2014

Pemegang-pemegang Unit yang Dihargai,

2014 telah tiba ke penghujungnya dan saya ingin mengimbas dan mengulas peristiwa-peristiwa yang berlaku sepanjang tahun lalu.

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2014 Annual Report.

Bagi pihak Lembaga Pengarah Hektar Asset Management Sdn Bhd, pengurus Hektar Real Estate Investment Trust (“Hektar REIT”), saya dengan sukacitanya membentangkan Laporan Tahunan Hektar REIT dan penyata-penyata kewangannya yang diaudit bagi tahun kewangan berakhir pada 31 Disember 2014 (“FY2014”).

2014 telah tiba ke penghujungnya dan saya ingin mengimbas dan mengulas peristiwa-peristiwa yang berlaku sepanjang tahun lalu.

Seperti yang dimaklumkan pada laporan tahunan lepas, FY2014 sememangnya sibuk dengan pelaksanaan inisiatif peningkatan aset (“AEI”) di Pusat Beli-Belah Central Square, Sungai Petani (“Central Square”). Central Square kini terkenal dengan penampilan baharu dengan ciri-ciri pusat beli-belah yang tersendiri, dengan suasana membeli-belah yang lebih dinamik disamping berciri mesra keluarga.

Kami juga telah memulakan dan akan terus melaksana lebih banyak inisiatif peningkatan aset dan kerja-kerja pengaturan semula sewaan untuk mengekalkan daya saing dan daya tarikan kita kepada para pembeli.

Sila baca selanjutnya untuk mengetahui lebih terperinci mengenai semua aktiviti kami sepanjang FY2014.

Persekitaran operasi

Bank Negara Malaysia (“BNM”) melaporkan pada November 2014 bahawa ekonomi negara yang diukur mengikut Keluaran Dalam Negara Kasar (“KDNK”), telah berkembang sebanyak 5.6% dalam suku ketiga 2014, agak sederhana berbanding kadar pertumbuhan yang teguh sebanyak 6.5% yang dilaporkan untuk tempoh di antara bulan April hingga Jun. Berikutan prestasi menaik setengah tahun pertama, Institut Penyelidikan Ekonomi Malaysia (“MIER”) telah melaporkan bahawa jangkaan kadar pertumbuhan KDNK bagi 2014 adalah lebih tinggi sedikit daripada 2013 iaitu sekitar 5.9%.

The Retail Group Malaysia dalam laporan industri suku tahunannya telah menyatakan bahawa industri peruncitan dijangka akan menyaksikan kadar pertumbuhan runcit secara keseluruhan pada 6% untuk sepanjang 2014 berbanding dengan kadar pertumbuhan 4.5% pada tahun 2013. Pelbagai perayaan yang disambut di Malaysia dijangka akan menyumbang kepada jualan runcit yang kukuh sepanjang tempoh ini.

Walau bagaimanapun, pihak persatuan sedar yang industri peruncitan akan menghadapi cabaran-cabaran yang lebih sukar dalam separuh kedua tahun 2014 kerana kenaikan dalam kadar dasar semalaman boleh menjejaskan jualan runcit barangan yang tinggi harga jualannya. Kenaikan tarif elektrik, penarikan semula subsidi dan perbelanjaan kerajaan dan kenaikan harga secara umum akan menambah tekanan kepada kuasa membeli pengguna tempatan.

Bagi tahun 2015, penganalisa secara umumnya telah meramalkan yang pasaran peruncitan dijangkakan mengendur untuk waktu sementara dengan pelaksanaan Cukai Barangan dan Perkhidmatan (GST) pada 1 April. Walaupun demikian, industri peruncitan mungkin akan menikmati jualan yang agak rancak dalam suku pertama dirangsang oleh pembelian pengguna yang mahu mengelak cukai 6% tersebut.

