2012

Pemegang-pemegang Unit yang Dihargai,

Setahun telah berlalu dan kini tiba masanya untuk kami sekali lagi berkongsi dengan anda peristiwa dan kegiatan yang telah berlaku pada tahun 2012. Sukacita saya ingin melaporkan bahawa tahun 2012 sekali lagi menyaksikan Hektar REIT mencatat keputusan yang menggalakkan. Portfolio aset kami terus membuat sumbangan yang kukuh dalam memberikan keputusan yang positif bagi tahun kewangan berakhir 31 Disember 2012 (FY2012).

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2012 Annual Report.

Setahun telah berlalu dan kini tiba masanya untuk kami sekali lagi berkongsi dengan anda peristiwa dan kegiatan yang telah berlaku pada tahun 2012. Sukacita saya ingin melaporkan bahawa tahun 2012 sekali lagi menyaksikan Hektar REIT mencatat keputusan yang menggalakkan. Portfolio aset kami terus membuat sumbangan yang kukuh dalam memberikan keputusan yang positif bagi tahun kewangan berakhir 31 Disember 2012 (FY2012).

Sesungguhnya FY2012 merupakan tahun yang sibuk bagi kami ekoran pembelian Central Square Sungai Petani dan Landmark Central Kulim, secara kolektif dikenali sebagai “Kedah Malls”. Pada 2 Oktober 2012, Hektar REIT secara rasminya menjadi pemilik baru Kedah Malls, sekaligus meningkatkan portfolionya daripada tiga (3) kepada lima (5) pusat membeli belah yang terletak di lokasi strategik di seluruh Semenanjung Malaysia.

Adalah masih terlalu awal untuk mengulas tentang Kedah Malls. Secara ringkas kami jangka tahun 2013 akan lebih sibuk disebabkan perancangan dan perlaksanaan kenaikan taraf Kedah Malls, seperti yang kami telah lakukan sebelum ini kepada tiga pusat membeli belah kami. Salah satu rancangan kami ialah proses pengubahan dan penyusunan semula para penyewa. Inisiatif tersebut sekali gus dapat meningkatkan tahap kehadiran rantaian peruncit kebangsaan dan antarabangsa untuk memberikan kedua-dua pusat membeli belah tersebut penampilan yang lebih segar. Kedah Malls juga akan terus melaksanakan langkahlangkah penaikan taraf hartanah. Langkah penyusunan semula dan penaikan taraf biasanya akan mengambil masa lebih kurang 12 bulan untuk disiapkan. Apabila siap, kami meramalkan prestasi Kedah Malls akan melambung naik hasil daripada manfaat mempraktik amalan-amalan terbaik antarabangsa dari segi selokbelok peruncitan dan reka bentuk pusat membeli belah.

Persekitaran operasi

Agensi penarafan negara, Malaysian Rating Corporation Bhd (“MARC”) telah melaporkan bahawa ekonomi Malaysia dijangka berkembang pada kadar 5.3% pada tahun 2012. Permintaan domestik, kebanyakannya daripada perbelanjaan sektor swasta dan awam, memainkan peranan penting dalam mengekalkan momentum pertumbuhan di sebalik persekitaran luar yang sukar ekoran krisis hutang kerajaan di Eropah dan suasana ekonomi US yang masih suram. Tinjauan masa depan menunjukkan pelaksanaan Program Transformasi Ekonomi (ETP) oleh kerajaan boleh memberi rangsangan dalam meningkatkan pertumbuhan ekonomi tatkala kelembapan ekonomi global. Setelah berjaya mengharungi krisis kewangan global 2008 dan 2009, ekonomi Ma¬laysia kelihatan berada dalam kedudukan yang lebih baik untuk terus maju pada 2013.

