2015

Pemegang-pemegang Unit yang Dihargai,

Bagi pihak Lembaga Pengarah, saya ingin berkongsi dengan anda pencapaian dan aktiviti bagi tahun kewangan berakhir 31 Disember 2015 (“FY2015”). Saya berasa sukacita Hektar REIT telah mengekalkan prestasi yang kukuh dan stabil.

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2015 Annual Report.

Bagi pihak Lembaga Pengarah, saya ingin berkongsi dengan anda pencapaian dan aktiviti bagi tahun kewangan berakhir 31 Disember 2015 (“FY2015”). Saya berasa sukacita Hektar REIT telah mengekalkan prestasi yang kukuh dan stabil.

2015 – Tahun kemerosotan ekonomi

2015 merupakan tahun yang sukar bagi rakyat Malaysia. Pada mulanya, perlaksanaan cukai barangan dan perkhidmatan (“GST”) pada bulan April telah mengekang pengguna daripada berbelanja. Ini diikuti dengan krisis minyak dan krisis matawang yang melembabkan lagi sentimen runcit. Ekoran dari krisis ini, beribu-ribu pekerja dari sektor minyak dan gas, dan perbankan telah diberhentikan yang memburukkan lagi keadaan. Akibatnya, kebanyakan peruncit telah memutuskan untuk tidak mengembangkan perniagaan mereka.

Matawang ringgit yang lemah turut menjejaskan kos perniagaan peruncit dengan kadar keuntungan yang semakin tipis. Dengan perbelanjaan pengguna yang berkurangan dan kos meningkat, peruncit menghadapi satu cabaran yang amat nyata dalam perniagaan mereka yang tidak pernah dialami sejak 1997. Akibatnya, kuasa perundingan kami dengan mereka telah terjejas.

Kami bernasib baik kerana berjaya mengharungi pergolakan ekonomi ini tanpa kesan negatif yang ketara. Pada 2015, kami berjaya mencapai keuntungan nyata sebanyak RM44.7 juta, meningkat berbanding tahun sebelumnya. Ini hasil strategi dari segi kepelbagaian geografi, di mana prestasi pusat membeli-belah di sebuah lokasi telah membantu pusat membeli-belah di lokasi berasingan yang menghadapi cabaran.

Sejarah kami telah membuktikan keberkesanan strategi ini; pada 2014, pusat membeli-belah kami di Sungai Petani, Central Square mengalami penurunan ketara dalam hasil akibat daripada inisiatif peningkatan aset (“AEI”) yang sedang dijalankan. Hasil yang berkurangan di Central Square telah diimbangi oleh hasil yang lebih tinggi di pusat membeli-belah lain.

Pada 2015, Mahkota Parade pula mengalami penurunan hasil ekoran saingan tempatan yang semakin meningkat. Kali ini, prestasi Central Square AEI telah banyak membantu.

Walaupun prestasi pusat membeli-belah bergantung pada pengurusan yang kukuh, kadang-kala faktor luar seperti pesaing mengurangkan sewa, GST dan keadaan ekonomi memainkan peranan sama penting. Strategi kami terhadap faktor-faktor luaran ini adalah kepelbagaian. Kami dapati bahawa pusat-pusat membeli-belah di bandar-bandar kecil kurang terjejas oleh keadaan ekonomi berbanding pusat membeli-belah di bandar-bandar besar.

Persekitaran operasi dan pasaran terkini

Berdasarkan laporan suku ketiga 2015 Bank Negara, ekonomi Malaysia tumbuh sebanyak 4.7%, pemacu utama merupakan perbelanjaan sektor swasta, terutamanya sektor pengilangan dan perkhidmatan. Pertumbuhan ini adalah jelas lebih rendah berbanding tempoh yang sama pada tahun sebelumnya, iaitu 5.6%. Sementara itu, pertumbuhan penggunaan swasta perlahan sedikit kepada 4.1% pada suku yang sama disebabkan oleh penyesuaian isi rumah terhadap GST (suku kedua 2015: 6.4%). Berikutan itu, Bank Negara mengunjurkan pertumbuhan antara 4-5% pada 2016.

