2009

尊貴的賀達房地產投資信托基金持有人,

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2009 Annual Report.

回顧

1年前,我曾向各位報告當時面對的挑戰、這挑戰是自1930年代大蕭條以來最嚴重的全球金融危機。當時我強調,賀達專注在市場基本面,我們深信自己的經營模式和管理。現在回頭看,我們發現2009年呈現強烈對比;這一年以被金融危機搞得昏頭轉向掀開序幕,到了年底時又出現資金市場復甦。儘管經濟不穩定且起伏跌宕,賀達房地產投資信託基金(Hektar REIT)還是取得了正面表現。

我們的房地產信託基金經營模式不但能在經濟好時業績表現良好,經濟不好時表現也不錯,截至目前,我們的績效表現仍然優異。自2006年12月首度公開獻售(IPO)以來,賀達房地產信託基金不但營業額正成長、浄利增長、浄資產值上揚,對投資者來說,更重要的是股息也不斷成長。金融危機期間,大馬經濟也受到了影響;2009年大馬經濟成長率萎縮了3.3%(大馬經濟研究院)。不過,各區域受到的影響不盡相同,貿易相關,特別是商品的出口蒙受巨大影響之際,大馬整體金融業及其它服務業的影響卻相對的小。事實上,我們在雪蘭莪、馬六甲及北柔佛的零售業績在很多方面都取得了正成長。

2009年間,我們成功達成目標:也就是在經濟困難時期仍然取得成長。我們的業績表現證明了我們的管理有效、我們的投資組合耐力堅實、而且經營模式穩健妥當。再者,因為資金市場接納了我們的付出, 我們的股价每一年都在增長。我們很感激股東給予我們的支持。

全球經濟前景仍然不明。除去宏觀經濟不明不談,我們深信賀達房地產信託基金將會保持一定的業績表現。接下來,我們將跟各位分享我們的經營理念、前景分析及經營策略。

財務業績表現

截至2009年12月31日(2009財政年)的財政年度,賀達房地產信託基金派發的單位股息為10.3仙(DPU)。相較於2006年11月15日初次公開獻售招股書上的預測,大約高出10.9%。這等股息也較2008財政年所派發的單位股息10.2仙高1%。

營業額達8770萬令吉,比2008財政年高4.3%,浄房地產收入(NPI)達5300萬令吉,比2008財政年高0.6%。整體而言,賀達浄收入約達3720萬令吉,比2008財政年的6040萬令吉淨收入低38%。原因在於2009財政年房地產投資合理估值調整(Fair Valuation Adjustment of Investment Properties)的未實現利得(unrealised gain)40萬519令吉,比2008財政年的2410萬令吉低。

合理估價調整是非現金項,且是財務報告標準(FRS)之一。這是用來調整賀達的年度房地產投資組合。估值是由獨立估價師以當時房地產市值為客觀標準估算出來的。2009財政年合理估值調整的未實現利得比2008財政年少是可以預期的,因為房地產會“成熟”(mature)。房地產經理人必須不斷想辦法,設法強化或翻新房地產以改善提高收入的潛能,以及最終提升房地產價值。就2009財政年估值上掦而言,這顯示賀達的投資組合整體而言在這一年內成功提升價值,這是個正面發展,因為其他業界觀察家很擔心,投資房地產會貶值。

為了確定實質營運表現,也就是2009財政年的現金相關績效表現,我們用了淨收入(實現)法。誠如各位之前看到的,合理估值調整會大幅度提升或降低房地產信託的浄收入,不過,這是非現金項,它無法說清楚房地產信託基金的真實營運績效表現。浄收入(實現)法排除合理估值調整,而且反映現金相關績效表現,因此,與名稱上的“實現”吻合。就2009財政年而言,賀達的浄收入(實現)達3670萬令吉。就每單位浄收入(實現)或每單位獲利(EPU)而言,2009財政年達11.48仙,相比之下,2008財政年為11.32仙,總計上揚了1.4%。

賀達房地產信託基金的浄資產值(NAV)上揚至1.27令吉,比2008財政年的1.257令吉高1%。自首度公開獻售以來,浄資產值已增加了23.3%。

整體而言,我們相當滿意賀達房地產信託基金在2009財政年的績效表現。剛開始時,我們對去年有所保留,因為經濟不太明朗及其它原因:2008年7月電費調升26%,相較於我們2009年電費預算總計增加超過150萬令吉,卻被所增加的收入抵銷了。因此,我們的投資組合表現正面(稍後我們會在投資組合部份進一步說明這點)2009財政年間,另一個對賀達房地產信託基金有利的發展是融資環境。

