2010

Kepada Pemegang Unit yang dihargai,

Hektar REIT, yang kini sudah menjangkau lima tahun sebagai sebuah entiti yang disenaraikan di Bursa Malaysia, telah berjaya mencatatkan rekod positif selama empat tahun. Pengunjung-pengunjung melawat pusat-pusat membeli-belah kami setiap hari, penyewa-penyewa runcit menjadi rakan kongsi kami selama beberapa tahun dan bangunan-bangunan kami dijangka akan kukuh selama beberapa generasi. Dari perspektif ini, pihak pengurusan Hektar beriltizam untuk meningkatkan nilai aset untuk jangka masa yang panjang.

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2010 Annual Report.

Hektar REIT, yang kini sudah menjangkau lima tahun sebagai sebuah entiti yang disenaraikan di Bursa Malaysia, telah berjaya mencatatkan rekod positif selama empat tahun. Dalam perutusan saya kepada pemegang-pemegang unit tahun lalu, saya telah menekankan objektif kami, iaitu memberi tumpuan kepada perniagaan, pelanggan dan pasaran. Di dalam keadaan dunia yang tidak menentu, kami masih kekal dengan pasukan pengurusan dan portfolio hartanah yang kukuh. Berbekalkan model perniagaan berasaskan amalan terbaik dan juga komitmen kepada pelanggan, saya percaya perniagaan kami akan terus berkembang pesat. Dengan sukacitanya, saya ingin melaporkan bahawa pada tahun 2010, Hektar REIT telah berjaya mencatat prestasi kewangan yang positif selama empat tahun berturut-turut.

Prestasi kewangan

Bagi tahun berakhir 31 Disember 2010 (FY2010), pendapatan mencecah RM90.9 juta, naik sebanyak 4% dari tahun sebelumnya, sementara keuntungan hartanah bersih (NPI) pula mencapai RM55.3 juta, juga naik sebanyak 4% dari FY2009. Keuntungan Bersih menjangkau RM39.2 juta, naik sebanyak 5.5% dari FY2009. Dari segi perolehan seunit (EPU), FY2010 mencecah 12.24 sen berbanding dengan EPU tahun sebelumnya, 11.61 sen. Berikutan prestasi ini, nilai portfolio hartanah kami telah meningkat ke RM752 juta. Ekoran dari peningkatan ini, Nilai Aset Bersih (NAV) melonjak kepada RM1.32 seunit.

Bayaran Dividen Dan Polisi Perakaunan

Hektar REIT telah mengumumkan dividen seunit (DPU) sebanyak 10.3 sen bagi FY2010. Jumlah ini adalah sama dengan tahun FY2009.

Sebagaimana pelabur-pelabur jangka panjang Hektar REIT sedia maklum, kami telah mengekalkan polisi pembayaran dividen sekurang-kurangnya 90 peratus dari pendapatan bersih diagihkan. Pembayaran dividen ini dibuat setiap suku tahun kewangan. Kami ingin menjelaskan di sini bahawa pendapatan bersih diagihkan tidak termasuk pendapatan bukan tunai, seperti pelarasan nilai wajar (lazimnya berkaitan dengan kenaikan nilai hartanah) dan item-item di bawah Piawai Laporan Kewangan 117 (FRS117) yang berkuatkuasa pada FY2010. (sila rujuk Nota kepada Laporan Kewangan untuk maklumat lebih lanjut). Disebabkan oleh perkara-perkara di atas, pendapatan bersih diagihkan FY2010 lebih rendah dari pendapatan bersih. Selepas membayar 90 peratus dari pendapatan bersih diagihkan, Hektar akan memegang 10% dari pendapatannya bagi tujuan menaiktaraf aset dan pembelian lot-lot yang telah dijual di dalam portfolio Hektar.

Rekod Positif

Hektar REIT telah berjaya mencatat rekod positif selama 4 tahun berturut-turut, iaitu sejak ia disenaraikan di Bursa Malaysia pada tahun 2006. Dari segi perolehan, NPI, EPU, NAV dan nilai aset, Hektar telah mencatat peningkatan setiap tahun. Harga pasaran saham Hektar REIT telah mencerminkan peningkatan ini. Bagi tahun FY2010, harga pasaran seunit Hektar REIT telah ditutup pada RM1.35, naik sebanyak 19.5 peratus berbanding awal tahun 2010, iaitu RM1.13.