Disebabkan statistik runcit yang lemah, Retail Group Malaysia menurunkan ramalannya pada September 2015 buat kali kelima berturut-turut kepada 2.0% bagi 2015, dari 3.1% – turun 11.9% tahun ke tahun. Persatuan itu juga menyatakan dalam laporan terbaru mereka bahawa kekeliruan caj perkhidmatan bagi industri makanan dan minuman, kad tambah nilai telekomunikasi, pengumuman pada saat-saat terakhir produk yang akan dikecualikan daripada cukai, dan kenaikan secara tiba-tiba tambang teksi, juga menyumbang kepada kejatuhan dalam jualan runcit. Pengguna-pengguna keliru dengan mesej yang bercanggah oleh jabatan kerajaan yang berbeza, menyebabkan mereka menangguhkan pembelian mereka.

Penyelidik pasaran Nielsen mendapati bahawa keyakinan pengguna di Malaysia jatuh kepada 78 mata sepanjang tempoh Julai hingga September, turun 11 peratus mata berbanding suku tahun sebelumnya, menandakan rekod rendah sejak kajian bermula pada 2005, serta bacaan paling buruk di Asia Tenggara.

Prestasi kewangan

Kestabilan berterusan

Hasil kasar sebanyak RM125.5 juta bagi FY2015 adalah peningkatan sebanyak 2.9% daripada tahun kewangan berakhir 31 Disember 2014 (“FY2014”), dengan penyumbang utama yang terdiri daripada sewaan sambilan dan pendapatan tempat letak kereta. Walau bagaimanapun, sewa mengikut peratusan menurun akibat daripada jualan peruncit yang lebih rendah.

Di sebalik peningkatan kos perniagaan, pasukan operasi kami telah berjaya mengekang perbelanjaan melalui rundingan bijak dengan penyedia perkhidmatan, inisiatif penjimatan tenaga elektrik serta mencari penaja aktiviti promosi kami.

Hasil daripada itu, pendapatan hartanah bersih (“NPI”) FY2015 meningkat sebanyak 4.4% kepada RM76.5 juta berbanding FY2014. Sementara itu, keuntungan nyata meningkat daripada RM44.3 juta kepada RM44.7 juta.

Walau bagaimanapun, pendapatan bersih kami jatuh daripada RM50.4 juta pada FY2014 kepada RM4.8 juta pada FY2015 akibat daripada kerugian nilai saksama ekoran daripada penilaian semula hartanah kami (perkara bukan tunai). Kerugian penilaian semula timbul terutamanya daripada isu masa; kami memerlukan masa yang lebih panjang untuk memberi pulangan kepada pelaburan kami, di mana:

  1. Di Mahkota Parade, kami membeli lot-lot individu dan memulakan AEI untuk meningkatkan bilangan skrin pawagam kami. Objektif utama perbelanjaan modal ini adalah untuk meningkatkan nilai pusat membelibelah kami. Perbelanjaan modal ini telah diambil kira sebagai asset di dalam akaun namun akan mengambil masa lebih dari setahun untuk menjana pendapatan tambahan yang akan meningkatkan nilai pasaran keseluruhan Mahkota Parade. Maka timbullah defisit penilaian semula.

  2. Begitu juga bagi Central Square, AEI utama telah dijalankan untuk memberi nafas baru kepada pusat membeli belah berusia 16 tahun ini. Malangnya, tiada ruang bersih baru yang diwujudkan yang boleh meningkatkan nilai pusat membeli belah. Ini bermakna pulangan pendapatan akan memerlukan beberapa kitaran sewa untuk meningkatkan keseluruhan nilai pasaran pusat membeli belah ini.

  3. Ahkir sekali, tinjauan masa depan industri runcit yang lemah telah mempengaruhi jurunilai untuk menjadi lebih konservatif dalam kaedah pengiraan mereka.