Di sebalik persekitaran ekonomi yang tidak pasti, Hektar REIT masih yakin dengan model perniagaannya iaitu – memiliki dan menguruskan destinasi runcit kelas dunia bagi warga Malaysia. Asas perniagaan keseluruhan masih positif untuk menyokong rancangan perniagaan kami. Ketidakpastian ekonomi luar tidak menjejaskan secara teruk industri runcit domestik pada tahun 2012. Persatuan Peruncit Malaysia (MRA) melaporkan bahawa mereka menjangkakan jualan runcit Malaysia akan berkembang pada kadar yang lebih perlahan sebanyak 6.0% berbanding dengan kadar pertumbuhan 8% tahun lepas.

Untuk memenuhi keperluan penduduk muda dan dinamik Malaysia , jumlah ruang pusat membeli belah telah berkembang di seluruh negara. Pusat membeli belah baru dan menarik telah bercambah dalam banyak kawasan tumpuan penduduk yang tinggi seperti di Lembah Klang dan di bandar-bandar di seluruh Malaysia. Pada sudut lebih positif, pusat membeli belah terutamanya di lokasi-lokasi utama telah mendapat penilaian yang baik sebagaimana yang dibuktikan dengan kejayaan penyeneraian tabung-tabung amanah peruncitan sepanjang dua tahun yang lepas.

Prestasi kewangan

Prestasi kewangan yang stabil

Hektar REIT memasuki 2012 dengan cabaran kos pinjaman yang ketara peningkatannya (purata peningkatan sebanyak 50 mata asas). Tambahan pula, kenaikan dalam tarif elektrik pada pertengahan 2011 adalah cabaran tambahan dalam usaha kami untuk mengekalkan prestasi kewangan Hektar REIT.

Bagi FY2012, pendapatan kasar mencapai RM103 juta, meningkat lebih kurang 9% daripada tahun sebelumnya, manakala Keuntungan Bersih Hartanah (NPI) mencapai RM64 juta, juga naik sebanyak 9% daripada tahun kewangan sebelumnya berakhir 31 Disember 2011 (FY2011). Di sebalik cabaran peningkatan kos, Keuntungan Bersih Tunai Hektar REIT sebanyak RM39.8 juga, adalah 2% lebih tinggi berbanding FY2011. Ini berpunca daripada hasil kutipan pendapatan yang bertambah baik daripada ketiga-tiga pusat membeli belah kami yang terdahulu, serta sumbangan daripada Kedah Malls bagi 3 bulan terakhir 2012.

Keuntungan Bersih Seunit adalah 11.69 sen, rendah sedikit daripada FY2011 sebanyak 12.16 sen seunit. Penurunan ini adalah terutamanya akibat daripada peningkatan bilangan unit dalam edaran, hasil daripada langkah menerbitkan unit-unit terbitan hak.

Nilai Aset Keseluruhan Hektar REIT telah meningkat dengan pembelian Kedah Malls dan sekarang secara kolektif bernilai RM1.1 bilion. Nilai Aset Bersih (NAV) juga telah meningkat kepada lebih kurang RM1.49 setiap unit di sebalik peningkatan dalam bilangan unit dalam edaran daripada terbitan hak untuk membiayai sebahagian daripada harga pembelian Kedah Malls.

Pelarasan nilai hartanah

Pelarasan nilai hartanah adalah perkara bukan tunai dan merupakan sebahagian daripada garis panduan Piawiaan Laporan Kewangan (FRS) yang diterima pakai untuk pelarasan penilaian tahunan bagi portfolio hartanah Hektar REIT. Penilaian tersebut telah dikendalikan oleh jurunilai bebas dimana laporannya dibuat secara objektif untuk menentukan nilai pasaran semasa hartanah pada masa itu. Pengurus aset sentiasa mencari jalan untuk memperbaiki atau menaik taraf hartanah dengan tujuan meningkatkan potensi penjanaan pendapatan mereka dan seterusnya meningkatkan nilai hartanah mereka.