Bahagian pembekalan industri telah menyaingi peningkatan dalam permintaan ruang niaga. Semasa suku pertama 2014, perunding hartanah CH Williams Talhar and Wong Sdn Bhd telah melaporkan bahawa Lembah Kelang akan menyaksikan kehadiran beberapa buah pusat beli-belah yang baru dan yang telah dibaik pulih dengan jumlah ruang sewaan bersih sebanyak 5.0 juta kaki persegi menambah kepada jumlah bekalan terkumpul sebanyak 49 juta kaki persegi ruang sewaan bersih.

Prestasi kewangan

Prestasi kewangan yang mampan

Untuk FY2014, pendapatan kasar telah mencapai RM122 juta, meningkat sebanyak 1.5% daripada tahun sebelumnya, sementara Pendapatan Harta Bersih (NPI) mencapai RM73 juta, menurun sedikit sebanyak 1.1% daripada tahun kewangan sebelumnya yang berakhir pada 31 Disember 2013 (FY2013). Hektar REIT telah menjana Pendapatan Bersih sebanyak RM50 juta, 14.3% lebih rendah daripada FY2013. Perolehan direalisasi Seunit ialah 11.05 sen, 4.1% lebih rendah daripada 11.52 sen untuk FY2013.

2014 telah menyaksikan kenaikan dalam tarif eletrik negara yang telah memberi kesan kepada kita semua; daripada sektor perniagaan hinggalah kepada orang perseorangan. Hektar REIT tidak imun kepada kenaikan 17% ini. Selain daripada kenaikan tarif elektrik, Bank Negara juga telah mengumumkan kenaikan kadar dasar semalaman mereka dalam bulan Julai sebanyak 25 mata asas yang memberi tekanan ke atas kos faedah kami. Kesan keseluruhan kepada pendapatan bersih direalisasi kami yang timbul daripada cabaran-cabaran kos ini adalah sebanyak RM1.8 juta.

Tahun lepas ialah tahun yang sukar kerana kita terpaksa beroperasi dalam persekitaran yang mengalami kenaikan kos. Namun sekarang wujud keadaan normal yang baharu dalam menjalankan perniagaan secara umumnya dan kami perlu bersikap fl eksibel secukupnya bagi menyesuaikan diri dengan cabaran-cabaran ini untuk mengekalkan rekod prestasi kami.

Seperti yang anda semua sedia maklum, bersama dengan kenaikan kos operasi, 2014 ialah tahun di mana Hektar REIT sibuk dengan pelaksanaan AEI. Kami telah membelanja lebih kurang RM23 juta untuk menaik taraf Central Square yang telah berusia lebih dari 15 tahun semasa dibeli pada lewat 2012. Kerja-kerja menaik taraf telah dirancang dan dijalankan dengan tujuan untuk mengurangkan gangguan kepada operasi pusat beli-belah tersebut. Walaupun kami berusaha untuk mengurangkan gangguan kepada perniagaan, terdapat sedikit penurunan dalam pendapatan akibat kerja-kerja menaik taraf. Kami terpaksa menutup buat sementara beberapa kaunter tetap (SAC) dan unit perniagaan runcit bagi memberi laluan kepada kerja-kerja menaik taraf tersebut. Kami juga terpaksa mengosongkan beberapa ruang niaga bagi mendapatkan penyewa-penyewa yang lebih baik. Semua ini membawa kepada pengurangan pendapatan Central Square buat sementara, dan ia juga telah menjejaskan keuntungan keseluruhan Hektar REIT. Inisiatifinisiatif peningkatan aset kami kini telah selesai dan kami berharap Central Square akan menunjukkan prestasi yang bertambah baik pada 2015 yang seharusnya meningkatkan keuntungan kami.

Disebabkan semua cabaran yang telah dinyatakan sebelum ini, pendapatan kami telah terjejas. Pendapatan pada FY2014 ialah 4.1% lebih rendah daripada FY2013. Walaupun memperolehi pendapatan lebih rendah, pihak Lembaga telah mengambil keputusan untuk mengagihkan jumlah dividen yang sama seperti yang kita telah lakukan pada FY2013, iaitu. 10.5 sen seunit. Kesimpulannya, pada FY2014, Hektar telah melindungi para pemegang unitnya daripada perubahan dalam peningkatan kos.