Perlu diingatkan bahawa defisit penilaian semula tidak menjejaskan keupayaan kami untuk membayar dividen kerana ia adalah perkara bukan tunai. Pada 2015, di sebalik defisit penilaian semula dan keadaan pasaran yang lemah, jumlah bayaran dividen kami kepada anda masih sama seperti 2014.

Pengagihan pendapatan dan polisi perakaunan

Hektar REIT mengumumkan pengagihan setiap unit (“DPU”) sebanyak 10.50 sen bagi FY2015 mengekalkan pengagihan yang dibuat pada FY2014. Sejak penawaran awam awalnya (“IPO”) pada 2006, Hektar REIT telah mengekalkan rekod prestasi pengagihan suku tahunan kepada pemegangpemegang unitnya tanpa gangguan, memberikan pemegang-pemegang-pemegang unit trek pengagihan yang stabil.

Kami telah mengekalkan polisi membayar sekurangkurangnya 90% daripada pendapatan bersih boleh diagih sebanyak empat kali setiap suku tahun sepanjang tahun. Kami perlu menjelaskan bahawa pendapatan bersih boleh diagih adalah pendapatan bersih tidak termasuk perkara bukan tunai, seperti pelarasan nilai saksama (biasanya berpunca daripada kenaikan nilai hartanah) dan perkaraperkara di bawah MFRS 117, piawaian perakaunan dilaksanakan pada FY2010 (lihat nota kepada akaun bagi maklumat lanjut). Akibatnya, pendapatan bersih boleh diagih FY2015 adalah lebih tinggi daripada pendapatan bersih. Selepas membayar 90% daripada pendapatan bersih boleh diagih, Hektar REIT mengekalkan 10% selebihnya untuk peningkatan aset masa hadapan hartanah dan potensi pembelian lot-lot bagi keseluruhan portfolio Hektar REIT.

Pengagihan stabil dan pertumbuhan modal

Harga unit Hektar REIT mengakhiri tahun ini pada RM1.52, meningkat sebanyak 3 sen berbanding dengan harga pembukaan pada permulaan tahun kewangan. Nilai aset bersih Hektar REIT pada 31 Disember 2015 ialah RM1.46 setiap unit.

Sekiranya anda telah melabur dalam unit-unit Hektar REIT pada permulaan 2015 pada RM1.49 dan kekal sebagai pemegang unit sehingga akhir tahun, anda akan menerima empat pengagihan berjumlah 10.5 sen setiap unit, mewakili hasil dividen sebanyak 6.9% (berdasarkan harga penutupan RM1.52 pada 31 Disember 2015). Jumlah pulangan anda ke atas Hektar REIT bagi FY2015 akan menjadi lebih kurang 8.9%.

Pada akhir 2015, unit-unit Hektar REIT telah didagangkan pada tebaran 295 mata asas kepada kadar hasil Sekuriti Kerajaan Malaysia (“MGS”) 10 tahun. Sebelum ini, tebaran terhadap kadar hasil MGS telah dicatatkan pada 287 mata asas pada 2014. Premium ke atas kadar hasil MGS telah meningkat sebanyak 8 mata asas akibat daripada kadar MGS yang lebih rendah.

Pembiayaan pada 2015

Pembiayaan Hektar REIT diperoleh melalui kemudahan overdraf Al-Murabahah dengan 6 tranche bernilai RM184 juta, RM150 juta, RM15 juta, RM87 juta, RM65 juta dan RM30 juta yang akan tamat tempoh masing-masing pada 2016, 2017, 2021, 2016/17, 2019 dan 2018. Nisbah pembiayaan FY2015 Hektar REIT telah meningkat kepada 44.3% (FY2014: 40.9%) daripada nilai aset kasar masih di bawah had 50% yang ditetapkan oleh pihak berkuasa manakala purata wajaran kos pembiayaan pada tahun berakhir FY2015 ialah 4.9%.

