2016

Pemegang-pemegang Unit yang Dihargai,

2016 telah sampai ke penghujung dan dengan ini saya ingin mengulas prestasi Hektar REIT bagi tahun ini.

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2016 Annual Report.

Ulasan kewangan

2016 menandakan ulang tahun yang ke 10 Hektar REIT tersenarai di Bursa Malaysia sebagai sebuah tabung amanah pelaburan hartanah. Hektar REIT telah membuktikan kestabilan selama satu dekad dengan prestasi yang kukuh dan pengagihan pendapatan tanpa gangguan pada setiap suku tahun. Hektar REIT telah mengekalkan kadar pengagihannya yang tinggi sebanyak lebih kurang 7% sejak penyenaraiannya (penggagihan pendapatan purata sepanjang 10 tahun = 8%). Walaubagaimanapun, seperti yang telah kami ingatkan dalam laporan tahunan yang lepas, 2016 terbukti menjadi tahun yang paling sukar untuk Hektar REIT dalam tempoh 10 tahun kewujudannya.

Ditambah lagi dengan keadaan ekonomi yang lemah dan persaingan yang meningkat telah mengakibatkan keuntungan nyata Hektar REIT berkurangan daripada RM44.7 juta pada tahun 2015 kepada RM41.5 juta pada tahun 2016, pengurangan sebanyak 7%. Pendapatan nyata bagi setiap unit berkurangan daripada 11.16 sen kepada 10.37 sen. Walaubagaimanapun, pendapatan bersih meningkat daripada RM4.8 juta kepada RM43.2 juta disebabkan kerugian nilai saksama ekoran daripada penilaian semula hartanah pada tahun 2015.

Persekitaran operasi dan pasaran terkini

Pusat membeli-belah kami yang utama iaitu Subang Parade, yang merupakan tunjang kami sejak penyenaraian Hektar REIT di Bursa Malaysia pada tahun 2006, telah terkena tempias yang paling teruk hasil daripada sentimen peruncitan yang perlahan dan peningkatan persaingan daripada pusat-pusat membeli-belah yang sedia ada dan yang baru. Perolehannya merosot sebanyak 5% daripada RM52 juta kepada RM49 juta. Di Subang Parade, kami terpaksa membuat pilihan yang rumit samaada membenarkan pengurangan sewa bagi peruncit-peruncit terpilih atau menghadapi kenyataan peningkatan kekosongan. Disebaliknya, kadar penyewaan kekal tinggi pada 93%, selaras dengan prestasi selama ini dan mengesahkan bahawa kedudukan Subang Parade sebagai pusat membeli-belah kejiranan perdana tidak berubah.

Ruang runcit di Kuala Lumpur telah meningkat dua kali ganda sejak tahun lepas daripada 7.6 kaki persegi setiap kapita kepada 16.7 kaki persegi setiap kapita, manakala ruang runcit di Lembah Klang telah meningkat daripada 6.7 kaki persegi setiap kapita kepada 7.9 kaki persegi setiap kapita. Ini bermakna sekarang ini peruncit-peruncit mempunyai lebih kuasa perundingan berbanding dengan pemilik. Tambah pulak dengan pasaran runcit yang perlahan, di mana pembeli-pembeli lebih berhemah dalam perbelanjaan mereka, telah menyebabkan kadar sewa kini menjadi lebih tertekan. Retail Group Malaysia telah menurunkan kebanyakan daripada ramalan suku tahunannya pada 2015 dan 2016, dan telah juga menyatakan bahawa 2017 akan terus menjadi tahun yang mencabar apabila penggunapengguna berhadapan dengan barangan dan perkhidmatan yang lebih mahal ditambah dengan nilai ringgit yang lemah.