Peningkatan 25% dalam penilaian portfolio hartanah pada FY2012 kepada RM1.03 bilion (FY2011 RM822 juta) mencerminkan peningkatan dalam saiz portfolio hasil pembelian Kedah Malls serta peningkatan keupayaan portfolio hartanah dalam menjana pendapatan. Pelbagai langkah langkah menaik taraf dan langkah penyusunan semula para penyewa sepanjang tahun telah mencapai keputusan yang dihasratkan oleh pengurus aset. Sila baca seterusnya untuk maklumat lanjut mengenai kegiatan menaik-taraf aset kami yang dilaksanakan sepanjang tahun.

Pembayaran dividen dan polisi perakaunan

Hektar REIT mengumumkan bayaran dividen seunit (DPU) sebanyak 10.50 sen bagi FY2012 mengekalkan bayaran yang dibuat pada FY2011. Seperti yang telah kami maklumkan di dalam mesyuarat pemegangpemegang unit pada tahun 2012, kami komited di dalam mengekalkan kadar DPU sekurang-kurangnya sebanyak 10.5 sen. Ini berjaya dicapai walaupun kami menjangkakan untuk menumpukan sumber dana dan daya usaha kami bagi inisiatif inisiatif menaik taraf aset yang telah dirancang bagi FY2013.

Kami telah mengekalkan polisi membayar sekurangkurangnya 90% daripada pendapatan bersih boleh diagih kami dalam empat bayaran dividen suku tahunan sepanjang tahun. Ingin kami jelaskan bahawa pendapatan bersih boleh diagih adalah pendapatan bersih tidak termasuk perkara bukan tunai, seperti pelarasan nilai hartanah (biasanya disebabkan oleh kenaikan nilai hartanah) dan perkara-perkara di bawah FRS 117, piawaian perakaunan yang dilaksanakan pada FY2010 (lihat nota kepada akaun untuk butir-butir lanjut). Akibat daripadanya, pendapatan bersih boleh diagih untuk FY2012 adalah lebih rendah berbanding dengan pendapatan bersih. Selepas membayar 90% daripada pendapatan bersih boleh diagih, Hektar REIT menyimpan 10% selebihnya untuk inisiatif menaik-taraf aset pada masa hadapan dan juga dana pembelian semula lot-lot yang telah dijual di seluruh portfolio Hektar REIT.

Rekod prestasi positif

Dari segi pendapatan, NPI, NAV dan nilai aset, Hektar REIT secara berterusan mencatat peningkatan setiap tahun semenjak penawaran awam awalnya (IPO) pada 2006. Pasaran saham menghargai rekod-rekod ini dan telah memberi ganjaran kepada pemegang-pemegang unit Hektar REIT dengan penilaian unit-unit dalam edaran yang saksama. Di sebalik kesan penurunan daripada penerbitan 80.0 juta unit baru untuk membiayai pembelian Kedah Malls, harga unit Hektar REIT ditutup pada RM1.46, iaitu peningkatan lebih kurang 14.1% daripada RM1.28 yang dicatatkan pada awal tahun.

Sekiranya anda telah melabur dalam unit-unit Hektar REIT pada awal 2011 pada RM1.28 dan kekal sebagai pemegang unit sehingga akhir tahun, anda akan menerima empat dividen berjumlah 10.5 sen seunit, mewakili hasil pulangan dividen sebanyak 7.2% dan keuntungan modal ke atas harga unit sebanyak 14.1% (berdasarkan harga kemasukan pelaburan awal RM1.28 tersebut). Jumlah pulangan anda memegang unit Hektar REIT sepanjang FY2012 akan menjadi lebih kurang 22.3%.

Pembiayaan semula pada tahun 2012

Kadar polisi semalaman (OPR) kekal tidak berubah sejak kenaikan 25 mata asas yang lepas pada bulan Mei 2012 kepada 3%. Di sebalik sektor luaran ekonomi yang semakin lemah, Bank Negara Malaysia telah menentang tekanan untuk menurunkan OPR. MARC melaporkan dalam kertas kerjanya bahawa ia menjangka dasar monetari akan kekal tidak berubah melainkan momentum pertumbuhan ekonomi merosot secara ketara pada tahun 2013.