Sekiranya anda melabur di dalam Hektar REIT pada awal tahun 2010 dengan harga belian RM1.13 seunit, dan kekal sebagai pemegang unit sepanjang tahun, anda telah mendapat dividen (dibayar mengikut suku tahun kewangan) sebanyak 10.3 sen seunit, merupakan pulangan dividend sebanyak 9.2% dan keuntungan modal sebanyak 19.5%. Jumlah pulangan keseluruhan Hektar REIT bagi tahun FY2010 ialah 28.7 peratus.

Pulangan modal terkini, berdasarkan DPU FY2010 sebanyak 10.3 sen dan harga penutup pasaran saham pada RM1.35 ialah 7.6 peratus.

Pembiayaan Semula 2011

Pinjaman bank Hektar ialah melalui kemudahan overdraf Al-Murabahah, terdiri daripada dua bahagian, iaitu RM184 juta dan RM150 juta, masing-masing akan tamat tempoh pada tahun 2011 dan 2013. Secara terkumpul, nisbah pinjaman Hektar REIT ialah 42.7 peratus dibandingkan nilai aset kasar, manakala timbangan purata kos pinjaman bagi tahun FY2010 ialah 3.71%. Pinjaman pertama sebanyak RM184 juta akan tamat tempoh pada bulan Disember 2011. Kami yakin akan dapat membiayai semula pinjaman ini berdasarkan hubungan baik kami dengan bank yang telah memberi sokongan kukuh terhadap Hektar sejak ia mula beroperasi. Bergantung kepada keadaan pasaran, kami telah mengunjur kenaikan kadar faedah sebanyak 40 mata asas bagi tahun FY2011.

Laporan portfolio

Portfolio Hektar REIT terdiri dari Subang Parade di Subang Jaya, Mahkota Parade di Bandar Melaka dan Wetex Parade di Muar. Secara terkumpul, hartanahhartanah tersebut menawarkan kemudahan membelibelah kepada 1.3 juta rakyat Malaysia. Oleh kerana pusat-pusat membeli-belah ini terletak berhampiran dengan kawasan kepadatan penduduk yang tinggi, ia mempunyai pengunjung-pengunjung yang setia. Ekoran dari ini, hartanah-hartanah Hektar REIT mempunyai lebih daripada 300 penyewa yang menyediakan pelbagai jenis barangan, perkhidmatan dan hiburan.

Suasana Membeli-belah

Motto Hektar ialah “Mewujudkan Suasana Membelibelah Kegemaran Ramai” dan model pengurusannya bersandarkan amalan terbaik antarabangsa. Pasukan kami sentiasa menyelidik dan mengkaji amalan terbaik terkini melalui latihan-latihan dan menghadiri persidangan-persidangan di luar negara.

Sejak beberapa tahun lalu, industri peruncitan telah mengalami satu anjakan di mana pusat membeli-belah telah berubah dari tempat untuk hanya membeli barangan dan perkhidmatan kepada satu pusat pertemuan dan istirehat antara rakan-rakan dan keluarga. Arus perubahan kuat di mana kaedah peruncitan, pelelongan dan perdagangan dibuat melalui sesawang internet telah memberi kesan negatif kepada sesetengah kelas peruncit, seperti kedai muzik. Walau bagaimanapun, secara keseluruhan, kesan fenomena ini adalah terhad di Asia. Pusat membeli-belah masih terus menjadi pusat pertemuan pilihan di rantau ini. Strategi utama kami sekarang ialah mengekalkan hartanah-hartanah Hektar REIT sebagai pusat pertemuan utama.

Pusat-pusat membeli-belah menyediakan gabungan yang unik, iaitu peruncitan, hiburan, dan santapan. Secara terkumpul, ia menawarkan satu suasana yang tidak mungkin dapat dialami di arena lain. Membawa keluarga ke pusat membeli-belah adalah satu aspek sosial yang mustahil diwujudkan di laman web. Jika suasana ini diwujudkan dengan baik, sesebuah pusat membeli-belah akan menikmati kelebihan strategik.

Strategi yang telah dilaksanakan dalam konteks prestasi portfolio 2010 adalah seperti di bawah.

