2016

尊贵的单位持有人,

2016年已经落幕,本人欣然报告贺达房地产投资信托基金(简称“贺达产托”)这一年来的表现。

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2016 Annual Report.

财务表现检讨

2016年是贺达产托在马来西亚证券交易所公开上市为房地产投资信托基金的第10周年。贺达产托这十年来表现十分平稳,为单位持有人交出稳固可靠的业绩表现,并且无间断地分派每季收益分配。自上市以来,贺达产托保持约7%的高配息率(10年平均配息率为8%)。然而,正如在前一年常年报告中所提及,2016年确实是贺达产托十年来最艰辛的一年。

经济疲软适逢竞争加剧,导致贺达产托已实现净盈利减少7%,从2015年的4470万令吉,退减至2016年的4150万令吉。每单位已实现收益从11.16仙降至10.37仙。然而,公允价值变更,导致净收益从480万令吉增至4320万令吉。

营运环境与市场最新资讯

自从于2006年在马来西亚证券交易所上市以来一直是贺达产托旗舰广场的首邦百利广场,在面对零售消费情绪疲弱,以及现有与新加入商场激烈竞争下,受到最严峻的冲击。其收入挫跌5%,从5200万令吉降至4900万令吉。就首邦百利广场的情况而言,我们面对两难间的抉择:调低特定零售租户的租金或者面对空置率增加。我们选择了前者,进而导致收入减少。从积极角度来说,租用率高达93%,保持以往的趋势,而且首邦百利广场作为社区商场的牢固地位毫无动摇。

吉隆坡的零售商场面积去年倍增,从人均面积7.6平方尺激增至人均面积16.7平方尺,而巴生河流域的零售商场从人均面积6.7平方尺增至人均面积7.9平方尺。这意味着零售商和业主谈判租金时有更强的筹码。再加上购物者更谨慎地消费,导致零售市况低迷,如今的租金水平深受抑制。马来西亚零售集团于2015年与2016年调低大部分的季度预测数据,并表示2017年将继续面对严峻挑战,因为令吉汇价疲弱,商品与服务价格上升让消费人备感吃力。

根据我们从业者所得到的意见,零售商更喜欢进驻崭新或已翻新的商场,而不是较为悠久但相对稳定的商场。有鉴于此,我们已决定对首邦百利广场推行耗资4000万令吉的资产增值举措行动(简称“AEI”),这将会为此商场换上新装,并增加5%的净可出租面积(约2万5000平方尺)。新的楼翼将会提供一系列新商店,尤其是饮食部。此资产增值工程预计将于2018年中完成,我们有信心,此举将有助首邦百利广场脱胎换骨,注入殷切需要的新气息。欣然的,我们在吉打州与柔佛州发展中城镇的各商场,于2016年成功改善收入,并协助抵销首邦百利广场逊色表现所带来的冲击。这印证了我们的信念,那就是发展中城镇商场表现更为坚韧,在面对全球经济冲击时,受影响程度较轻微。

尽管面对艰难的零售环境,威德百利广场于2016年达到百分之百的租用率。广场在还有超过6个月期满前,即已取得续租与新租户的租约。此广场也不断向购物者推介新的品牌,其中包括于2016年引入的Kenny Rogers Roasters, Jipangi与 Sushi World。管理层目前正探讨如何重新调整零售商场区与酒店区,以从这项资产获得最可观的收益。

放眼未来,我们已在居林的广场开始了耗资2300万令吉的资产增值举措行动。预计于2017年8月完成,翻新后的新世纪广场将可增加2万平方尺净出租面积,而且现有建筑物也将整修地板、粉刷油漆与改善整体基本设施。新世纪广场是居林城镇唯一专门建设的购物中心,至今获得良好的租金调升率。管理层期盼藉着完成翻新工程,让此广场再攀新高峰。

收购计划

在扩张收购计划下,我们于2016年6月10日以1亿400万令吉收购位于柔佛州昔加末1Segamat商场。按此收购价,此产业的收益率是7%。我们确信1Segamat有许多改进的空间,并期望此商场今年为我们捎来佳音。短期而言,我们正探讨将只有单一商店的本地零售商更换为全国或国际连锁零售商,以取得更理想的租金。即使我们只是放话,已有数家声誉卓著的国际零售商已表明有意进驻1Segamat。这类等级的零售商一向来不太愿意进入二线市镇。然而,我们成功地将Sushi King与Baskin Robbins等零售商带入麻坡的威德百利广场,而且持续经营了多年,有助说服了前述的零售商在二线市镇商场营商是可行的。这对贺达产托整体而言是个有利趋势,因为我们目前的焦点是在上述欣欣向荣的二线市镇收购更多商场。长期而言,我们有意增加1Segamat的可出租面积,并改善此商场的外观,以增加收入,同时提升其价值。

配息不曾间断

贺达产托坚持在全年以四个季度派息支付至少90%的可分配净收益的政策。我们必须澄清可分配净收益是指不包括非现金项目,例如公允价值调整以及属于财务报告标准117的项目,财务报告标准117是于2010财政年度采纳的会计标准(详情请见账目注释)。有鉴于此,2016财政年度的净收益高于可分配净收益。

虽然我们在2016年面对艰巨挑战,然而董事部已决定继续分配每单位10.5仙给身为尊贵单位持有人的您,作为您持续信任我们的回报。我们恳请您来年继续支持我们,因为我们预期未来的道路比2016年更具挑战,可能会影响我们未来每季配息支出的分配量。

前路崎岖

我们相信您会欣赏房地产投资信托基金(REIT)是作为长期投资的产品,迄今为止,此REIT已连续十年不曾间断地提供稳定配息。然而,从现在开始,我们预期前路会有些崎岖,全球政治与经济环境更添变数。我们不确定世界经济会带来什么样的影响与如何影响投资者的情绪。我们也不确定如雨后春笋般冒起的零售商场(尤其在巴生河流域)长期而言将对我们产生什么样的影响。然而,您大可放心,我们会密切留意内在与外围的经济环境,并在必要时考虑改变现有的商业模式,以适应、生存并持续昌盛。

尽管如上所述的挑战,我们预期经济将于2018年里复苏,而我们承诺会从资产组合中粹取最理想的投资价值与回报。

鸣谢

前主席兼创办人Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid不辛于2017年1月离世。他自贺达产托上市就担任首席执行员的职份直至2016年4月,为我们留下美好记忆, 工作方针与强大的专业团队,我们将继续努力完成他为贺达集团自创立以来就制定的愿景与使命。他在任期间所做的一切以及他的明智忠告,我们将牢记于心。

本人代表董事会感谢团队对工作尽责和献身的精神。我们也感谢零售商、供应商和业务伙伴。 大家的贡献和支持确保贺达产托得以继续成为投资者一项具防御性和安全的投资首选。

Michael Lim Hee Kiang
主席