Dalam kita menuju tahun 2015, kita akan menghadapi cabaran-cabaran baharu. Sekarang ini, kita sedang bersedia untuk pelaksanaan GST pada April 2015. Sejauh mana kesan daripada GST pada prestasi kewangan kita masih belum diketahui buat masa ini tetapi kami merasakan pasti akan ada cabaran tambahan dalam mengekalkan kos operasi.

Dari segi kemajuan prestasi, selain daripada strategi biasa dengan pencergasan semula pengaturan sewaan secara berterusan, kami juga melihat kepada pengambilalihan lot-lot individu di pusat-pusat beli-belah kami. Ini akan membantu memperbaiki strategi pengaturan semula para penyewa kami kerana mereka selalunya terletak di kawasan-kawasan strategik.

Berhubung dengan AEI - setelah siapnya Central Square, kami akan memulakan usaha menambah lagi lebih banyak program-program AEI bagi pusat-pusat beli-belah kita yang lain dalam portfolio. Pusat-pusat beli-belah perlu meningkatkan prestasi dan berubah secara berterusan untuk bersaing seiring dengan masa atau berdepan dengan risiko ketinggalan zaman dan tidak lagi relevan kepada para pembeli kita. Kita akan membuat pengumuman yang perlu dalam masa yang terdekat.

Pelarasan nilai saksama

Aset Hektar REIT secara kolektif bernilai RM1.06 bilion. Nilai Aset Bersih (NAV) juga telah meningkat kepada RM1.55 seunit daripada RM1.53 seunit pada tahun sebelumnya.

Pelarasan nilai hartanah ialah perkara bukan tunai dan adalah sebahagian daripada garis panduan Piawaian Laporan Kewangan Malaysia (MFRS) yang digunakan ke atas pelarasan penilaian bagi portfolio hartanah Hektar REIT yang dilaksanakan setiap tahun. Penilaian dijalankan oleh jurunilai bebas dimana laporan mereka dibuat secara objektif bagi menentukan nilai pasaran sesuatu hartanah pada masa tersebut. Pengurus-pengurus aset akan sentiasa mencari jalan untuk menaik taraf hartanah-hartanah, sekaligus meningkatkan potensi penjanaan pendapatan dan nilai hartanah mereka.

Pada 2014, kenaikan nilai hartanah ialah hanya 1.3%. Kenaikan rendah ini adalah disebabkan kesan kenaikan kos operasi, terutamanya kos elektrik. Ini telah menyebabkan penurunan keuntungan operasi bersih yang memberi kesan kepada nilai pasaran aset-aset Hektar REIT.

Kami jangka nilai pasaran aset-aset Hektar REIT akan meningkat pada 2015 hasil dari AEI yang telah disempurnakan di Central Square pada akhir tahun 2014.

Pengagihan pendapatan dan polisi perakaunan

Hektar REIT telah mengumumkan pengagihan setiap unit (DPU) sebanyak 10.50 sen bagi FY2014, mengekalkan pengagihan yang telah dibuat pada FY2013. Sepertimana yang telah dinyatakan dalam mesyuarat agung pemegang unit pada 2014, kami komited untuk mengekalkan sekurangkurangnya kadar DPU sebanyak 10.5 sen. Semenjak penawaran awam awal (IPO) pada 2006, Hektar REIT telah mengekalkan rekod prestasi secara terus menerus dalam membuat pengagihan suku tahunan untuk pemegangpemegang unitnya.

Kami telah mengekalkan polisi membayar sekurangkurangnya 90% daripada pendapatan bersih boleh diagih kami dalam bentuk empat kali pembayaran dividen setahun. Pendapatan bersih boleh diagih adalah pendapatan bersih yang tidak termasuk perkara bukan tunai, seperti pelarasan nilai hartanah (pada kebiasaannya dikaitkan kepada kenaikan nilai hartanah) dan perkara-perkara di bawah MFRS 117, satu piawaian perakaunan yang dilaksanakan pada FY2010 (lihat nota-nota kepada akaun untuk butiran lanjut). Justeru itu, pendapatan bersih boleh diagih FY2014 adalah lebih rendah daripada pendapatan bersih. Selepas membayar 90% dari pendapatan bersih boleh diagih, Hektar REIT mengekalkan 10% yang selebihnya bagi tujuan peningkatan aset hartanah dimasa hadapan dan pemerolehan berpotensi lot-lot individu dalam keseluruhan portfolio Hektar REIT.