Cabaran dan Peluang di Subang Parade

Tahun lalu, Subang Parade telah menempuh cabarancabaran dan peluang-peluang baru. Pada bulan Mei 2010, sebuah pusat membeli-belah baru telah dibuka berhampiran dengan Subang Parade. Pada pandangan kami, pusat ini mengukuhkan Subang Parade dan gabungan penyewa yang sedia ada di sekitarnya.

Pandangan kami boleh disahkan melalui fakta-fakta berikut: Kadar penginapan Subang Parade ialah 99.8 peratus sejak 2007. Sejak tiga tahun yang lalu, hanya segelintir peruncit-peruncit yang mampu menembusi pusat membeli-belah utama di Subang Jaya disebabkan kekurangan ruang sewaan. Ini bermakna, banyak permintaan daripada peruncit-peruncit baru tidak dapat dilayan. Dengan adanya pusat membeli-belah baru ini, peruncit-peruncit baru akhirnya mendapat peluang untuk beroperasi. Walau bagaimanapun, pusat membeli-belah baru ini ada juga memberi sedikit persaingan kepada Subang Parade. Sebagai contoh, kami telah kehilangan Toys R Us, salah satu penyewa utama kami. Ini menyebabkan kadar penginapan Subang Parade menurun kepada 94.8 peratus, atau berkurangan sebanyak 20 ribu kaki persegi. Lawatan pengunjung juga telah menurun sebanyak 3 peratus kepada 7.52 juta berbanding tahun sebelumnya. Ini adalah satu cabaran besar kepada pihak pengurusan.

Pihak pengurusan telah menemui satu penyelesaian kepada cabaran ini. Dengan satu tangkisan, kami mendapat satu konsep yang bukan sahaja dapat menggantikan Toys R Us, malah akan meningkatkan trafik pengunjung serta mengekalkan keunikan Subang Parade di Subang Jaya. Konsep tersebut ialah sebuah Pawagam. Bila siap, pawagam ini akan mempunyai lapan buah skrin termasuk skrin 3D yang terkini. Subang Parade akan menjadi satu-satunya pusat membelibelah di bandar Subang Jaya yang mempunyai sebuah pawagam. Dijangka akan dibuka pada pertengahan 2011, pawagam ini akan menguatkan lagi daya tarikan Subang Parade sebagai sebuah pusat pertemuan pilihan, selaras dengan strategi utama kami.

Kebangkitan Semula Mahkota Parade

Penaikan taraf Mahkota Parade telah disempurnakan dan kempen pelancaran semula telah dilaksanakan pada bulan Mei 2010. Projek penaikan taraf bermula pada bulan Julai 2009 dan dijalankan secara berperingkat. Kerja-kerja dibuat pada waktu malam agar urusniaga terus berjalan di waktu siang tanpa gangguan kepada pengunjung-pengunjung. Saya telah mengulas mengenai kerja penaikan taraf di dalam perutusan tahun lalu dan sukacita saya ingin melaporkan bahawa kerja penaikan tarat telah disiapkan mengikut jadual, tidak melebihi peruntukan, malahan berkualiti tinggi, mengikut piawai yang ditetapkan oleh Hektar.

Penaikan taraf tersebut telah menjadi pemangkin di dalam kebangkitan semula Mahkota Parade sebagai sebuah destinasi membeli-belah terunggul di Melaka. Penyewa-penyewa yang sedia ada telah memberi sokongan yang menggalakkan dengan membuka kedai-kedai berwajah baru dan lebih anggun di Mahkota Parade. Kini, Mahkota Parade mempunyai gedung IT (All IT) dan gedung sukan (Al-Ikhsan) terbesar di Melaka. Kedai utama Bonia dan Carlo Rino juga dibuka di Mahkota Parade pada bulan Januari 2011.

Penginapan penyewa di Mahkota Parade telah melonjak ke 96.1 peratus bagi tahun FY2010. Walaubagaimanapun, trafik pengunjung menurun sebanyak 8.9% kepada 7.18 juta, ekoran dari kesan jangka pendek kerja-kerja penaikan taraf. Pada 1 Mei 2010, setelah kerja-kerja penaikan taraf selesai, kami telah menganjurkan kempen pelancaran semula Mahkota Parade. Pada hari tersebut, Mahkhota Parade menerima lebih daripada 51,000 orang pengunjung, 2.5 kali lebih dari hari-hari biasa. Sejak itu, kunjungan dan maklum balas yang diterima sangat memberangsangkan. Ini mengesahkan bahawa usaha penaikan taraf adalah tindakan yang tepat di dalam mencergaskan semula pusat membeli-belah kami di Melaka.