融資

雖然這波全球金融危機的成因可能要花好幾年來分析,但金融戒律是不變的:也就是絕對不要短期借貸長期投資。賀達的借貸是兩批符合回教教義的借貸;總值達1億8400萬令吉的首批回教借貸將在2011年到期,第二批總值達1億5000萬令吉的回教借貸則將在2013年到期。融資成本以年計,首批及次批借貸融資成本的重設期分別是12月及4月。賀達房地產信託基金,受惠於2009財政年國家銀行採納寬鬆的貨幣政策。隔夜政策利率(Overnight Policy Rate)2009年間大部份時間都維持在2.0%的情況下,賀達房地產信託基金的2009財政年利息支出比預算低。就加權平均成本(weighted average cost)而言,截至2009年12月,3億3400萬令吉總債務的加權平均成本利息為3.28%。

股息

我們評論2009財政年財政報表時發現營業額、實現浄收入及浄資產值都增長,因此我們也很樂意以較高的股息回饋單位持有人。2009財政年的每單位股息是10.3仙,比2008財政年高1%,且浄收入(實現)派發率約達90%。過去而言,通常我們不會派發所有浄收入(實現),我們會把這些錢存起來用在他處,以提升房地產信託基金的潛在表現。用處包括收購已售零售單位(梳邦及皇冠百利廣場已售零售單位的面積約佔6%),以及強化這些房地產。爾後各位會看到的投資組合升級部份,將詳細說明這類資產強化細節。

市場反應

去年,我們感到慶幸的是資金市場反應良好,帶動賀達房地產信託基金2009財政年及未來前景樂觀。投資及研究機構有利於賀達房地產信託基金的報導,也提升了我們的形象,特別是橋豐研究(OSK Research)、大馬研究(AmResearch)及標準普爾(Standard & Poor)的分析報告。橋豐研究在2009年3月出版的“大馬最優秀的小型資本公司(Top Malaysian Small Cap Companies Book),賀達被選為OSK Jewels 2009五強之一。再者,去年一整年,賀達也參與了由聯昌私人銀行(CIMB Private Banking)、Asia Business Forum、LexisNexis及IR Magazine(新加坡)舉辦的會議,以及大馬投資人關係協會(Malaysian Investor Relations Association)、大馬公關協會(Institute of Public Relations Malaysia)、及國立新加坡大學實業系舉辦的座談會。就去年而言,賀達房地產信託基金股價以1.12令吉為閉市價格,總計上揚了45.5%。

投資組合更新

賀達房地產信託基金集合了一組高品質投資組合,我們聚焦在座落於大眾市場策略性地點的購物中心。我們管理的浄可出租面積(NLA)超過100萬平方呎,管理策略和技巧則有好幾種,包括“按營業額訂租金”(turnover rent)、“漸增式租金”(Step-up Rent)及“資產強化獎掖”(asset enhancement initiatives)以創造持續性的收入成長。

透過降低每一個潛在市場的循環性波動,我們旗下房地產的多元化地點惠及賀達房地產信託基金。舉例而言,我們原預計2009年下半年業績會很有挑戰性,部份原因是較弱的馬六甲市場及翻新馬六甲皇冠百利廣場(始於2009年7月),影響馬六甲皇冠百利廣場的租賃市場慶幸的是,正是梳邦再也強勁成長,抵銷了馬六甲的下滑。投資組合在梳邦再也、雪蘭莪、馬六甲及柔佛麻坡等的這些地點,顯示賀達房地產信託基金多元化的投資地理位置。最重要的是,我們在大馬範圍廣泛的足跡,讓我們得以了解各地方市場的消費意願。

賀達房地產信託基金的總體出租率達95.8%,跟2008財政年一樣。有史以來頭一遭,首邦百利廣場去年一整年的出租率高達100%。威德百利廣場的出租率上揚到了90.1%,皇冠百利廣場出租率則因為翻新工程進行中降至93.6%。

