2012

尊贵的单位持有人,

又來到與你們分享2012年的活動與成就的時刻。我很榮幸要在此報告賀達房地産投資信托基金, 在2012年成功取得持續且振奮人心的業績。我們的資産組合在過去幾年逐步卓有成效,持續地做出了鞏固的貢獻,對我們截至2012年12月31日止財政年提供了良好業績。

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2012 Annual Report.

又來到與你們分享2012年的活動與成就的時刻。我很榮幸要在此報告賀達房地産投資信托基金(賀達), 在2012年成功取得持續且振奮人心的業績。我們的資産組合在過去幾年逐步卓有成效,持續地做出了鞏固的貢獻,對我們截至2012年12月31日止財政年(2012財政年)提供了良好業績。

2012財政年度,對我們而言是忙碌的一年,因爲我們成功收購了雙溪大年的中環廣場及居林的新世紀廣場,共同稱爲“Kedah Malls”。在2012年10月2日 Hektar REIT正式成爲Kedah Malls的新業主,並使到我們的産業組合從三增加到五個購物商場,也都是坐落于馬來西亞半島的策略地點。

Kedah Malls還是處于剛開始的階段,我們預測在2013年會更忙碌,因爲我們會推行多項計劃,同時也效仿在另三家購物商場的成功經驗,運用在Kedah Malls上以改善其執行方式。除此外,我們也會推行資産增值舉措,包括重新組合租户和重置商鋪地點,藉此增加我們商場的國內和國際零售連鎖店,以便使這些購物商場有嶄新的形象,可以爲馬來西亞的客戶群提供更好的服務。重新組合及翻新的舉措預料將費時一年,我們預測會在2013年末完成。完成這些計劃後,我們可以預見的是KedahMalls的表現會大放異彩。畢竟,這個購物商場無論是在零售或購物中心的設計和運作方式,都是采用我們經過實踐的國際最佳方案。

運營環境

馬來西亞評估機構(“MARC”) 的報告指出,馬來西亞的經濟在2012年預計取得5.3%的增長。 國內需求主要是仰賴于私人和公共領域的開銷,在推動持續性的經濟增長扮演著樞軸的角色,尤其是在外圍環境陷入低迷,歐洲債務危機和美國經濟前景暗淡的情況中,更不可輕視其重要性。往前看,在全球經濟陷入低潮時科,政府所推行的經濟轉型計劃相信可以刺激經濟增長。在成功擺脫2008年和2009年的金融危機後,馬來西亞的經濟相信在2013年會取得持續的增長。

盡管不穩經濟環境,賀達仍然對自己的商業模式及有信心,爲馬來西亞人持有和管理世界級零售産業。整體業務良好基礎,仍可以爲我們的商業計劃提供積極的支援。在2012年,外圍經濟長期處于不確定性,但仍還沒有對國內零售行業形成嚴重的影響。馬來西亞零售商協會(MRA)的報告指出,預測馬來西亞的零售額會持續增長,但是處于較緩的6%增長率,底于去年的8%增長。

爲了迎合年輕而充滿活力的馬來西亞人口,全國各地的零售購物空間已經全面擴展。嶄新和充滿活力的購物商場已經在馬來西亞各地包括巴生谷和較小的城鎮聳立,並吸引了很多人潮。

另一個更振奮人心的消息是在主要地點的購物商場已經得到良好估值,過去兩年零售業房地産投資信托基金的成功上市已奠下很好的證明。

財務表現

持續成長的財務表現

賀達在進入2012年,已經察覺到借貸成本有顯著的增加(平均增加了50個基點)。更甚的是,在2012年中,電費上漲也衝擊著我們欲推動Hektar REIT表現的努力。

在2012財政年,淨營業額達到1億300萬令吉,比前一財政年增加了約9%;而淨産業收入(NPI)達到6400萬令吉,和截止2011年12月31日止的前一財政年(2011財政年)相比上升了9%。雖然面對成本上升的挑戰,但賀達的淨産業收入達到3千980萬令吉,比2011財政年上升了2%,這主要歸功于我們之前的三大購物商場。至于Kedah Malls,在2012年的最後三個月的營業額都有所增加。

實際每單位賺額達到11.69仙,比2011財政年的12.16仙稍低。這種稀釋效果,主要是因爲執行附加股轉換的單位有所增加所促成。

在收購Kedah Malls 之後,賀達的總資産也隨之上升,目前累計價值已經達到11億令吉。由此,淨有形資産(NAV)也增加至每單位約1.49令吉,即使在收購KedahMalls時的融資過程中增加了附加股,但也未受影響。