Berdasarkan maklum balas yang kami terima daripada pengusahapengusaha industri, peruncit-peruncit sekarang lebih suka untuk memasuki pusat-pusat membeli-belah yang baru atau yang telah di ubahsuai daripada yang lebih lama tetapi lebih stabil. Berlandaskan hakikat ini, kami telah memutuskan untuk mengambil inisiatif peningkatan aset (“AEI”) untuk Subang Parade, dengan kos sebanyak RM40 juta. Inisiatif ini akan memberi nafas baru kepada Subang Parade serta penambahan kawasan boleh disewa bersih sebanyak 5% (lebih kurang 25,000 kaki persegi). Kawasan baru ini akan menempatkan pelbagai tawaran-tawaran baru terutama sekali dari segmen makanan dan minuman (“F&B”). Dijadualkan siap menjelang pertengahan tahun 2018, kami yakin bahawa ini akan memberikan suntikan yang amat diperlukan kepada Subang Parade untuk memastikan pemulihan yang lancar.

Kami dengan sukacitanya ingin melaporkan bahawa pada tahun 2016, pusat-pusat membeli-belah kami di bandar-bandar tier kedua di Kedah dan Johor telah berjaya menambah baik perolehan masing-masing yang dapat membantu mengurangkan beban penurunan prestasi Subang Parade. Ini mengesahkan pendapat kami bahawa pusat-pusat membeli-belah di bandar-bandar tier kedua adalah lebih berdaya tahan dan tahap kesan daripada ekonomi global adalah kurang.

Wetex Parade telah mencapai tahap penyewaan penuh pada tahun 2016 disebalik keadaan peruncitan yang mencabar. Pembaharuan sewaan dan penyewa-penyewa baru telah diperolehi enam bulan lebih awal sebelum tamat tempoh. Pusat membeli-belah ini juga sentiasa memperkenalkan jenama-jenama baru kepada pengunjung-pengunjungnya, termasuklah Kenny Rogers Roasters, Jipangi, dan Sushi World pada tahun 2016. Pihak pengurusan kini sedang merancang untuk penentukuran semula kawasan runcit dan hotel untuk memaksimumkan pendapatan daripada asset.

Bergerak ke hadapan, kami telah memulakan AEI bagi pusat membelibelah kami di Kulim dengan kos sebanyak RM23 juta. Dijangka siap pada bulan Ogos 2017, Landmark Central yang diperbaharui akan mempunyai penambahan kawasan boleh disewa bersih sebanyak 20,000 kaki persegi beserta lantai baru, warna cat baru dan penambahbaikan infrastruktur keseluruhan bangunan. Landmark Central merupakan satu-satunya pusat membeli-belah khas di Kulim dan telah menunjukkan kadar peningkatan sewaan yang baik. Pihak pengurusan berhasrat untuk membawa Landmark Central ke tahap yang lebih tinggi selepas siapnya AEI nanti.

Rancangan-rancangan pengambilalihan

Bagi pertumbuhan luaran, kami telah menandatangani satu perjanjian jual beli pada 10 Jun 2016 untuk mengambilalih pusat membeli-belah 1Segamat, yang terletak di Segamat, Johor dengan harga RM104 juta.

Pada harga ini, kadar hasil pulangan adalah 7%. Kami menjangkakan 1Segamat akan menjadi berita positif bagi tahun ini memandangkan pusat membeli-belah ini mempunyai banyak ruang untuk penambahbaikan. Dalam jangkamasa pendek, kami berhasrat menggantikan peruncit-peruncit tempatan yang mempunyai satu kedai dengan rangkaian peruncit-peruncit nasional dan antarabangsa yang dapat membayar kadar sewaan yang lebih tinggi. Dalam masa kini pun, beberapa peruncit antarabangsa yang terkenal telah menyuarakan minat mereka untuk menjalankan perniagaan di 1Segamat. Sebelum ini, peruncit-peruncit kelas ini sering keberatan untuk pergi ke bandar-bandar tier kedua. Walaubagaimanapun, kejayaan kami dalam membawa peruncitperuncit seperti Sushi King dan Baskin Robbins ke Wetex Parade di Muar, yang terus berjaya setelah beberapa tahun, telah meyakinkan peruncit-peruncit tersebut akan daya maju menjalankan perniagaan di pusat-pusat membeli-belah di bandar-bandar tier kedua. Ini merupakan petanda yang baik bagi Hektar REIT secara keseluruhan, memandangkan tumpuan kami sekarang adalah untuk mengambilalih lebih banyak pusat-pusat membeli-belah di bandarbandar tier kedua yang semakin maju. Dalam jangka masa yang lebih panjang, kami juga merancang untuk menambah kawasan boleh disewa, serta menambah baik nilai estetikanya untuk meningkatkan perolehan dan pada masa yang sama, nilainya.