2009年間,我們旗下購物中心的總人流量達2130萬人次。首邦百利廣場去年人流量稍稍上揚了1.8%,約達780萬人次,威德百利廣場則錄得560萬人次,相較於首邦百利廣場威德百利廣場的人流量非常驚人,因為就浄可出租面積而言,威德百利廣場不及首邦百利廣場的一半。皇冠百利廣場去年人流量下滑了5.3%至790萬人次,部份原因是受從2009年7月開始的翻新工程影響,其中也包括室內及室外停車場。總體而言,賀達購物中心每天的人流量超過5萬8000人次。

以零售商為基準的租約,繼續成為賀達房地產信託基金多元化收入的財源。賀達旗下投資組合中,零售業者租約超過300個,其中最大承租戶是百盛(Parkson),佔了賀達月租收入的11%。繼百盛第二大承租戶是The Store,約佔賀達月租收入的3%。簡言之,超過85%的月租收入來自國內外零售業者,其餘收入則來自單一承租戶店。這些良好的承租戶組合,確保賀達擁有相對堅實的收入來源,而且違約風險在可容忍的範圍內。

就2009財政年而言,賀達房地產信託基金的“按營業額訂租金”達135萬令吉,2008財政年則為167萬令吉。這部份主要貢獻者為健康及美容零售業者。請注意,我們的財政預算案中並沒有列入“按營業額訂租金”。

零售業者為伙伴

賀達房地產信託基金的租金逆向的基石在2009財政年間轉負,新或更金租約達99個,租金平均下滑5%。不過,下滑幅度並不統一,因為大部份的下滑源自皇冠百利廣場,這裡的租金平均下滑13%。相較之下,首邦百利廣場租金逆向的基石持平,威德百利廣場租金逆向的基石則取得平均8%的漲幅。

我們經營模式的特點之一,就是“按營業額訂租金”及“漸增式租金”長期下來可能會有初期租金下滑的情況。舉例而言,我們檢查過皇冠百利廣場部份承租戶零售業績、發現他們的承租成本過高時,我們就會下調基礎租金,讓他們能繼續在皇冠百利廣場營業。不過,皇冠百利廣場的10個承租戶中,我們維持“按營業額訂租金”的至少有9個,而且這些承租戶都會提供我們每個月的營業額報告,以及如果業績超過基礎租金時還答應將“按營業額訂租金”率付租金。所以,我們調降未來3年基礎租金的同時,也調低了“按營業額訂租金”門檻。調降基礎租金,將影響最重要的承租戶。不過,當承租戶業績改善時,“按營業額訂租金”上調潛力也會跟著水漲船高。就這點而言,皇冠百利廣場於2010年4月翻新工程完工後,購物者人流量將會回升,屆時,我們可以預期承租戶業績會改善,因此,承租戶未來就很有可能“按營業額訂租金”。正是這類經營策略,我們將承租零售業者視為伙伴;時局困難時我們願意調降基礎租金(承租戶成本),經濟轉好時分享“按營業額訂租金”(獲利上揚)。雖然未來幾年內我們可能還會經歷部份負面租金逆向的基石,但我們認為未來經濟前景一旦改善,“按營業額訂租金”的潛力也不小。

皇冠百利廣場翻新

皇冠百利廣場的翻新工程仍在進行中。自1994年開幕以來,皇冠百利廣場已成馬六甲市場頂尖購物中心指標。去年,面對新和即將登場的競爭,我們認為是時候進行翻新工程。翻新計劃將確保皇冠百利廣場,在未來持續成為馬六甲的領先型購物中心。

我們的翻新策略,是將皇冠百利廣場生意的影響減到最低。購物中心將照常營業,翻新工作則在一般營業時間後進行,一般上介於晚上10點至早上7點。由此,我們將翻新工作以9個月的時間分成3個階段進行。我們從2009年7月開始翻新,預計2010年4月完成。

翻新工程預算為3040萬令吉,所包含的範圍非常廣泛。工程包括更新地磚、刷新外牆、更新天花板、改進照明設備、以及維修屋頂及其它地方。我們會新加或改善設備,包括新電梯、方向指標、保全系統、以及1個全新來賓服務櫃檯。停車位將從原來的955個,增加至超過1000個,這將帶動皇冠百利廣場的交通流量。整體效果是會讓廣場變得更明亮、更乾淨、購物者會覺得更舒服。