Rekod Prestasi Stabil

Harga unit Hektar REIT pada akhir tahun ditutup pada RM1.49, mengekalkan paras harga pembukaan pada awal 2014. Nilai aset bersih Hektar REIT pada 31 Disember 2014 berada pada RM1.55 seunit.

Sekiranya anda telah melabur dalam unit-unit Hektar REIT pada permulaan tahun 2014 pada RM1.50 seunit dan kekal sebagai pemegang unit sehingga akhir tahun, anda akan menerima empat agihan berjumlah 10.5 sen setiap unit, mewakili kadar hasil dividen sebanyak 7.0% (berdasarkan harga penutup sebanyak RM1.49 pada 31 Disember 2014). Jumlah pulangan anda memegang unit Hektar REIT sepanjang FY2014 adalah lebih kurang 6.4%.

Pada akhir 2014, unit-unit Hektar REIT telah didagangkan pada tebaran 287 mata asas kepada kadar hasil 10-tahun Sekuriti Kerajaan Malaysia (MGS). Sebelum ini, tebaran terhadap kadar hasil MGS telah dicatatkan pada 282 mata asas pada 2013. Premium ke atas kadar MGS telah bertambah sedikit kerana harga seunit Hektar REIT telah turun sebanyak 1 sen dari harga seunit Hektar REIT yang dicatat pada awal tahun.

Pembiayaan pada 2014

Seperti yang telah dinyatakan, kenaikan kadar dasar semalaman yang terkini sebanyak 25 mata asas telah dilaksanakan pada Julai 2014. Nomura dan Standard Chartered Global Research, kedua-duanya berpendapat bahawa akan berlaku satu lagi kenaikan sebanyak 25 mata asas dalam OPR oleh Bank Negara Malaysia (“BNM”) dalam suku ketiga 2015. Kenaikan ini akan melonjakkan kadar hasil bon lebih tinggi dan mengurangkan tebaran kadar hasil agihan Hektar REIT.

Pembiayaan Hektar REIT dicagar oleh kemudahan overdraf Al-Murabahah dengan 6 tranche bernilai RM184 juta, RM150 juta, RM15 juta, RM87 juta, RM65 juta dan RM30 juta yang akan tamat masing-masing pada 2016, 2017, 2015, 2016/17, 2019 dan 2018. Nisbah pinjaman FY2014 Hektar REIT telah meningkat sedikit kepada 41% (FY2013: 40%) daripada nilai aset kasar ia masih berada dalam had 50% yang ditetapkan oleh pihak berkuasa sementara kos purata pembiayaannya pada tahun berakhir FY2014 meningkat sedikit kepada 4.8% daripada 4.5% pada FY2013.

Sebagai satu strategi untuk menguruskan risiko kenaikan kadar faedah, Hektar REIT telah meningkatkan perlindungan risiko kenaikan kadar faedah kepada lebih kurang 70% (FY2013: 40%) daripada jumlah pinjamannya sebanyak RM436 juta melalui instrumen Pertukaran Kadar Keuntungan Islam (“Islamic Profi t Rate Swap (“IPRS”)”). Kadar purata IPRS ialah 4.87%.

Oleh kerana sebahagian besar pinjaman kami berkadar tetap, risiko ketidaktentuan kadar faedah dapat dikurangkan. Kos purata hutang ialah 4.8%.

Prestasi portfolio

Portfolio Hektar REIT terdiri daripada Subang Parade di Subang Jaya, Mahkota Parade di Melaka, Wetex Parade di Muar, Central Square di Sungai Petani dan Landmark Central di Kulim. Secara kolektif, hartanah-hartanah ini bertindak sebagai tumpuan tadahan penduduk melebihi 3.0 juta warga Malaysia. Pusat-pusat membeli-belah ini terletak di kawasan tumpuan populasi yang padat. Lebih 500 penyewa mewakili spektrum daripada fesyen sehinggalah hiburan kini menyewa hartanah runcit Hektar REIT.