Kedudukan Terunggul Wetex Parade di Muar

Prestasi kewangan Wetex Parade pada tahun 2010 semakin kukuh dengan kenaikan kadar sewa purata dan kadar penginapan penyewa yang semakin baik. Sejak dibeli pada bulan Mei 2008, kami sentiasa melaksanakan perubahan di dalam gabungan penyewa-penyewa serta memperbaiki kemudahan-kemudahan di pusat tersebut. Setakat ini, hasilnya sangat memberangsangkan.

Kadar penginapan penyewa di Wetex Parade mencecah 95.5% bagi tahun FY2010, satu kenaikan berterusan sejak Disember 2008 di mana kadarnya ialah 83.1%. Hasil selidikan pasaran dan amalan terbaik pihak pengurusan telah menarik lebih ramai peruncit untuk menyewa ruang di Wetex Parade. Trafik pengunjung kekal bagi tahun FY2010, mencatatkan lawatan sebanyak 5.51 juta kunjungan. Berbanding pusat membeli-belah lain yang lebih besar, Wetex Parade, dengan Ruang Sewaan Bersih (NLA) sebanyak 167 ribu kaki persegi, telah menerima kunjungan yang tinggi bagi setiap sekaki persegi. Ini mencerminkan kedudukannya sebagai pusat membeli-belah terulung di Muar.

Pasukan kami terus melaksanakan strategi berlandaskan “pusat pertemuan pilihan” dengan membawa masuk konsep peruncitan baru di pasaran Muar. Salah satu inisiatif pada tahun FY2010 ialah pembukaan “The Quadrix”, yang bertempat di tingkat empat Wetex Parade. The Quadrix ditunjang oleh The Cube, sebuah pusat karaoke mesra keluarga, sementara ruang-ruang lain di tingkat empat terdiri daripada peruncit-peruncit “gaya hidup” seperti fesyen dan hadiah-hadiah kecil. The Quadrix telah dibuka pada akhir tahun 2010 di mana sebahagian daripada ruang-ruang yang tawarkan telahpun disewa. Ini merupakan satu sokongan menggalakkan daripada peruncit-peruncit kepada pihak pengurusan pusat ini.

Kami terus berusaha memperbaiki insiatif pemasaran di Wetex Parade. Lazimnya, pihak pengurusan akan merangka kalendar promosi sepanjang tahun dan seterusnya menilai keberkesanan acara-acara ini pada akhir tahun. Proses penilaian ini selalunya akan mencetus idea-idea baru, sekaligus memperbaikinya. Sebagai contoh, acara “Little Big Book” telah diadakan di Wetex Parade pada tahun 2010. Acara ini memberi tumpuan kepada peningkatan mutu pertuturan Bahasa Inggeris di kalangan murid-murid sekolah rendah. Acara ini telah menarik lebih daripada 90 orang pelajar dan mendapat perhatian media. Acara ini berjaya memenangi Pingat Emas di International Council of Shopping Centre (ICSC) Anugerah Asia 2010 di kategori Pemasaran yang berkaitan dengan Masyarakat.

Portfolio Hektar REIT Memenangi Anugerah

Ketiga-tiga pusat membeli-belah Hektar REIT telah berjaya memenangi pelbagai pingat di ICSC Anugerah Asia: Subang Parade pernah dianugerahkan Rekabentuk Terbaik pada tahun 2008, manakala Mahkota Parade dan Wetex Parade masing-masing dianugerahkan Pemasaran Cemerlang pada tahun 2009 and 2010. Kami amat berbangga dengan pencapaian pasukan pengurusan dan pengiktirafan dari sebuah badan antarabangsa seperti ICSC. Kami akan terus melaksanakan amalan pengurusan terbaik sebagai tunjang falsafah pengurusan.