Kami telah dimaklumkan oleh jurubank kami bahawa walaupun Bank Negara mengekalkan Kadar Dasar Semalaman sebanyak 3.25%, kadar komersial telah mula menular naik sejak 3Q2015 berikutan pelaksanaan Basel III Bank Negara secara berperingkat. Secara ringkas, Basel III bertujuan menggalakkan sistem perbankan yang lebih berdaya tahan dan mengukuhkan lagi peraturan modal dan mudah tunai global. Bank-bank pada dasarnya diminta untuk menambah keperluan modal mereka sebagai penampan. Perubahan-perubahan penting dalam Basel III termasuk pengenalan penampan kitaran penimbal dan nisbah penuilan. Ia juga memperkenalkan nisbah perlindungan mudah tunai dan nisbah pendanaan stabil bersih. Ini telah mengakibatkan peningkatan kos pinjaman.

Lebih 60% daripada pinjaman Hektar berkadar tetap tetapi pinjaman selebihnya terdedah kepada kenaikan kos pinjaman. Kami sedang dalam proses mencari pembiayaan alternatif dengan tujuan menghadkan pendedahan.

Prestasi portfolio

Portfolio

Lima pusat membeli-belah Hektar REIT terletak sepanjang pantai barat Semananjung Malaysia: Subang Parade di Subang Jaya, Selangor, Mahkota Parade di Melaka, Wetex Parade di Muar, Johor, dan Central Square di Sungai Petani dan Landmark Central di Kulim, kedua-duanya di Kedah. Secara kolektif NLA kami adalah 1.8 juta kaki persegi dengan tarikan pasaran sebanyak 3.0 juta pengujung. Kami berhasrat untuk membawa amalan terbaik di seluruh lokasi pusat membeli belah kami, berusaha untuk memberikan pembeli pengalaman membeli belah yang menyeronokkan yang sama.

Subang Parade

Sebuah pusat membeli belah yang ikonik dan bersejarah, Subang Parade terletak di tengah-tengah pusat komersial Subang Jaya. Subang Parade terus menjadi pusat membeli belah kemegahan Hektar REIT. Kedudukannya yang berhampiran dengan stesen kereta api, LRT yang akan siap tidak lama lagi dan rangkaian jalan raya utama menjadikannya cukup mudah diakses. Subang Parade terletak dalam kelompok beberapa pusat membeli belah yang terletak dalam jarak berjalan kaki yang berdekatan antara satu sama lain.

Pada 2015, kami menyusun semula sejumlah besar lot runcit untuk menawarkan pengalaman runcit yang lebih baik kepada pembeli. Lot-lot yang lebih besar telah dipecah bahagi untuk menambah campuran penyewaan; misalnya, sebahagian daripada MPH telah dibina untuk membawa beberapa penyedia perkhidmatan kecantikan dan kesihatan – dengan itu kawasan trafik yang sehingga kini rendah sekarang dijadikan sebagai sudut kecantikan dan kesihatan.

Kami juga telah menambah penawaran makanan dan minuman (“F&B”) untuk mempelbagaikan pilihan makanan kepada pembeli-pembeli kami. NY Steak Shack, Papparich, Ah Cheng Laksa, dan Mozer adalah kedai makanan terkini yang telah menyertai Subang Parade.

Daripada analisis kami, berbanding dengan pusat membelibelah lain kami, peruncit di Subang Parade mengalami kesan yang paling kuat akibat daripada perbelanjaan pengguna yang lemah. Pemberhentian pekerjaan beramai-ramai ekoran ekonomi dunia telah menjejaskan prestasi peruncitperuncit di Subang Parade, memandangkan kebanyakan pekerja pekerja tersebut tinggal di Lembah Klang.