Pengalaman di pusat membeli-belah

Moto Hektar REIT adalah mengenai “Mewujudkan Pusat Membeli-belah Pilihan Ramai” (“Creating The Places Where People Love to Shop”) dan model perniagaan kami mempraktikkan amalan terbaik bertaraf antarabangsa. Pasukan kami sentiasa menjalankan penyelidikan dan mengkaji amalan-amalan terbaik di seluruh dunia melalui pelbagai cara.

Selama beberapa tahun yang lepas, trend terkini dalam peruncitan telah membawa kepada kewujudan pusat membeli-belah sebagai pusat komunal. Pusat-pusat membeli-belah terus muncul sebagai sebuah ‘tempat pertemuan kegemaran’ kerana membeli-belah telah menjadi aktiviti masa lapang kegemaran kebanyakan rakyat Malaysia. Semakin ramai penduduk bandar menghabiskan hujung minggu mereka di pusat-pusat membeli-belah. Strategi kami pada keseluruhannya memfokuskan kepada usaha memastikan hartanah Hektar REIT kekal relevan. Mari kita teliti strategi kita dalam konteks prestasi portfolio pada 2014.

Subang Parade

Subang Parade ialah pusat beli-belah kejiranan yang telah memenangi pelbagai anugerah. Terletak di tengah-tengah pusat komersil Subang Jaya yang sedang berkembang maju, ia hampir dengan sebuah stesen keretapi komuter utama yang menghubungkan Subang Jaya dan Kuala Lumpur. Subang Parade berada dalam lingkungan beberapa buah pusat membeli-belah yang terletak dalam jarak berjalan kaki di antara satu sama lain.

Sepanjang kewujudannya, Subang Parade telah melalui beberapa siri penambahbaikan dan sebagai testimoni kepada kejayaan inisiatif peningkatan aset kami dimasa lalu, untuk beberapa tahun berturut-turut Subang Parade telah merekodkan status penyewaan hampir penuh dengan senarai penyewa yang pelbagai. Jumlah pengunjung ialah 9.5 juta untuk FY2014 atau secara puratanya lebih kurang 790,000 sebulan.

Subang Parade mencatatkan kadar kenaikan sewa sepanjang FY2014. Purata kenaikan sewa di Subang Parade telah kekal cergas pada 5% pada FY2014. Terdapat sejumlah 63 sewaan baharu dan yang diperbaharui dengan agregat 169,643 kaki persegi ruang niaga yang terlibat. Tahun yang akan datang bakal memberikan Subang Parade lebih banyak cabaran dalam bentuk agregat yang lebih tinggi bagi ruang niaga yang bakal tamat tempoh dan layak untuk diperbaharui. Walau bagaimanapun, kami melihat ini sebagai peluang untuk memulihkan keadaan kepada yang lebih baik. Bai mengekalkan susun atur penyewa yang baik, kami telah menggunakan kesempatan ini untuk menyemak semula senarai penyewa dan menyusun atur semula para penyewa yang boleh menjana pengalaman membeli-belah baharu lagi menarik pada pelanggan kami.

Dalam FY2014, kami telah berjaya menarik restoran Coffee Club yang pertama di Malaysia dan membawa masuk restoran kopitiam kegemaran ramai PappaRich. Subang Parade amat berbangga dengan kehadiran Hamleys semasa musim cuti hujung tahun. Hamleys telah dapat menawarkan keseronokan kepada ibubapa dan anak-anak mereka dalam mencari dan membeli hadiah terbaik musim perayaan.