我們對翻新工程但不影響生意很有經驗。在2006年我們完成了首邦百利廣場類似翻新工程,成果是這家購物中心煥然一新。當時,我們的翻新工程也在夜間進行,日間照常營業。當時的記錄是,沒有承租戶申請損失理賠、員工零受傷,以及更重要的是沒有超支。同樣的經驗及工作人員,目前正在皇冠百利廣場施工。舉辦的活動專注在安全及優惠消費者,旨在翻新工程進行時仍與消費者保持接觸。截至目前,第一及第二階段翻新工程已經完成,最後階段將在2010年4月完成。值得注意的是,儘管翻新工程始於2009年下半年,皇冠百利廣場仍被馬六甲州政府選為2008/2009年旅遊獎的“最佳購物中心”。

如果您很關注資料,請翻至“投資組合表現”節,那裡會有更多我們房地產的數據。

重回我們的策略

賀達房地產信託基金,仍然是大馬唯一聚焦在零售廣場的房地產信託基金。我們持續創新及改善零售環節,以惠及我們的零售業者及購物者。

相較於其它房地產信託基金,零售廣場房地產信託基金非常獨特,我們必須關心兩大類客戶,也就是承租戶和他們的購物者。我們的經營模式,是視我們的客戶,也就是為我們帶來收入的零售業者和承租戶為生意伙伴。我們也必須照顧我們客戶的客戶:購物者。購物體驗源於好幾個因素:零售業者提供購物者有吸引力的產品和服務,以及房東/經理人提供一個惠及購物者的環境、讓他們在這裡開心地玩樂、購物及休閒。這些都是確保整體房地產表現的重要元素。

我們相信績效表現的最大驅動力,在於管理品質。高品質投資組合加上低品質管理,隨著時間的推移肯定會走下坡;在馬來西亞,就有不少實例顯示,曾經名噪一時的購物中心,隨著時間的流逝最後也可能年久失修而荒廢。賀達擁有高品質投資組合,為了維持這等高品質,我們需要高品質的管理。我們的管理採下至上策略,我們的目標則採上至下策略,我會在爾後跟各位分享更多這方面的細節。賀達很幸運擁有一個這兩方面都兼顧的管理團隊。

前線管理

我們在“走動式管理”上花了不少時間。跟我們市場成長一致的是,我們一直在想辦法改善我們的承租戶組合,以及滿足變化萬千的消費者胃口。為了達成目標,我們在購物中心裡花了很多時間觀察客戶,以及與承租戶溝通,這讓我們更深入了解客戶及承租戶的需求。微軟主席比爾蓋茲曾說,最不高興的客戶就是最大的學習對象。由此,我們投資市場調查,例如在我們的目標市場裡, 以戶對戶家庭市調,取得住戶們的意見,以及特別是那些不再逛鄰近購物中心購物者的意見。誠如您所看到的是,這一切都無法在辦公桌上完成,您必須到處走動。老子說:“千里之行,始於足下”,這正是我們的管理之道。為了達到我們的目的,我們每天都“走很多路”。

我們管理團隊對零售業構想、消費者消費行為、租賃趨勢、房地產管理、以及其它專業事項的了解,一直給我留下了深刻印象。我一直不斷鼓勵我的經理,必須跳出框框來想才會達成目標。整體而言,我們會一起討論想法和工作,為每一個購物中心量身打造出一套適當的經營策略。透過我們的租賃及推廣活動,有時我們會有非常有趣的成果,請續閱。

租賃是我們的競爭優勢

賀達的最大能耐之一,就是與零售業者間的資源和關係。我們的投資組合旗下共有超過300個零售承租戶,而且還能接觸到好幾百個其它零售業者,包括國內及國外。這是非常有意義的資源。很多這類零售業者,與賀達有直接的交易經驗。他們都會很感激我們的付出和貢獻,而且也知道我們很了解零售業。對我們來說,這是我們的競爭優勢,特別是當我們打進新市場、或希望改善現有的市場(舉例而言,重新組合承租戶)時。我們的經營記錄讓零售業者們很有信心,只要進駐賀達房地產,他們就可以期待一套能確保生意興隆的高品質服務,這將轉化成賀達房地產的高租金。或許同等重要的是,我們與零售業者合作,以激盪出全新和讓人興奮的的經營構想。