Pembiayaan Hektar REIT dijamin melalui kemudahan overdraf Al-Murabahah dengan 4 ansuran bernilai RM184 juta, RM15 juta, RM150 juta dan RM87 juta yang akan tamat tempoh masing-masing pada 2016, 2015, 2013 dan 2016. Nisbah pinjaman Hektar REIT adalah 42% daripada nilai aset kasar. Ini adalah pada tahap yang selesa mematuhi had 50% yang ditetapkan oleh pihak berkuasa dan purata wajaran kos pembiayaan pada akhir FY2012 adalah 4.6%. Kos pembiayaan pada FY2012 meningkat sebanyak 25% berbanding dengan FY2011 terutamanya disebabkan kenaikan kadar faedah yang disebabkan dari tindak balas terhadap kenaikan dalam OPR pada 2011/12 dan jumlah pinjaman yang lebih tinggi diambil untuk pembelian Kedah Malls. Di sebalik peningkatan dalam kos pembiayaan, peningkatan pendapatan adalah lebih daripada mencukupi untuk menampung kenaikan dalam kos pembiayaan.

Ansuran ke 4 hutang sebanyak RM87 juta, yang telah digunakan untuk membiayai sebahagian dana pembelian Kedah Malls, mempunyai tempoh pembiayaan selama 5 tahun dan akan tamat tempoh pada Oktober 2016.

Sebagai langkah berjaga-jaga terhadap kemungkinan kenaikan kadar faedah selanjutnya, Lembaga Pengarah telah memutuskan untuk memagar lebih kurang 42% daripada jumlah pinjaman RM436 juta melalui instrumen Swap Kadar Keuntungan Islam (“IPRS”). Kadar IPRS 5 tahun adalah 4.85%.

Prestasi portfolio

Portfolio Hektar REIT terdiri daripada Subang Parade di Subang Jaya, Mahkota Parade di Melaka, Wetex Parade di Muar, Central Square di Sungai Petani dan Landmark Central di Kulim. Secara kolektifnya, hartanah-hartanah ini memberi khidmat kepada kawasan tumpuan pasaran melebihi 2.5 juta rakyat Malaysia. Pusat-pusat membelibelah tersebut terletak di kawasan tumpuan pasaran dengan kepadatan penduduk yang agak tinggi. Mereka bukan hanya menikmati kadar kesetiaan pelanggan yang tinggi tetapi juga menarik minat pelawat daripada semua lapisan masyarakat. Akibatnya, lebih daripada 506 penyewa terdiri daripada kategori peruncit sehinggalah ke kategori hiburan wujud dalam hartanah runcit Hektar REIT.

Pengalaman pusat membeli-belah

Moto Hektar REIT adalah mengenai “Mewujudkan Tempat Di mana Orang Suka Membeli-belah” (“Creating The Places Where People Love to Shop”) dan model perniagaan yang menggunakan amalan-amalan piawai antarabangsa yang terbaik. Pasukan kami sentiasa menjalankan penyelidikan dan mengkaji amalan-amalan terbaik melalui latihan dan persidangan di seluruh dunia.

Selama ini, salah satu anjakan dalam bidang peruncitan adalah menghidupkan semula pusat membeli-belah sebagai kawasan komuniti. Pusat-pusat membeli-belah terus muncul sebagai sebuah ‘tempat pertemuan pilihan’ di sini. Strategi keseluruhan kami ditumpukan ke atas memastikan agar hartanah-hartanah Hektar REIT kekal sebagai tarikan utama sebagai tempat pertemuan komuniti.

Mari kita bersama-sama mengkaji strategi kumpulan dalam konteks prestasi portfolio pada 2012 di bawah.