Dengan persaingan dipasaran yang semakin meningkat, kami perlu sentiasa bersedia sambil menguatkan ikatan dengan para peniaga untuk mencapai kejayaan bersama. Walaupun Subang Parade bukan lagi pusat membeli-belah terbesar dibandingkan dengan lain-lain pusat membelibelah sekitar Lembah Kelang, Subang Parade telah berjaya mengekalkan kunjungan para pembeli setianya daripada segmen keluarga dan pasangan muda. Pusat membeli-belah ini menawarkan kemudahan beli-belah dan keselesaan untuk keluarga. Mereka berpeluang untuk menikmati pelbagai pilihan juadah disamping menghabiskan masa bersama sambil menonton fi lem-fi lem yang terkini.

Mahkota Parade

Terletak di tengah bandar raya Melaka, Mahkota Parade adalah sebuah pusat membeli-belah serantau yang pertama semasa pembukaannya pada tahun 1994. Ia telah menyambut ulang tahunnya yang ke 20 pada tahun 2014. Sehingga kini, Mahkota Parade masih kekal sebagai salah sebuah destinasi membeli-belah utama di Melaka dengan kedudukannya di kawasan tumpuan pelancong di bandar raya bersejarah Melaka. Bandar raya ini telah tercatat dalam senarai Warisan Dunia UNESCO sebagai sebahagian daripada usaha pemeliharaan tempat-tempat bersejarah oleh UNESCO di seluruh dunia. Di kawasan ini juga terdapat beberapa pusat membeli-belah lain seperti Dataran Pahlawan dan Hatten City yang yang berhampir antara satu sama lain, Initelah mewujudkan presint membeli-belah popular tetapi berdaya saing tinggi.

Pada FY2014, Mahkota Parade telah mencatatkan kadar penyewaan yang sedikit rendah tetapi stabil sebanyak 94.5% berbanding dengan 97.0% pada FY2013. Kadar kenaikan sewa positif sebanyak 1.0% (FY2013: -2.0%) Terdapat sejumlah 29 sewaan baharu dan diperbaharui dengan agregat 200,532 kaki persegi ruang niaga mewakili 41% ruang sewaan bersih.

Pada 2015, akan terdapat sebanyak 226,075 kaki persegi ruang niaga mewakili 47% ruang sewaan bersih yang bakal tamat tempoh dan harus diperbaharui. Ini memberi kami peluang untuk menambah baik penyusunan semula para penyewa dan kadar sewaan kami.

Pada FY2014, kami telah memulakan kerja-kerja penambahbaikan di Mahkota Parade di mana empat (4) skrin pawagam sedia ada telah ditambah kepada sepuluh (10) skrin yang boleh memuatkan 1,680 tempat duduk. Projek panggung wayang ini dijangka siap dan beroperasi sepenuhnya pada suku kedua 2015 yang merupakan musim fi lem-fi lem mega. Kami menjangkakan pawagam 10-skrin ini akan dapat mencergaskan semula Mahkota Parade, sama seperti impak positif yang dikecapi Subang Parade dengan pengenalan pawagam 8-skrin pada 2012. Strategi ini ialah untuk merangsang trafi k pengunjung ke aras dua seterusnya menambah baik kadar kenaikan sewa di ruang niaga di sekitarnya berhampiran pawagam.

Semasa FY2014, pihak pengurusan telah memperolehi semula beberapa lot niaga di Mahkota Parade yang telah dijual oleh pemilik bangunan terdahulu kepada orang perseorangan. Lokasi lot-lot ini adalah strategik dan menawarkan kadar sewa premium. Pemerolehan tersebut dijangka akan menghasilkan pulangan kerana pembelian dibuat menurut garis panduan yang ditetapkan oleh pihak berkuasa.

Wetex Parade

Wetex Parade merupakan sebuah pusat membeli-belah bersepadu yang terletak di tengah-tengah kawasan perniagaan bandar Muar. Ia menikmati kedudukan unggul sebagai destinasi peruncitan utama masyarakat tempatan di bandar Muar yang sedang berkembang pesat. Muar ialah bandar kedua terbesar selepas Johor Bahru.

