperti yang diterangkan sebelum ini, kami akan menggunakan pengalaman dan amalan perniagaan kami untuk menjadikan semua hartanah yang kami miliki sebagai sebuah pusat membeli-belah terunggul di kawasan masing-masing. Kepada semua pemilik, pemaju dan pengurus aset, sila hubungi kami jika anda mempunyai sebarang aset yang berpotensi untuk dibeli oleh Hektar. Kami mengalu-alukan anda untuk berkerjasama dengan kami.

Cabaran dan tinjauan masa hadapan

Kami akan terus memantau ekonomi dunia, terutamanya kesan yang bakal dirasai Malaysia dan seterusnya, ekonomi pengguna tempatan. Cabaran terdekat ialah pendedahan pasaran portfolio hartanah kami kepada suasana peruncitan yang lebih berhati-hati.

Di Melaka, keutamaan diberi ke atas penyiapan projek penaikan taraf Mahkota Parade pada bulan April 2010. Kami juga akan terus memperbaiki campuran penyewa dan melancar semula kempen pengiklanan dan promosi di Mahkota Parade. Kami telah meneliti rekod jualan penyewa-penyewa dan membuat kesimpulan bahawa kami perlu memberi tumpuan kepada kempen yang lebih bijak untuk meningkatkan jualan penyewa-penyewa. Kami telah menyiapkan pelan-pelan yang lebih terperinci termasuk taktik pemasaran yang lebih agresif, pengeluaran baucer dan mengadakan aktiviti-aktiviti bertemakan produk dan perkhidmatan yang ditawarkan penyewa-penyewa. Sambutan menyeluruh terhadap penaikan taraf dan kempen pemasaran yang lebih runcing dijangka akan mengekalkan minat dan ihsan pengunjung ke atas Mahkota Parade, di tengah-tengah saingan sengit di pasaran Melaka. Pelancaran semula Mahkota Parade dijangka akan dibuat pada suku kedua 2010.

Bagi Subang Parade, walaupun strategi yang menumpu kepada penduduk sekeliling Subang Jaya terbukti mampan, kami akan terus berjaga-jaga untuk melindungi kongsian pasaran dan minat pengguna. Pembangunan dan saingan baru pastinya akan memberi kesan jangka pendek yang negatif kepada Subang Parade. Pengalaman ini agak serupa dengan Mahkota Parade di Melaka pada tahun 2008, semasa pesaing-pesaing memulakan perniagaan mereka. Setelah pasaran stabil, potensi jangka-panjang pulih setelah keseluruhan kawasan tersebut mula dikenali sebagai presint membeli-belah. Kami menjangka Subang Parade akan melalui proses yang sama; Setelah pasaran stabil, kawasan sekeliling Subang Parade akan diwar-warkan sebagai presint membeli-belah, sama seperti Bukit Bintang di Kuala Lumpur. Sementara itu, kami akan terus memperkenalkan konsep baru di samping memastikan kedudukan Subang Parade sebagai pusat membeli-belah terunggul di Subang Jaya.

Di Wetex Parade, kami akan terus berusaha memperbaiki campuran penyewa dan inisiatif-inisiatif peningkatan yang lain. Paling utama di senarai kami ialah cadangan menaiktaraf kemudahan dan ruang sekeliling Wetex Parade. Kami akan memastikan bahawa Wetex Parade terus terkenal sebagai pusat membeli-belah terkemuka di Muar. Pelan-pelan kami sedang dimuktamadkan dan kami harap akan mengumumkannya tidak lama lagi.

Kami akan terus memantau pasaran modal dan pemulihannya. Prospek meraih dana ekuiti telah menjadi bertambah baik dan dengan sokongan utuh pelabur tunjang kami Frasers Centrepoint Trust, kami kekal optimis bahawa kami akan menjumpai hartanah yang sesuai yang menawarkan harga yang sesuai pada masa yang sesuai, di tahun 2010.

Fokus, fokus, fokus

Hektar mempunyai satu formula, iaitu fokus yang jelas. Hektar REIT memiliki hartanah berlokasi strategik yang menumpu kepada pasaran masing-masing; model perniagaan yang menumpu kepada penyewa-penyewa runcit dan pelanggan-pelanggan mereka; dan pengurusan kami yang terus menumpu kepada matlamat utamanya dan pada masa yang sama, masih mengawal dan mengawasi pengurusan di peringkat operasi. Jika formula ini boleh dipecahkan, ia akan dihuraikan seperti di bawah:

Pengunjung gembira → jualan penyewa runcit positif → penyewa gembira → pertumbuhan pendapatan sewaan positif → prestasi REIT positif → pemegang saham gembira.

Pengunjung-pengunjung kami akan sentiasa mengingati pusat membeli-belah kami, penyewa-penyewa kami akan menghormati usaha kami dan pemegang-pemegang unit akan menikmati ganjaran hasil daripada usaha kami. Matlamat kami hanya tetap satu – iaitu menjadikan Hektar sebagai tuan rumah pilihan utama penyewa-penyewa. Wawasan kami kekal, iaitu “Mewujudkan Suasana Membeli-belah Kegemaran Ramai”.

Penghargaan

Bagi pihak Lembaga Pengarah Hektar Asset Management Sdn Bhd, saya ingin mengucapkan terima kasih kepada pekerja-pekerja Hektar kerana terus berdedikasi di dalam kerjaya mereka. Jika disingkap kembali prestasi tahun lepas, saya sangat kagum dan berbangga dengan bakat-bakat mereka yang bekerja di Hektar. Usaha-usaha gigih mereka sepanjang tahun telah memastikan Hektar REIT terus mencapai prestasi positif di tengah-tengah pergolakan dan ketidaktentuan tahun 2009.

Hektar tetap komited dengan matlamat kami, iaitu memberi pulangan pelaburan yang selamat dan stabil kepada pemegang-pemegang unit. Jika anda ingat, pegangan saya tahun lepas ialah “sentiasa berfikiran positif”. Pesanan saya tahun ini pula ialah “kekalkan fokus”.

Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid
Pengerusi dan Ketua Pegawai Eksekutif