Cabaran & peluang Subang Parade

Pada tahun yang lepas, kami telah melaporkan bahawa strategi utama telah dirumuskan untuk menangani kesan daripada peningkatan dalam tahap persaingan di kawasan pusat bandar Subang Jaya. Salah satu daripada langkah-langkah strategik kami ialah memperkenalkan panggung wayang di Subang Parade bagi memenuhi keperluan hiburan di kawasan sekitar. Pawagam baru menawarkan 8-skrin termasuk teknologi skrin 3-D dan 2-D yang terkini. Subang Parade adalah satu-satunya pusat membeli-belah yang mempunyai pawagam di kawasan perbandaran Subang Jaya. Kejayaan pelancaran Panggung Wayang MBO pada pertengahan September 2011, telah mengukuhkan semula tarikan Subang Parade sebagai sebuah ‘tempat pertemuan pilihan’, menawarkan pelbagai aneka pilihan runcit yang termasuk hiburan untuk keluarga, pasangan muda mudi dan remaja.

Penyertaan rangkaian makanan segera antarabangsa seperti Starbucks, Carl’s Jr Charbroil Burgers, Subway Restaurant dan Sunshine Kebabs adalah kemuncak langkah agresif penyusunan semula para penyewa untuk mengeksploitasi ruang jualan runcit utama yang baru dibentuk berdekatan dengan panggung wayang. Peningkatan dalam trafik yang dihasilkan oleh penontonpenonton panggung wayang telah meningkatkan kadar sewa bagi lokasi-lokasi ini.

Selain daripada pembangunan pawagam di tingkat satu, 2012 juga menyaksikan Subang Parade memperkenalkan ruang makanan dan minuman (F&B) baru yang dikenali sebagai Market Place berlokasi di tingkat bawah bangunan. Market Place telah memuatkan restoranrestoran dengan cita rasa tempatan terkemuka seperti Capricciosa Pasta & Pizza, JM Bariani, Rosie dan Kafe Bawang Merah. Jenama F&B lain seperti Chatime dan Latte Mei dari Taiwan dan Krispy Kreme juga telah mendirikan tapak perniagaan mereka di Subang Parade menawarkan lebih banyak pilihan untuk para pengunjung.

Kami dengan sukacitanya melaporkan bahawa kadar penginapan di Subang Parade telah kekal tinggi untuk dua tahun berturut-turut pada kadar 99.8% pada FY2012. Dengan pelancaran inisiatif-inisiatif baru seperti yang tersebut di atas, trafik pengunjung Subang Parade telah meningkat kepada 11.4 juta kunjungan. Ia adalah kadar kenaikan yang memberangsangkan iaitu sebanyak 44% apabila dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Kami amatlah berbesar hati dengan sambutan yang telah diberikan oleh para pengunjung dan berharap dapat memberi impak positif kepada kadar sewaan dalam tahun 2013 nanti.

Kebangkitan semula Mahkota Parade

Terletak di pusat bandar raya Melaka, Mahkota Parade adalah pusat membeli-belah “serantau” yang pertama apabila ia siap dibuka pada tahun 1994 yang lalu. Kedudukan Mahkota Parade yang strategik di tempat tumpuan pelancong telah menjadikannya sebagai destinasi membeli-belah yang utama di bandar raya bersejarah Melaka.

Untuk kekal relevan dalam pasaran perniaggan runcit, kami telah memulakan langkah-langkah menaik taraf secara besar-besaran pada 2009 dan Mahkota Parade kemudiannya telah dilancarkan semula pada Mei 2010. Kebangkitan semula Mahkota Parade telah berterusan sejak pelancaran semula pusat membeli belah. Sebanyak RM30 juta telah dibelanjakan untuk inisiatif penaikan taraf tersebut dan langkah penyusunan semula para penyewa telah membangkitkan semula Mahkota Parade sebagai salah sebuah destinasi pusat membeli-belah terkemuka di Melaka. Bukan sahaja pendapatan sewanya telah meningkat sejak beberapa tahun kebelakangan ini, malahan kadar penginapan juga turut stabil.