公允價值調整

公允價值調整(Fair value adjustment)是一個非現金項目,是金融報告標准指南的一部分,采用于賀達産業組合的年度評估調整。評估工作是由獨立估價師進行,有關報告是客觀的,以便能准確地議決一個産業當時的市場價值。資産管理經理則會不斷尋求途徑來加強或翻新産業,以提高他們的潛能收益,並最終增加了産業的價值。

在2012財政年,産業價值增加了25%達到10億3千令吉(2011財政年-8億2千200萬令吉)反映資産組合的規模及組合收益能力在收購Kedah Malls之後加大了。

在這一年,資産經理人推行了各種計劃資産增值和租戶混合,都達到了預期的效果。請詳細閱讀我們在這一年所執行的資産增值活動信息。

收益分配及會計政策

賀達宣布,2012財政年的每單位派息(DPU)爲10.50 仙,維持了2011財政年的派息水平。 在2012年,我們舉行的産托單位持有人大會中承諾至少維持10.50仙的單位派息。無論如何,我們還是如期進行2013財政年的計劃,集中我們的資源,善用它們來加強資産價值。

在全年的四個季度裏,我們一直保持著支付至少90%可分派淨收益的股息支付政策。

我們要澄清,可分派淨收益是淨收入不包括非現金項目,如公允價值調整(通常被認爲是産業價值的增加)和2010財政年執行的會計准則FRS 117的項目(見注釋以了解詳情)。正因如此,2012財政年的可分派淨收益是低于淨收入的。

在支付90%的可分派淨收益,賀達保留了10%作爲産業未來的資産提升和潛在收購出售單位的用途。

良好記錄表現

在營業額方面,賀達自2006年上市之後其淨産業收入、每單位的收益、淨有形資産和資産價值就每年持續取得增進。股票市場認同了這些良好記錄,並給予賀達單位持有人在流通的單位公允價值。除了爲籌資收購KedahMalls 計劃而發行8千萬個新單位所産生的稀釋衝擊,賀達單位閉市價格是每單位1.46令吉,從年頭的1.28令吉大約揚升了14.1%。

倘若你是在2011年初,以1.28令吉的價格投資在賀達的産托單位,並持續持有到年末,那麽你將可以獲得4次的派息,總額爲每單位10.5仙,代表著7.2%的股息回酬率,以及14.1%的單位價格資本賺幅(根據初次投資買入價格1.28令吉來計算)。你在賀達2012財政年的全面回酬估計是22.3%。

2012年的再融資計劃

在2012年5月,隔夜政策利率(OPR)調整上揚25個基點至3%後就維持不變至今。雖然外圍經濟疲弱,馬央行依然選擇消化調低利率的壓力,貨幣政策委員會的報告指出,貨幣政策維持不變,除非2013年的經濟增長動力有顯著的下滑。

Hektar REIT的融資是從Al-Murabahah的透支便利獲取,共分爲4批,總額爲1億8千400萬令吉、1千500萬令吉、1億5千萬令吉和8千700萬令吉,到期日各別是2016年、2015年、2013年和2016年。截至2011財政年,Hektar REIT的資産負債比率爲總資産值的41%,這是處于當局設定50%上限的範圍內,而加權平均融資成本爲4.6%。融資成本在2012財政年上揚25%,比較于2011財政年,主要是受到2011/12隔夜政策利率調高以致利息上揚,同時也受到收購Kedah Malls的較高貸款所影響。雖然融資成本增加,但營業額增加已足以覆蓋所上揚的融資成本。

第4批總額8千700萬令吉的債務,已經用以收購KedahMalls的部分資金債約爲5年,將在2016年10月屆滿。

作爲一項預防進一步加息的舉措,董事會已決定通過一個伊斯蘭收益率掉期(“IPRS”)工具,從借貸總額4億3千600萬令吉中對衝約42%,有關利率是4.85%。

組合表現

賀達的産業組合包括梳邦再也的首邦百利廣場、馬六甲的皇冠百利廣場、麻坡的威德百利廣場、雙溪大年的中環廣場和居林的新世紀廣場。 這五項産業服務的人群超過250萬名馬來西亞人。這些購物商場都座落于人口相對密集的區域,但不單只吸引忠誠的本地顧客,也吸引各個階層的外地遊客的到來。因此,賀達的産業彙聚了超過400家從零售到娛樂等相關行業的租戶。