我們的創意產品及“跳出框框去構想”,充份反映在賀達推出的全新零售構思上,包括首邦百利廣場的Chillout和吧檯,以及威德百利廣場的Elephant Bean。Chillout結合了東西方料理,室外式的經營一直營業至凌晨1點,為我們在梳邦再也的客戶提供夜間去處。Chillout座落在百盛戶外一個沒有用上的外部區域,它代表了賀達一直想要達成的創意:也就是與創業家合作,創造獨特零售業構想的同時,充份應用沒有生產力的空間,這樣一來就能帶動房地產租金及房地產的整體魅力。首邦百利廣場如今提供完整的時尚選擇,從早上6點Celebrity Fitness開始營業、Uncle Lim 8點開始提供早餐、最後由Chillout營業至凌晨1點而結束。至於威德百利廣場,我們也一直在考慮將廣場大門口處出租給一家咖啡連鎖店。我們曾考慮過典型國際咖啡連鎖店,不過,我們最後還是決定與本地“冠軍”合作,這是一家很成功的優質本土咖啡連鎖集團。這首間Elephant Bean是麻坡土生土長的咖啡連鎖店,如今成了威德百利廣場大門口的重點承租戶之一。透過與當地零售業者合作,我們希望能激發出新和有趣的零售業經營構思,以在未來引進其它市場。以這樣的方法培養出全新零售業品牌,長遠而言將提升賀達的競爭優勢。

廣告促銷是我們的“殺手應用程式”

成功經營購物中心,廣告促銷(A&P)被視為是“殺手應用程式”。資訊科技業詞彙裡,“殺手應用程式”通常用來說明一套特別有用、創意十足、而且終極而言非常成功的軟體。舉例而言,試算表應用程式Excel,就被視為個人電腦(PC)的“殺手應用程式”,而且終極而言刺激了個人電腦的使用率和銷售量。就這點而言,我們相信廣告促銷在維持購物中心吸引力,以及帶動購物中心需求上非常重要。

廣告促銷包含了設計行銷活動來吸引購物者,以及刺激他再回到百利廣場購物。這些活動範圍很廣,從展銷、示範一直到音樂會。一般上,我們都會設計和規劃未來12個月的活動以及舉辦好幾項活動,旨在充份利用每月間的更替優勢;舉例而言,佳節或學校假期的尖峰時間。典型和很受歡迎的活動包括“The Festival of Magic”、“Battle of the Bands”、以及“Shop For Your School”。2009年間,賀達的投資組合總計錄得2130萬人次的購物者人流量。平均而言,每一天賀達購物中心接待超過5萬8000人次的購物者。對我們來說,這代表我們每天有5萬8000個吸引購物者的商機。

我們賀達非常重視廣告促銷。我們的部份活動,為的是刺激業績。其中很成功的活動是“Shop For Your School”,我們都已在我們所有的購物中心舉辦這活動。基本上,本活動聚焦在我們購物中心四週的學校。本活動會規劃出一段固定時間,期間,學生(和他們的家人)會來到他們家附近的百利廣場購物,然後到客戶服務櫃台出示收據後就能提名自己的學校。這基本上是個競賽,擁有學生和家人消費最多的學校將贏得大獎。部份獎品是由零售業者贊助,而且都是學校所需要的,例如電腦室裡的電腦。“Shop For Your School”基本上具備了我們所謂的“三贏”元素;它因為帶動業績而惠及零售業者、讓我們接觸到購物者和他們的家人(以及鼓勵他們到鄰近購物中心採購)使我們受惠、而且也惠及當地學校。

企業社會責任

賀達的購物中心,一直以來都在推廣協助社區和社會活動。誠如剛才提到的“Shop For Your School”,就具備了很好的廣告促銷活動元素,與此同時也惠及社會。賀達促銷活動的受惠者包括各種不同的慈善機構,例如Cavalry Care Home、Sek Kia Eenh Cancer Fund、Rumah Jalinan Kasih、Pertubuhan Kebajikan Anak-anak Yatim Islam Muar、以及其它梳邦再也、馬六甲、以及麻坡社區。我們偶爾也會舉辦特別活動,例如在首邦百利廣場舉辦的“We Ate For Charity”榴槤品嚐會,當時引來了120名志工,總計4噸的榴槤,以及成功為Children’s Wish Society募得3萬3000令吉善款。

去年,我們聚焦在社區議題的廣告促銷活動,讓我們贏得了國際購物中心委員會(International Council of Shopping Centers)所頒發的“2009年亞洲購物中心獎”(2009 Asia Shopping Centre Awards)。在皇冠百利廣場與大馬消拯自願隊(Malaysia Volunteers Fire and Rescue Association)合辦的“Fired Up About Safety”活動吸引了超過280名兒童、以及1萬4000令吉的贊助款項以提升民眾的安全用火意識。我們很榮幸得到這份獎勵,這說明我們將持續開發出創意十足的廣告促銷活動。