Mahkota Parade

Terletak di tengah-tengah bandaraya Melaka, Mahkota Parade adalah pusat membeli belah serantau pertama Melaka apabila ia dibuka sejak 1994. Ia menyambut ulang tahun ke 20 pada 2014. Mahkota Parade adalah dan masih menjadi salah satu destinasi membeli-belah utama di Melaka kerana ia berada di lokasi yang strategik di kawasan tumpuan pelancong di bandar bersejarah Melaka. Bandar ini tercatat dalam Senarai Warisan Dunia UNESCO sebagai sebahagian daripada pemeliharaan tempat bersejarah UNESCO di seluruh dunia. Di bahagian bandar raya ini terdapat beberapa pusat membeli-belah lain seperti Dataran Pahlawan dan kompleks membeli-belah Hatten City, kedudukannya yang berhampiran antara satu sama lain telah menghidupkan suasana peruncitan walaupun bersaingan sengit.

Pada 2015, kami telah menambahkan pawagam kami daripada 4 skrin kepada 10 skrin. Untuk meraikan penambahan ini, pawagam dilancarkan semula dengan penuh glamor dengan kehadiran bintang filem antarabangsa dari Hong Kong, Donnie Yen. Berpuluh-puluh ribu peminat dan pembeli membanjiri Mahkota Parade pada hari tersebut yang memberi manfaat kepada peruncit kami.

Sebagaimana dijelaskan sebelum ini, prestasi Mahkota Parade menurun pada 2015 akibat daripada persaingan domestik yang amat sengit dan keadaan ekonomi secara amnya. Dalam menghadapi cabaran besar ini, Mahkota Parade menawarkan kelainan dengan mengadakan pelbagai acara-acara menarik sepanjang tahun untuk melonjakkan trafik pembeli dan jualan peruncit. Di antara acara-acaranya termasuklah “Balloon Wonderland Campaign” semasa cuti sekolah, “AA Bazaar” – bazar membawa bersama banyak peruncit dalam talian, “Hari Belia Sukan” dianjurkan dengan Jabatan Belia dan Sukan Negeri Melaka, sempena hari sukan seluruh negara, kempen “Save a Life” kerjasama dengan WWF, di mana aktiviti di pentas telah diadakan untuk mewujudkan kesedaran mengenai penyu dan pemeliharaan hidupan laut.

Wetex Parade

Wetex Parade adalah kompleks runcit bersepadu yang terletak di tengah-tengah kawasan komersial bandar Muar. Ia menikmati kedudukan tersohor sebagai destinasi runcit utama bagi masyarakat setempat memandangkan Wetex Parade adalah satu-satunya pusat membeli-belah dibina di bandar Muar yang pesat berkembang.

Wetex Parade terus menjadi lambang kestabilan bagi Hektar REIT kerana ia mengharungi kemelut ekonomi dengan kesan yang minima. Pada 2015, kami memperkenalkan beberapa penawaran baru dan konsep terkini seperti: Big Apple Donuts & Coffee, Focus Point, Bonita (pertama di Johor), dan Lolita – kafe fesyen.

Classic Hotel yang akan tamat tempoh penyewaannya tidak lama lagi, akan memberi peluang yang baik bagi meneroka penyusunan semula ruang runcit dan hotel untuk menambahkan NLA keseluruhan pusat membeli-belah.

Central Square

Central Square terletak di tengah-tengah bandar Sungai Petani, yang terletak 35km ke utara negeri Pulau Pinang. Ia adalah sebuah bandar perindustrian yang berkembang maju dengan saiz penduduk yang lebih daripada 400,000. Bandar ini juga terletak lebih kurang 25km dari bandar Gurun, sebuah lagi pusat perindustrian berat yang sedang berkembang. Persekitaran runcit Sungai Petani berkembang maju dan semakin berdaya saing memandangkan bandar ini mempunyai beberapa pusat membeli-belah dan pasar raya besar.

AEI Central Square telah siap sepenuhnya pada 2015. Berikutan ini, pelancaran semula secara besar-besaran telah diadakan, yang dirasmikan oleh mantan Menteri Besar Kedah, Datuk Seri Mukhriz Mahathir. Pelancaran semula ini juga telah memperkenalkan semula pawagam di Central Square, yang sebelum ini telah dihentikan operasinya. Lain-lain acara promosi yang telah menyertai pelancaran semula ini termasuk pelancaran Super Kids Squad untuk menarik pelanggan berkeluarga.