購物中心管理經驗

賀達的座右銘是“創建社會人士愛購物的地點”,而經營模式則采用國際標准的最佳做法。我們的團隊通過到世界各地培訓和參與國際會議,不斷研究和檢討最佳的實踐方式。

多年來,其中一個改變是把購物中心轉化爲公共場所。全球的購物中心持續演變爲一個“著名的會客地點”。我們的總體策略師聚焦把賀達的産業演變成爲公衆會面的主要中心點。

讓我們來檢視賀達2012年期間:

首邦百利廣場的挑戰與機遇

去年,我們設定了一套主要的策略來應對梳邦再也市中心地區日增的競爭壓力。我們其中的一項策略是在首邦百利廣場內設立一家戲院,以滿足當地鄰裏的娛樂需求。這家戲院有8個影廳,包括最新的三維(3D)影院。首邦百利廣場是目前梳邦再也市區內唯一有電影院的購物商場。在2011年9月成功設立MBO戲院後,已經促成首邦百利廣場成爲“喜好的約會地點”,也同時提供多樣化的零售産品,適于家庭人士、年輕夫婦和青少年的購物商場。

此外,國際著名的速食連鎖店的加入,如Starbucks, Carl’s Jr Charbroil Burgers, Subway Restaurant and Sunshine Kebabs 等,是我們積極租戶組合配搭的努力,以迎接戲院周邊所帶來的新零售店鋪需求。戲院觀衆所帶來的人潮也帶動了這地點的租金價格的上揚。

除了在第一樓設立了戲院,首邦百利廣場在2012年也在底層設立了一個名爲“Market Place”的飲食專區,專區內的本地飲食餐廳包括 Capricciosa Pasta & Pizza、JM Bariani、 Rosie 和 Kafe Bawang Merah。除此以外, 我們也招進了來自台灣的Chatime 和 Latte Mei, 爲購物者帶來更多的饮食選擇。

蘋果公司的IT産品是當下最熱門,爲了抓緊這股浪潮,首邦百利廣場現在也在商場主要入口處設立了新的蘋果公司專賣店,以強化商場內智能手機和平板電腦的零售專賣店。

我們誠摯的宣布,首邦百利廣場在2012財政年裏的出租率依舊維持在極高的水平,達到99.8%。于如上所述的幾項新推介帶動下,2012財政年首邦百利廣場的到訪人潮達到1140萬人次。與前一財政年相比,增長率高達44%。我們非常高興購物者對我們的接納,並冀望2013年可以迎接另外一個租金調升年度。

皇冠百利廣場的複興

位于馬六甲市中心的皇冠百利廣場,在1994年開業時被定位爲馬六甲市第一家“區域性”購物商場。至今,皇冠百利廣場依舊是馬六甲曆史古城遊客聚集的主要購物地點。

爲了應對零售市場高的度競爭的環境,我們在2009年對皇冠百利廣場進行了龐大的翻新工作,並在2010年5月重新營業。資産強化努力爲皇冠百利廣場的複興,在2012年持續演示。著名娛樂商店 Mixx Club加入了皇冠百利廣場,擁有多間廂房的 Mixx Club提供的服務包括飲食、俱樂部及現場音樂演奏,深受本地人和遊客喜愛。

這項耗資達3000萬令吉的翻新及租戶重新調整工作,已經使到皇冠百利廣場續持作爲馬六甲具有領導地位的購物中心之一。我高興的宣布,它在過去數年不但租金收入有所增加,出租率也穩健地增長。截至去年的表現,皇冠百利廣場在2012財政年的出租率高達 96% 。2009-2010 年的翻新工作曾經影響訪客人數,但皇冠百利廣場在2012年已經扭轉乾坤。和2011年的820萬名訪客相比較,2012年的訪客量達到1100萬人次,增加了34%。

零售租戶的積極反應證明了皇冠百利廣場翻新改造的成功。他們的認同證明我們的翻新是一項正確的舉動,確保皇冠百利廣場繼續成爲馬六甲市中心具領導地位購物中心。皇冠百利廣場已經穩定吸引了許多具品質的國際和國內品牌,包括Daiso、 Old Town White Coffee、East India Company、Timberland、 Converse 及 Hush Puppies等品牌的加入,進一步促使皇冠百利廣場成爲多元化及平衡的零售商場。我們預期皇冠百利廣場來年的出租率會持續看好。