由上至下的經營策略

當我們在第一線上付出了許多努力和投資了不少資源時,也從更高更大的視野觀察整個局勢。我們更大的策略由零售業發展、資金市場前景、以及大馬房地產信託基金表現驅動。我們仍然看好大馬零售業發展這是賀達房地產信託基金的成長源。

基本上賀達的成長之道有四:

  • 持續改善現有房地產。
  • 開發新資產(新投資)。
  • 現有房地產再開發。
  • 收購租金偏低資產。

我們目前的經營模式就強調了第一個方法“持續改善現有房地產”,誠如之前談論的,其中涉及一套旨在改善房地產營運及財務表現的全面性方法(請參閱“從前線管理起”)。

第二及第三個成長方法例子(“開發及再開發”),包括我們在Nusajaya的Hilltop計劃,以及我們在梳邦再也首邦百利廣場的擴建計劃。Hilltop計劃是新計劃,是一個由賀達集團負責的生活時尚購物中心,不過目前暫時擱置。賀達集團旗下私人公司,目前正優先處理梳邦再也首邦百利廣場“再開發”的擴建計劃。再開發計劃跟新計劃不同;新計劃通常出現在徹底全新地點,再開發計劃則典型上包括或利用現有市場。首邦百利廣場過去3年來,都取得了近100%的出租率,因此,我們發現了新零售構思的獨特商機和地點。首邦百利廣場擴建計劃位於一塊佔地2英畝的土地上,就在首邦百利廣場旁。賀達集團旗下私人公司與一家知名業者的聯營公司洽談已進入尾聲,我們打算開發一個綜合型房地產發展計劃。本計劃的零售業部份,將與首邦百利廣場緊密的結合在一起,而且將充份掌握住目前首邦百利廣場所沒有的零售業商機。我們希望很快的就能定案,以及宣佈初期規劃。

賀達的第四個成長方法,就是透過收購租金偏低的資產。簡單的說,這些都是有潛力增加賀達房地產信託基金目前投資組合租金財源的購物中心。我們在麻坡收購威德百利廣場及威德酒店,就是這類收購案例;誠如去年報告中提到的,威德百利廣場是麻坡唯一的特定用途重點購物中心。威德百利廣場很有機會改善承租戶組合,以及引進全新零售業構思、國內及國際品牌。由此,去年(2009)威德百利廣場租金上漲了8%。截至2009年年底,威德百利廣場出租率達90.1%,這裡的收入還有成長空間。

最新收購

我們一直尋找潛在收購對象。去年,我們曾實質審查了幾個有潛力的購物中心,考慮注入賀達房地產信託基金。有些看起來不錯,不過,有兩個原因不讓我們在2009年收購。首先是出價太高,通常都超過我們獨立估價師的估價。雖然說金融危機造成已開發國家資產價值受壓,但大馬並沒有出現這現象。原因之一在於大馬銀行業相較海外同業的資本管理來得比較好。結果是,當國家銀行調降隔夜政策利率以支撐經濟成長時,很多銀行都有能力相應調降借貸利率。大馬並沒有出現金融或非金融機構倒閉現象,由此,價值受壓的資產也就沒那麼多。第二個壓縮了我們收購意願的原因是,不容易透過次級市場募股融資收購案。大馬資金市場雖然在2009年下半年逐步邁向復甦,但還不足以讓特別是房地產信託基金以效益成本籌資。2009年的大部份時間,賀達的名目回酬徘徊在9%以上,這也讓公司在透過次級市場募股融資收購案時名目上變得昂貴。銀行的債務融資低於4%,以及假設融資收購資本負債率為50%的話,簡單名目資金的混合成本就約達6.5%。收購新房地產門檻不算高,不過,由於賀達房地產信託基金股價仍低於净資產值,以折價發股仍然是不受單位持有人歡迎的。誠如我們稍早前提過的,賀達房地產信託基金的任何收購案,都必須要能提升回酬。截至2009年年底,賀達股價低於净資產值13%,雖然這不算是不合理的折價,但我們在收購前會小心觀察合理定價。