Hasil Central Square telah meningkat secara mendadak sejak pasca AEI, walaupun keadaan ekonomi suram. Kami harap Central Square akan terus memberi sumbangan positif kepada portfolio Hektar dalam tahun-tahun akan datang.

Pusat membeli-belah yang berwaja baru telah berjaya menarik beberapa peruncit-peruncit terkenal seperti Apple Store, OPPO, Panbowling, dan Sushi World.

Landmark Central

Landmark Central terletak di bandar Kulim, merupakan penyalur kepada Kulim Hi-Tech Park di mana terdapat banyak syarikat teknologi global. Landmark Central adalah satu-satunya pusat membeli-belah bersepadu yang dibina khas di bandar Kulim. Ia menyediakan khidmat kepada lebih daripada 250,000 penduduk. Pesaing terdekat adalah dua pusat membeli-belah di Bukit Mertajam. Landmark Central telah dilancarkan secara rasmi pada tahun 2009 dan sejak itu ia telah menjadi pemangkin kepada bandar Kulim kerana ia menarik lebih banyak pembangunan komersial ke kawasan itu.

Landmark Central telah menunjukkan pertumbuhan yang paling pesat dari segi hasil dikalangan pusat membeli belah lain dalam portfolio Hektar pada 2015. Ia mencatatkan kadar kenaikan sewa amat sihat (kadar purata lebih kurang 10% bagi FY2015). Penawaran fesyen tambahan seperti Factory Direct dan Scarfsecret telah ditambah untuk meningkatkan gabungan penyewaan di pusat membeli belah.

Kami sekarang sedang mengkaji rancangan bagi AEI untuk meningkatkan ruang runcit di Landmark Central.

Melangkah menuju 2016

Kami menjangka 2016 akan menjadi tahun yang paling sukar bagi Hektar REIT sepanjang sejarah 10 tahun ia beroperasi. Saya ulangi, krisis minyak, krisis matawang, pemberhentian pekerja beramai-ramai dan kenaikan kadar faedah daripada pelaksanaan Basel III oleh Bank Negara akan merumitkan keadaan Hektar REIT dan peruncit peruncit. Tinjauan sektor runcit pada 2016 adalah suram dimana peruncit-peruncit mengamalkan sikap berjaga-jaga. Sebilangan daripada peruncit setia kami telah merayu untuk mengurangkan kadar sewa sehingga gelombang ekonomi ini reda. Mereka bukanlah peruncit peruncit kilat. Mereka telah bersama kami bertahun-tahun dan tidak pernah membantah kenaikan sewa sebelum ini. Kami rasa kini sudah tiba masanya bagi kami untuk menunjukkan keprihatinan kepada mereka dalam tempoh yang amat mencabar ini. Namun begitu perlu diingatkan, bahawa dengan pengurangan sewa ini, Hektar REIT mungkin mengalami penurunan dalam pendapatan pada 2016.

Walau bagaimanapun, bagi setiap sesuatu kesukaran pasti ada hikmahnya. Kami menjangkakan lebih banyak peluang bagi pembelian pusat membeli-belah baru memandangkan kami kini berada dalam kedudukan yang lebih kukuh untuk berunding dengan penjual-penjual, yang kami rasa akan lebih terbuka untuk menerima syarat pulangan tinggi kami.

Penghargaan

Bagi pihak Lembaga Pengarah, saya ingin mengucapkan terima kasih kepada pasukan kami bagi komitmen dan dedikasi mereka kepada kerja mereka. Penghargaan juga ditujukan kepada peruncit-peruncit kami, penjual-penjual dan rakan niaga kami. Sumbangan dan sokongan anda memastikan bahawa Hektar REIT kekal sebagai pelaburan boleh dipertahankan, selamat dan pilihan bagi pelaburpelabur kami.

Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid
Pengerusi dan Ketua Pegawai Eksekutif