處于領先地位的麻坡威德百利廣場

威德百利廣場是座落于麻坡商貿中心內的一座綜合零售商場,由于它處于一個得天獨厚的位置,威德百利廣場成爲麻坡唯一吸引人潮的購物商場。它在2012年繼續取得穩固的表現,出租率上升到98% 。威德百利廣場租金在2012年錄得整體正增長,反映其目前在當地的零售市場份額,繼續享有領先地位。

位于四樓的‘The Quadrix’ 在2010年尾設立,這是麻坡零售業的新概念。在頂層完成再設計和改造後,新的租戶開始遷入,這是我們強化資産努力的一部分。The Quadrix 現在成爲一個“音樂銀行”,擁有一個家庭式的卡拉OK中心,伴隨的租戶包括來自服裝業,新奇事物和通訊業專賣店。其他在2012年進駐威德百利廣場的國際和國內著名品牌包括Hush Puppies 和 士林小食街。管理層將繼續高度重視威德百利廣場 內租戶的混合配搭,以及積極主動地尋求轉變。我們將密切監測和以新格式取代傳統零售商戰略的進展。這是一個需要策略性部署的小心步驟,但長期而言這種努力將改進威德百利廣場的表現。

2012年到訪威德百利廣場的客流量稍微下跌,達到570萬人次,比起2011年的590萬人次微跌4% 。客流量雖然重要,但它並不直接反映顧客的購買力,比起2011年,威德百利廣場在2012年的購物者購買力上升了約7% 。

中環廣場和新世紀廣場 – 實現潛在能力

收購上述兩家吉打州購物商場的計劃在2012年10月份完成,兩家購物商場分別位于雙溪大年和居林的人口中心地段。雙溪大年是一個蓬勃發展的城鎮,人口規模已經超過40萬人。中環廣場已經屹立當地長達15年,迄今仍是當地最著名的購物商場。同時,該購物商場的樓齡讓我們有機會透過資産強化努力計劃來進行改造。

居林高科技工業園取得相當的成功,許多全球最大的科技公司包括 Intel, Fuji 和 First Solar 都進駐當地。在居林,新世紀廣場成爲這個人口超過25萬城鎮內唯一大型購物商場,它是在2009年開始營業。賀達將把管理零售商場的豐富經驗帶到這兩座位于吉打州的購物商場。即使是最好的商場也需要不斷強化以維持卓越。管理購物商場的成功之門,就是計劃零售租戶的混合配搭。

憑著我們運用國際最佳實踐方法來對購物商場的多元配搭設計和管理的經驗,我們主要的動機是要確保這兩座吉打州的購物商場符合購物者的需求。根據過往的實踐經驗,我們已經對兩個地點進行過零售市場及家庭住戶調查研究,調研結果將指導我們如何去符合當地人們的需求和喜好。人流統計系統裝備已經被安裝在這兩座購物商場,調查結果將有助于我們制定長期規劃的管理決策。我們已經計劃資産提升措施,以及有關提升措施的執行期限。2013 年將是團隊忙碌的一年,我們將執行計劃以把這兩座吉打州的購物商場打造爲最佳的産業回報。

潛在收購的最新進展

在2012年我們除了專注收購兩座吉打州的購物商場外,並沒有其他重要的收購計劃。盡管如此,我們將繼續探索其他具收購潛力的機會。在壓縮資本化比率的期間,我們的擴張模式應采取主動及捉緊機會模式,我們的目標是那些能夠提供産業收益率具及增值潛力的産業。

産業投資信托基金的獨特處就是,任何未來的收購建議都必需確保賀達單位的附加保證不受影響,當然也包括額外的借貸問題。這是因爲根據馬來西亞産業投資信托基金的規定,産業投資信托派息必須占該年整體營收的90% 以上,才能享有特別的稅務優惠。基于賀達目前的交易價格區間,我們的股價維持在淨有形資産價格之上,加上適當的銀行融資,我們有信心未來有能力進行財務融資以進行更多的收購。

致謝

謹此代表董事會,我要感謝所有賀達團隊成員持續貢獻他們對工作的承諾和竭誠努力。我們也感激零售商,購物者,租戶和所有商業夥伴的襄助。你們無私的奉獻和支持,確保了賀達繼續成爲投資者一個保守型和安全的投資項目。

對于我們産業組合內所有購物商場的購物者而言,我們感謝你們長期的鼎力支持,我們的團隊未來也將繼續確保我們産業組合內的所有購物商場保持活力,並持續成爲您所選擇的購物目的地。

Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid
主席兼首席執行長