Pada 2014, Wetex Parade mencatatkan kadar penyewaan yang sihat mengekalkan kadar penyewaan yang tinggi sebanyak 98.3% (FY2013: 98.0%), mencerminkan kedudukannya sebagai peneraju dalam perniagaan runcit tempatan. Purata kadar kenaikan sewa di Wetex Parade adalah pada 7% pada FY2014 (FY2013: 6.0%). Terdapat 16 sewaan baharu dan diperbaharui dengan agregat 103,516 kaki persegi mewakili 65.0% (FY2013: 9.0%) jumlah ruang sewaan.

Wetex Parade telah melaksanakan AEI kecil pada FY2014 di dalam usaha merangsang trafi k pengunjung ke aras paling atas pusat membeli-belah tersebut. Ia juga menyaksikan Popular Bookstore menerajui aras tersebut. Kedua-dua inisiatif telah menghasilkan peningkatan jumlah pengunjung dan penawaran runcit.

Central Square

Central Square terletak di tengah-tengah Bandar Sungai Petani, 35km utara dari Pulau Pinang. Ia ialah sebuah bandar yang sedang berkembang pesat dengan jumlah penduduk melebihi 400,000 orang. Bandar ini juga terletak kira-kira 25km dari satu lagi daerah industri yang sedang berkembang iaitu Gurun, sebuah zon industri berat. Persekitaran peruncitan Sungai Petani berdaya saing tinggi kerana terdapat beberapa buah pusat membeli-belah dan pasar raya besar.

Hektar REIT mula melaksanakan AEI di Central Square pada akhir 2013. Kerja-kerja ini melibatkan usaha menaik taraf bahagian luar muka bangunan dan pembaharuan besarbesaran bahagian dalaman pusat membeli-belah tersebut. Seperti yang telah dinyatakan sebelum ini, kami telah cuba meminimakan kesan daripada AEI. Beberapa lot kedai, unit penjualan runcit atau kios dan kaunter tetap (SAC) telah dialihkan dan direka bentuk semula bagi memberi laluan kepada pelaksanaan konsep peruncitan baharu kami sebaik sahaja kerja-kerja peningkatan aset selesai. Segala kesukaran kepada pembeli dan peruncit yang disebabkan oleh aktiviti-aktiviti pengubahsuaian telah diminimakan.

Dengan kejayaan menyempurnakan kerja-kerja pembaharuan tersebut, kami telah meningkatkan profil Central Square untuk setanding dengan beberapa pusat membeli-belah yang baru di Sungai Petani. Central Square kini mempunyai sebuah lobi yang berbeza di pintu masuk utama sambil menawarkan kemudahan kepada warga tua dan keluarga bersama anak-anak kecil. Dua tempat parkir di tingkat bawah tanah telah ditambah baik dengan pencahayaan yang lebih terang, papan tanda arah yang lebih ketara dan sistem pembayaran parkir automatik.

Kerja-kerja pembaharuan tersebut telah membolehkan kami menarik perhatian penyewa-penyewa rantaian domestik dan antarabangsa yang baru bagi menggantikan sesetengah penyewa yang kurang popular. Pusat beli-belah tersebut kini menawarkan pelbagai jenis makanan dan minuman yang lebih menarik, sesuai untuk keluarga dan pasangan muda yang ingin menghabiskan masa mereka di Central Square. Zon hiburan di Central Square kini telah beralih ke aras empat dan lima. Aras paling atas akan diterajui oleh sebuah gelanggang boling dan pawagam 8-skrin yang baharu. Kami menjangkakan kedua-dua penyewa baharu ini akan memulakan perniagaan mereka pada bahagian awal suku kedua 2015.

Pada 2014, Central Square telah merekodkan kadar kenaikan sewa yang baik sebanyak 80.5% (FY2013 : 80.0%). Jumlah pengunjung walau bagaimanapun menurun kirakira 20% semasa tempoh AEI tetapi ia dijangka bertambah baik pada 2015.

Central Square juga telah mencatatkan kadar kenaikan sewa positif sepanjang FY2014. Purata kenaikan sewa adalah pada 37% pada FY2014 (FY2013: 52.0%) walaupun terjejas dengan kerja-kerja pembaharuan. Terdapat sejumlah 8 pajakan baharu dan diperbaharui dengan agregat 59,997 kaki persegi mewakili 20% ruang niaga yang terjejas.