Sama seperti prestasi pada tahun yang lepas, Mahkota Parade menikmati kadar penginapan yang tinggi iaitu sebanyak 96% pada FY2012. Langkah penaikan taraf 2009-2010 pada awalnya telah memberi impak negatif ke atas trafik pengunjung tetapi Mahkota Parade berjaya mendapatkan semula kehilangan trafik pada 2012. Trafik telah meningkat sebanyak 35% kepada 11.0 juta kunjungan pada 2012 berbanding dengan 8.2 juta yang dicatat pada 2011.

Sambutan positif daripada peruncit-peruncit adalah testimoni kepada kejayaan proses pemberian nafas baru untuk Mahkota Parade. Ia mengesahkan bahawa langkah penaikan taraf kami adalah satu langkah yang betul dalam memastikan Mahkota Parade kekal sebagai sebuah pusat membeli-belah terkemuka di pusat bandarraya Melaka. Mahkota Parade boleh berbangga dengan bilangan stabil para penyewa berjenama berkualiti bertaraf nasional dan antarabangsa. Kemasukan Daiso, Old Town White Coffee, East India Company, Timberland, Converse dan Hush Puppies telah mengukuhkan kedudukan para penyewa Mahkota Parade yang berdaya maju lagi stabil. Dengan rangkaian para penyewa yang bermutu tinggi kami yakin Mahkota Parade dapat mengekalkan prestasi kenaikan kadar sewanya.

Kedudukan utama Wetex Parade di Muar

Wetex Parade adalah sebuah kompleks bersepadu peruncitan yang terletak di tengah-tengah kawasan perniagaan bandar Muar. Ia menikmati kedudukan utama sebagai sebuah destinasi runcit memandangkan Wetex Parade hanyalah satu-satunya pusat membeli-belah yang dibina di Muar yang dapat memenuhi citarasa orang ramai. Ia telah menikmati prestasi peningkatan kadar sewaan yang kukuh pada 2012 dan terus mengekalkan kadar penginapan yang tinggi sebanyak 98%.

The Quadrix yang terletak di tingkat empat telah dilancarkan pada akhir 2010 sebagai penawaran konsep jualan runcit terkini kami kepada penduduk-penduduk di Muar. Penyewa-penyewa baru telah diperkenalkan selepas selesainya inisiatif-inisiatif penaikan taraf di ruang jualan di tingkat atas. The Quadrix sekarang ini dipelopori oleh The Music Bank, sebuah pusat karaoke keluarga manakala kawasan disewakan kepada pengusaha fesyen, hadiah-hadiah dan alat-alat komunikasi dan teknologi. Lain-lain jenama nasional dan antarabangsa yang terbit di Wetex Parade pada 2012 adalah jenamajenama kegemaran seperti Hush Puppies dan Shihlin Taiwan Street Snacks. Pengurusan akan terus memberi penekanan yang tinggi ke atas penyusunan semula para penyewa di Wetex Parade dan akan mengurus perubahan tersebut dengan lebih proaktif. Kami akan mengawasi secara terperinci strategi penempatankan dan penyusunan semula peruncit-peruncit yang telah lama bertapak dengan peruncit baru yang lebih berwibawa. Ia adalah satu proses yang agak perlahan tetapi untuk tempoh jangka panjang, usaha ini dijangkan akan dapat meningkatkan prestasi Wetex Parade.

Trafik pengunjung ke Wetex Parade mengalami sedikit penurunan pada 2012, mencatat 5.7 juta kunjungan berbanding dengan 5.9 juta kunjungan pada 2011, kejatuhan sebanyak 4%. Walaupun jumlah trafik pengunjung sebagaimana diukur melalui sistem FootFall adalah petunjuk prestasi yang penting, ia tidak berkait secara langsung dengan jumlah perbelanjaan pembelibelah di Wetex Parade. Pada 2012, Wetex Parade telah mencatat satu lagi tahun peningkatan dalam perbelanjaan pembeli-belah sebanyak lebih kurang 7% berbanding dengan 2011.