Strategi dan yinjauan masa hadapan

Pengunjung-pengunjung melawat pusat-pusat membelibelah kami setiap hari, penyewa-penyewa runcit menjadi rakan kongsi kami bertahun-tahun lamanya dan bangunan-bangunan kami dijangka akan kukuh selama beberapa generasi. Dari perspektif ini, pihak pengurusan Hektar beriltizam untuk meningkatkan nilai aset untuk jangka masa yang panjang. Walaupun kami sentiasa berusaha meningkatkan nilai portfolio Hektar REIT setiap tahun, kami sentiasa beringat bahawa kitaran ekonomi dan sentimen pelabur kadangkala mungkin akan bertentangan dengan objektif kami dalam jangka masa yang pendek.

Pengeraman Peruncit-Peruncit Baru

Salah satu kaedah mengekalkan kelebihan strategik sesebuah pusat membeli-belah ialah dengan menawarkan gabungan peruncit yang menarik. Gabungan peruncit yang optimal bergantung kepada beberapa faktor – hasil kajian penduduk dan tabiat penduduk, tahap saingan dan sebagainya. Kami menjalankan kajian tabiat pengunjung secara berterusan dan sentiasa menerima maklum balas tidak rasmi untuk lebih memahami kehendak pasaran. Setiap pasaran mungkin ada perbezaan dari segi citarasa dan permintaan unik pengunjung. Justeru itu, adalah sangat penting pihak pengurusan sentiasa mencari ilham bagi memperbaiki strategi sewaan setiap pusat membeli-belah agar sejajar dengan kehendak masyarakat tempatan.

Konsep kelainan adalah satu strategi yang kritikal, terutamanya di pasaran yang mempunyai saingan sengit. Menyewa ruang hanya kepada peruncit berjenama terkenal tempatan adalah satu strategi yang baik; Namun ia cenderung kepada kesamaan, di mana satu pusat membeli-belah tampak serupa dengan yang lain. Bagi kami, kelainan harus dicapai dengan membawa masuk peruncit-peruncit yang unik. Ini adalah satu objektif yang mencabar.

Salah satu strategi Hektar di dalam memberi kelainan kepada pengunjung-pengunjung dari segi gabungan peruncit ialah melalui konsep pengeraman peruncitperuncit tempatan yang baru. Setakat ini, usaha pengeraman kami telah terbukti berjaya; Dalam perutusan kepada pemegang-pemegang unit tahun lalu, saya ada menyentuh tentang “Elephant Bean” di Wetex Parade dan “Chill Out” di Subang Parade. Kedua-dua konsep peruncitan baru ini timbul ekoran dari permuafakatan urusniaga dengan usahawan tempatan. Saya dengan sukacita ingin melaporkan bahawa kedua-dua usahawan tersebut telah berjaya di dalam perniagaan mereka, sekaligus menawarkan kelainan dari segi barangan dan perkhidmatan kepada pengunjung-pengunjung kami.

Konsep ini diperkembangkan lagi dengan memupuk peruncit-peruncit baru melalui konsep Retail Merchandising Unit (RMU). RMU ialah sebuah kereta sorong yang disewa kepada peruncit untuk jangka masa pendek. Sebuah RMU berfungsi sebagai sebuah kedai kecil yang mempunyai unit peragaan serta kaunter bayaran. Konsep RMU mengurangkan kos permulaan untuk usahawan-usahawan baru. Kami telahpun menyiapkan unit-unit RMU di tingkat satu Subang Parade dan telah menerima maklum balas yang menggalakkan, terutamanya dari kategori fesyen dan barangan hadiah-hadiah kecil. Kami percaya daya tarikan unit-unit RMU yang berkelompok akan menarik trafik dan pengunjung-pengunjung ke tingkat satu.

Konsep RMU merupakan salah satu titik permulaan sistem pengeraman kami. Hektar sekarang mempunyai pelbagai pilihan peruncit-peruncit baru; Pertama, menganjurkan bazar di hari minggu, di mana peniaga-peniaga baru dialu-alukan untuk memperagakan barangan mereka; Kedua, konsep RMU yang membolehkan usahawanusahawan berniaga sepenuh masa; Ketiga, jika berjaya dengan konsep RMU, usahawan-usahawan ini boleh memilih untuk menyewa ruang yang lebih besar, sama ada Kaunter Sendirian (SAC) atau lot kedai. SAC ialah kaunter-kaunter bersendirian yang disediakan di pusatpusat kami. SAC memberikan peruncit lebih ruang dan idea di dalam memperagakan barangan mereka tanpa memerlukan kos modal yang banyak. Lot kedai pula adalah ruang sewa yang terbesar berbanding RMU dan SAC, yang menawarkan suasana membeli-belah terbaik kepada pengunjung. Justeru itu, lot kedai memerlukan kos permulaan yang tertinggi.