Landmark Central

Landmark terletak di Bandar Kulim, di mana Taman Teknologinya menempatkan pelbagai syarikat teknologi dunia seperti Intel, Fuji, Ranbaxy dan First Solar. Landmark Central merupakan satu-satunya pusat membeli-belah yang dibina khas di Bandar Kulim untuk penduduknya yang melebihi 250,000 orang. Pesaing terdekat ialah The Summit Bukit Mertajam dan yang terbaru AEON Mall juga di Bandar Bukit Mertajam. Landmark Central telah dilancarkan dengan rasminya pada 2009 dan semenjak itu ia telah menjadi pemangkin kepada bandar Kulim dengan menarik lebih banyak pembangunan komersil ke kawasan tersebut.

Kenaikan sewa di sepanjang FY2014 adalah amat menggalakkan, iaitu pada tahap dua angka, iaitu 16.0% FY2013: 23.0%). Kadar sewaan bagi Landmark Central juga telah meningkat kepada 97.8% (FY2013: 96.0%).

Terdapat sejumlah 4 sewaan baharu dan diperbaharui dengan agregat 23,058 kaki persegi mewakili 8% ruang sewaan bersih.

Strategi pembelian

Tiada pembelian dibuat pada 2014 Walau apapun, kami akan terus berusaha mencari peluang-peluang pembelian. Dalam keadaan kadar permodalan mampat, kaedah pengembangan portfolio kami akan bersifat oportunis dengan menyasarkan aset berpotensi yang menawarkan hasil hartanah yang menjanjikan pulangan yang baik.

Pada FY2014 kami telah membeli lot-lot individu di Mahkota Parade dan Central Square daripada pemilikpemilik individu yang telah membeli premis perniagaan ini daripada pemilik pusat membeli-belah ini yang terdahulu. Di Central Square, kami menggunakan peluang daripada projek pembaharuan untuk membeli semula lotlot individu yang kami jangkakan boleh menambah nilai dan melengkapkan usaha peningkatan yang dilakukan di ruang peruncitan sedia ada kami. Di Mahkota Parade, pembelian lot-lot individu adalah sebahagian daripada usaha berterusan kami untuk memperoleh lot niaga yang strategik yang memberikan pulangan yang baik untuk jangka masa panjang.

Pembelian lot-lot niaga di Central Square dan Mahkota Parade telah dibiayai oleh dana dalaman dan juga pinjaman bank.

Menuju 2015 dan seterusnya

Walaupun terdapat ketidaktentuan dalam permintaan luaran dan tahap perbelanjaan pengguna bagi 2015, ekonomi Malaysia masih dijangka kekal kukuh dan akan terus menjana kadar pertumbuhan ekonomi sebanyak 5.5%.

Hektar REIT juga perlu mengambil pendirian proaktif di dalam menghadapi cabaran mengekalkan pekerjapekerjanya yang berbakat, terutamanya mereka yang berkecimpung di dalam bidang penyewaan. Ini adalah kerana terdapat banyak pusat-pusat membeli-belah baru yang menawarkan prospek pekerjaan yang menarik. Kami perlu sentiasa prihatin dalam menangani isu-isi kritikal ini, disamping mengkaji semula strategi sumber manusia kami yang memfokus kepada menarik pekerja-pekerja berbakat di pasaran sambil mengekalkan pemimpin-pemimpin yang sedia ada.

Penghargaan

Bagi pihak Lembaga Pengarah, saya ingin mengucapkan terima kasih kepada pasukan kami atas komitmen dan dedikasi yang telah ditunjukkkan terhadap pekerjaan mereka. Penghargaan ini juga kami panjangkan kepada peruncit, vendor dan rakan-rakan niaga kami. Sumbangan dan sokongan anda memastikan Hektar REIT kekal sebagai satu pelaburan yang dapat dipertahankan, selamat dan menjadi pilihan para pelabur kita.

Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid
Pengerusi dan Ketua Pegawai Eksekutif