Central Square dan Landmark Central – Meraih potensi

Pengambil alihan dua buah pusat membeli-belah di Kedah telah selesai dilaksanakan pada Oktober 2012. Keduadua pusat membeli-belah terletak di kawasan tumpuan utama penduduk di Sungai Petani dan Kulim. Bandar Sungai Petani adalah sebuah perbandaran yang sedang berkembang pesat dengan saiz bilangan penduduk yang besar melebihi 400,000 residen manakala bandar Kulim dianggap sebagai bandar pengantara kepada Kulim Hi-Tech Park yang menempatkan banyak syarikat teknologi terbesar global seperti Intel, Fuji dan First Solar. Di Kulim, Landmark Central adalah satu-satunya pusat membeli-belah yang dibina bagi memenuhi keperluan 250,000 residen tempatan. Landmark Central adalah pusat membeli-belah yang baru saja dilancarkan pada tahun 2009 yang lalu.

Hektar REIT akan mengembeling pengalamannya dalam menguruskan pusat membeli-belah untuk faedah kedua dua pusat membeli-belah di Kedah tersebut. Malahan pusat membeli-belah yang terbaik di dunia pun sentiasa memerlukan perhatian pengurusan untuk kekal relevan. Dengan itu perancangan bagi penyusunan para penyewa dan peruncitan adalah faktor kejayaan penting dalam memastikan kejayaan sesuatu pusat membeli-belah.

Berbekalkan pengalaman menggunakan amalan-amalan terbaik antarabangsa di dalam mengurus pusat membelibelah, motivasi utama kami adalah untuk memastikan Kedah Malls kekal relevan kepada pembeli-belah. Sebagaimana amalan kami yang terdahulu, kami telah memulakan tinjauan pasaran terperinci dua kawasan tumpuan penduduk tersebut. Hasil kajian tersebut akan membimbing kami dalam menentukan keperluan dan pilihan penduduk-penduduk tempatan. Sistem FootFall untuk mengesan trafik pembeli-belah telah pun dilaksanakan di kedua-dua pusat membeli-belah. Gabungan keputusan daripada kedua-dua inisiatif tersebut akan dapat digunakan ke arah melaksanakan langkah pengurusan bagi tempoh jangka masa panjang. Kami telah memulakan beberapa inisiatif penaikan taraf dan inisiatif-inisiatif ini akan dilaksanakan tidak lama lagi. 2013 akan menjadi tahun yang sibuk bagi pasukan kami apabila inisiatif-inisiatif tersebut dilaksanakan.

Strategi pengambilalihan

Kami tidak bercadang untuk membeli aset yang baru pada 2013 kerana kami akan menumpukan usaha menaik-taraf dua Kedah Malls ini. Walau apa pun, kami akan terus mencari lain-lain potensi pembelian apabila muncul peluang sedemikian. Dalam suasana pasaran harga hartanah yang tinggi ini, strategi kami adalah lebih bersifat kepada “tunggu dan lihat”.

Unik kepada REIT, sebarang cadangan pembelian masa hadapan akan memerlukan sumber dana dari terbitan tambahan unit-unit Hektar REIT serta juga dari sumber pinjaman. Ini disebabkan tabung amanah hartanah di Malaysia pada amnya harus mengagihkan sekurangkurangnya 90% daripada pendapatan boleh diagihnya dalam mana-mana tahun bagi menikmati pengecualian cukai. Berdasarkan harga pasaran unit semasa yang berada pada tahap nilai NAV, kami yakin akan keupayaan kami untuk membiayai pengambilalihan yang akan datang untuk bergerak maju ke hadapan.

Penghargaan

Bagi pihak Lembaga Pengarah, saya ingin mengucapkan terima kasih kepada pasukan kami di Hektar atas komitmen dan dedikasi mereka kepada kerja mereka. Penghargaan kami juga turut diberikan kepada peruncit, penjual dan rakan perniagaan kami. Sumbangan dan sokongan anda dalam memastikan Hektar REIT kekal pelaburan yang boleh dipertahankan, dan selamat bagi pelabur-pelabur kami.

Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid
Pengerusi dan Ketua Pegawai Eksekutif