我們仍在全馬各地尋找收購對象。我們的基準沒變:我們喜歡特定用途購物中心,重點承租戶净可出租面積從15萬平方呎起跳。地點座落在市場區隔明顯的知名或新興社區,我們接受已完成或仍在動工中的社區。不管是已完全出租或閒置,我們都會考慮;更重要的是,我們會研究能否注入我們的租賃和資產強化專業能力,以期進一步增值。最後,由於我們深信我們必須控制承租戶組合以提供一個讓人覺得舒服的購物體驗,因此不考慮超過10%店面已售的購物中心。誠如我們稍早前討論過的,我們希望能將我們的經驗及經營方法注入我們的所有房地產,好讓這些購物中心成為各自市場領導者。業者、房地產發展商、以及資產經理人,如果您有不錯的機會,都歡迎聯絡我們。我們願意與您共創商機。

挑戰與前景

我們仍審慎樂觀面對全球經濟,特別是大馬可能面對的衝擊,以及最終的國內消費經濟。擺在眼前的挑戰,將讓我們的投資組合曝露在謹慎的零售業環境裡。

就馬六甲而言,優先考慮的事項是2010年4月完成翻新工程、繼續改良承租戶組合、以及重新啟動皇冠百利廣場的廣告促銷活動。我們檢閱過主要承租戶的零售業績,並結論出我們必須更專注在推出更精明的活動以推動承租戶業績。我們已經有了草案,包括更積極行銷、派發禮券、以及推動以零售業者為導向的活動。雖然馬六甲市場的競爭愈來愈激烈,翻新工程所引來廣泛的回應,以及特定目標行銷活動,預計將持續購物者對皇冠百利廣場的商譽及消費者的利益。我們預計在2010年第二季後將再推介皇冠百利廣場。

就首邦百利廣場而言,雖然2009年經濟不明朗時專注鄰近社區的經營策略已被證明有效,但我們還是會很小心的保護市佔率和消費者利益。梳邦再也市場出現的新發展和競爭,可能會對首邦百利廣場造成短期負面衝擊。我們會引進2008年馬六甲經驗,當時,馬六甲皇冠百利廣場附近出現新競爭者。慶幸的是,當市場穩定後,長期潛力也改善不少,因為馬六甲皇冠百利廣場四週已被定位為購物天堂。我們預計首邦百利廣場也會出現類似情況。時過境遷,新加入者在市場裡穩定後,這地區就會被定位成購物領域,或許會成為梳邦再也的武吉免登(Bukit Bintang)。目前而言,我們會繼續創新,以及改善首邦百利廣場在這區的領導地位。

至於麻坡市場,預計我們會繼續改善威德百利廣場的承租戶組合,以及強化其它項目。我們的最優先考量是規劃翻新以改善威德百利廣場的設備及環境,以及鞏固威德百利廣場在麻坡領先購物中心地位。目前還在規劃中,我們希望很快就能公佈細節。

我們將繼續觀察資金市場和後續發展。籌資前景轉好,加上重點投資者Frasers Centrepoint Trust給予的堅實支持,我們仍然看好今年內會適時適地的找到適合的房地產收購對象。

聚焦、聚焦、再聚焦!

賀達有一套非常專注的經營方程式。賀達房地產信託基金擁有地點優異的房地產,且非常專注在各自的市場;我們的經營模式是聚焦在零售業者和他們的消費者身上,我們的管理層則聚焦在我們房地產信託基金更大的目標上,而且腳踏實地。以下是我們與利益關係者的關係表:

快樂的購物者 → 優異的零售業績 → 快樂的零售業者 → 租金正成長 → 房地產信託基金表現正面 → 快樂的股東

我們的購物者會記得我們的購物中心,我們的零售業者會尊敬我們的付出,我們的單位持有人則因好成績而受惠。我們的單一目標依舊,也就是將賀達經營成首選房東和零售經理人。我們的使命仍然是“創造大家都愛購物的好去處”(Creating The Places Where People Love To Shop)。

鳴謝

我謹代表賀達資產管理董事局,衷心感激所有員工,謝謝他們忠於職守。回顧去年,我以賀達員工為傲。儘管2009年充滿了不確定性,但他們辛勤工作確保了賀達房地產信託基金再錄得另一個正面年。

賀達仍然致力於為單位持有人提供防禦性及安全的投資。我去年的座右銘是“正面思考”,今年我則希望以“專心一致”與大家共勉。

Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid
主席兼首席執行長