Pengagihan tanpa gangguan

Hektar REIT mengekalkan polisinya membuat pengagihan pendapatan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan bersih boleh diagih setiap suku tahun sebanyak empat kali sepanjang tahun. Kami ingin menjelaskan bahawa pendapatan bersih boleh diagih adalah pendapatan bersih tidak termasuk perkara-perkara bukan tunai, seperti pelarasan nilai saksama dan perkara-perkara di bawah MFRS 117, piawaian perakaunan yang dilaksanakan pada tahun 2010 (sila rujuk kepada nota-nota akaun bagi maklumat lebih lanjut). Akibatnya, pendapatan bersih FY2016 adalah lebih tinggi daripada pendapatan bersih boleh agih pada tahun itu.

Di sebalik cabaran-cabaran yang kami hadapi pada tahun 2016, pihak Lembaga Pengarah telah memutuskan untuk terus mengagih 10.5 sen setiap satu unit kepada pemegang-pemegang unit kami yang amat dihargai, sebagai ganjaran bagi kepercayaan anda yang berterusan kepada kami. Kami ingin memohon kesabaran dan sokongan pada tahun 2017, di mana kami menjangkakan ianya akan menjadi lebih mencabar daripada tahun 2016, yang mungkin akan menjejas kuantum pengagihan suku tahunan pada masa hadapan.

Pergolakan mendatang

Kami percaya anda menghargai bahawa pelaburan di dalam Tabung Amanah Pelaburan Hartanah adalah untuk jangkamasa yang panjang, dan setakat ini, Hektar REIT telah membuat pengagihan yang stabil tanpa gangguan selama satu dekad. Walaubagaimanapun, mulai dari sekarang dan seterusnya, kami menjangkakan beberapa pergolakan yang akan dihadapi, disebabkan senario politik dan ekonomi global yang tidak menentu yang akan mempengaruhi sentimen pelabur dan kesan terhadap ekonomi. Kami juga tidak pasti bagaimana pertumbuhan ruang runcit, terutama sekali di Lembah Klang akan menjejaskan perniagaan kami pada jangkamasa yang panjang. Walau bagaimanapun, anda harus yakin yang kami akan sentiasa meneliti perubahan-perubahan dalam persekitaran ekonomi dalaman dan luaran dan akan pertimbang perubahan kepada model perniagaan kami yang perlu untuk kami menyesuaikan diri, berjaya dan terus makmur.

Walaubagaimanpun, kami menjangkakan ekonomi akan pulih pada tahun 2018 dan kami tetap komited untuk mendapatkan nilai yang terbaik daripada kesemua aset-aset di dalam portfolio kami.

Penghargaan

Ini adalah satu penghormatan yang amat besar bagi saya untuk mengambil alih sebagai Pengerusi daripada Allahyarham Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid, bekas Pengerusi dan Pengasas Hektar yang telah meninggal dunia pada bulan Januari 2017. Beliau telah menjadi Ketua Pegawai Eksekutif sejak penyenaraian Hektar REIT sehinggalah bulan April 2016, dan beliau meninggalkan legasi yang cukup hebat dan pasukan yang kukuh yang akan terus merealisasikan wawasan dan misi yang beliau telah tetapkan bagi syarikat sejak penubuhan Kumpulan Hektar. Kehadiran beliau dan nasihat-nasihat yang bijaksana akan terasa kehilangannya.

Bagi pihak Lembaga Pengarah, saya juga ingin mengucapkan terima kasih kepada semua kakitangan kami di atas komitmen dan dedikasi mereka terhadap kerja-kerja mereka. Penghargaan kami juga diberikan kepada peruncit-peruncit, vendor-vendor dan rakan-rakaniaga kami. Sumbangan dan sokongan anda memastikan Hektar REIT kekal sebagai pelaburan yang boleh dipertahankan, selamat serta menjadi pilihan bagi pelabur-pelabur kami.

Michael Lim Hee Kiang
Pengerusi Bebas Bukan Eksekutif