Seseorang usahawan boleh maju bersama sistem pengeraman Hektar secara berperingkat, iaitu bermula dengan bazar, diikuti RMU, SAC dan akhirnya lot kedai sendiri. Pada setiap langkah, seseorang usahawan itu boleh memperbaiki konsep peruncitan mereka dengan kos permulaan yang lebih rendah. Apabila mereka berjaya, peruncit-peruncit baru ini boleh melabur dengan lebih tinggi di dalam mengembangkan konsep peruncitan mereka, sekaligus mewujudkan suasana membeli-belah yang lebih baik.

Kami percaya konsep pengeraman ini akan terbukti berkesan di dalam memupuk idea peruncitan baru dalam masa yang terdekat ini, dan akhirnya akan memberi kelainan di dalam suasana peruncitan kepada pengunjung-pengunjung kami. Disebabkan peruncitperuncit merupakan rakan niaga kami, kami sentiasa berusaha untuk menyediakan suasana sesuai yang mampu melariskan barangan dan perkhidmatan mereka.

Perkhidmatan pengeraman ialah salah satu cara Hektar untuk menarik perhatian rakan-rakan niaga yang baru. Kepada semua usahawan peruncitan, sila hubungi kami kerana kami berminat untuk menerima maklum balas daripada anda.

Pembelian Terkini

Kami sentiasa berusaha mencari pusat-pusat membelibelah yang berpotensi untuk dibeli di Malaysia. Walaupun tiada pembelian dibuat pada tahun 2010, kami sebenarnya telah mengenal pasti beberapa pusat-pusat membeli-belah dan telah berunding dengan pemilikpemiliknya. Malangnya, rundingan-rundingan tersebut tidak berjaya disempurnakan kerana pemilik-pemilik tersebut akhirnya membuat keputusan untuk terus menyimpan hartanah-hartanah mereka ekoran sentimen pasaran hartanah yang sedang meningkat naik. Walau bagaimanapun, kami masih berhubung dengan pemilikpemilik tersebut.

Kami percaya keupayaan pembiayaan kami telah meningkat. Jika ada cadangan pembelian, kami akan menerbitkan unit-unit tambahan Hektar REIT. Berdasarkan harga pasaran saham Hektar REIT, yang sekarang ini lebih tinggi dari NAV, serta kemudahan pinjaman bank, kami yakin dengan keupayaan kami di dalam usaha membiayai pembelian yang memberi pulangan positif. Kami akan mengembangkan lagi skop bagi potensi pembelian di tahun-tahun akan datang.

Penghargaan

Saya ingin merakamkan penghargaan kepada Encik Lim Ee Seng, Ketua Pegawai Eksekutif Frasers Centrepoint Limited, yang telah meletakkan jawatan daripada Lembaga Pengarah Hektar Asset Management Sdn Bhd pada tahun 2010. Pada masa yang sama, kami ingin mengalu-alukan kemasukan pengganti beliau, Dr Chew Tuan Chiong, yang juga baru dilantik sebagai Ketua Pengarah Eksekutif Frasers Centrepoint Asset Management Ltd, syarikat pengurus Frasers Centrepoint Trust (FCT). FCT kekal menjadi pelabur tunjang Hektar REIT.

Bagi pihak Lembaga Pengarah Hektar Asset Management Sdn Bhd, saya ingin mengucapkan terima kasih kepada pekerja-pekerja Hektar kerana terus berdedikasi dan beriltizam di dalam kerjaya mereka. Kami juga ingin mengucapkan terima kasih kepada penyewa-penyewa, penjual-penjual dan rakan-rakan niaga kami. Sumbangan dan sokongan anda telah berjaya mengekalkan Hektar REIT sebagai sebuah pelaburan yang selamat dan berdaya tahan.

Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid
Pengerusi dan Ketua Pegawai Eksekutif