2017

Kepada Para Pemegang Unit,

Saya dengan ini membentangkan Laporan Tahunan Hektar REIT bagi tahun kewangan berakhir 31 Disember 2017 (“FY2017”), bagi pihak Lembaga Pengarah dan pihak pengurusan Hektar Asset Management Sdn Bhd (“HAMSB”), pengurus Hektar REIT (“Pengurus”).

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2017 Annual Report.

Persekitaran operasi dan ulasan pasaran

Tahun ini telah dikuasai oleh sentimen lemah pengguna, dipacu oleh tekanan inflasi. Ringgit yang lemah, walaupun semakin pulih dari tahap terendah dalam 19 tahun, telah meningkatkan kos pengilang dan peruncit. Oleh sebab pengguna menjangka paras harga akan terus menaik walaupun pendapatan lembap, Indeks Sentimen Pengguna MIER (CSI) berada di bawah 90 sepanjang tahun. 2017 juga menyaksikan beberapa jenama peruncit terkenal antarabangsa keluar dari pasaran Malaysia.

Fenomena membeli dalam talian telah menjadi semakin rancak pada 2017, terutamanya dalam kalangan mereka yang tinggal di bandar. Dipacu oleh tarikan pembelian yang mudah dan promosi peka-harga, pengguna telah menukar saluran tradisional kedai nyata dengan kedai dalam talian. Dalam persaingan mereka untuk merebut bahagian pasaran, peruncit dalam talian telah bertindak balas terhadap permintaan yang semakin tinggi dengan menawarkan diskaun tinggi dan jualan kilat.

Walau bagaimanapun, jumlah ruang runcit terus meningkat. Bank Negara Malaysia menganggarkan tambahan sebanyak 140 buah pusat membelibelah di dalam negara menjelang 2021. Persaingan sengit dalam kalangan pusat membeli-belah sedia ada, diburukkan lagi prospek penambahan ruang runcit sebanyak 6 juta kaki persegi yang akan memasuki pasaran dalam masa 3 tahun, telah membangkitkan kebimbangan tentang kebanjiran ruang runcit yang akan berlaku di negara ini.

Ini akhirnya menyebabkan Kabinet mengarahkan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur supaya membekukan secara sementara kelulusan terhadap pembinaan pusat membeli-belah baharu di sekitar Kuala Lumpur. Pembekuan ini telah berkuat kuasa sejak November 2017.

Walaupun keadaan terus mencabar, industri ini mempunyai asas yang teguh dengan banyak peluang yang sedia ada bagi pengusaha industri. Secara keseluruhan, harta tanah Hektar REIT telah berjaya menempuh cabaran 2017 menerusi pengurusan cermat dan menumpu pada mewujudkan dan memberi nilai. Walaupun kadar penghunian menurun disebabkan perubahan kuat terhadap gabungan peruncitan, portfolio Hektar menikmati Kadar Penghunian keseluruhan lebih 95% pada 2017.

Ini merupakan hasil usaha berterusan dalam menyusun semula gabungan peruncitan mengikut perubahan gaya hidup dan permintaan pengguna. Sepanjang tahun, kami secara aktif telah menukar gabungan peruncitan kepada suatu yang memberi penekanan tinggi kepada gaya hidup pengguna; Kami mendengar dan menyesuaikan dengan perubahan tabiat pengguna.

Ini disokong oleh pelaburan yang dibuat menerusi Inisiatif Peningkatan Aset, yang bertujuan mengubah bentuk aset sedia ada untuk meningkatkan pengalaman membeli-belah para pengunjung kami dan perniagaan keseluruhan para penyewa kami.

Ulasan kewangan

Prestasi kewangan Hektar REIT pada 2017 membanggakan memandangkan persekitaran operasi yang sukar. Kesan persekitaran operasi yang mencabar dirasai dalam suku-suku kewangan awal 2017, tetapi berakhir dengan prestasi yang menggalakkan ekoran manfaat daripada pelaburan dan usaha kami, yang membawa kepada hasil yang positif.

Pada 31 Disember 2017, hasil mencecah RM125.5 juta, suatu kenaikan berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Dengan penggabungan semula penyewa di Landmark Central (sekarang dikenali sebagai “Kulim Central”) disebabkan penambahan ruang sewaan bersih pusat membelibelah tersebut ekoran AEI yang berjaya disiapkan pada Disember 2017, serta penggabungan semula penyewa yang dilaksanakan di Subang Parade sebagai persediaan untuk AEI akan datang, jumlah pendapatan yang direalisasi ialah RM40.1 juta bagi FY2017, sedikit penurunan berbanding dengan tahun 2016 sebelumnya.

Oleh sebab inisiatif-inisiatif ini dilakukan demi pertumbuhan jangka panjang harta tanah, kesan positif terhadap pendapatan yang direalisasi hanya dijangka akan dirasai bermula 2018.

Ini akan disokong oleh inisiatif pengurangan kos dan peningkatan kecekapan yang telah dilaksanakan. Perbaikan termasuk inisiatif menjimatkan tenaga, yang menyebabkan pengurangan kos sudah berjaya cepat, ketara dan mampan.

Pengagihan yang tidak pernah tergendala

Hektar REIT terus mengekalkan rekod prestasi pengagihan yang tidak pernah tergendala selama 11 tahun sejak disenaraikan di Bursa Malaysia pada 2006.

Meskipun persekitaran peruncitan semasa berubah-ubah, kami berjaya memberi pengagihan yang tekal dan tidak pernah tergendala kepada Para Pemegang Unit kami. Di sebalik sejarah ini ialah komitmen kami dalam memberi nilai terbaik kepada anda, sama ada ketika masa baik mahupun masa sukar. Dalam menghadapi cabaran jangka pendek, kami kekal menumpu pada masa depan. Tahap pengagihan mencerminkan imbangan antara pulangan baik sekarang, dengan pelaburan bijak ke arah pertumbuhan jangka sederhana dan panjang.

Walaupun kebanyakan pertumbuhan dijangka organik menerusi peningkatan aset sedia ada, kami juga bersedia membeli aset yang berpotensi tinggi, sekiranya muncul peluang yang sesuai.

Tahun ini Hektar REIT telah mengisytiharkan Dividen Seunit tahun penuh sebanyak 9.6 sen. Dengan komitmen untuk memberi pengagihan mampan dan pertumbuhan berterusan dari segi jumlah pulangan kepada pemegang unit, Pihak Pengurusan telah berjaya mengagih sejumlah hampir RM411 juta antara 2006 dengan 2017, termasuk pengagihan akhir bagi 2017. Pada FY2017, walaupun daya pasaran telah menurunkan kadar sewa, masih terdapat kemajuan yang ketara dalam sewa berdasarkan perolehan, disebabkan oleh kejayaan yang dinikmati para penyewa di harta tanah kami.

Tetap setia dengan cogan kata pusat membeli-belah kami, “Ini Tempat Kita”, kami kekal komited dalam mewujudkan pengalaman membeli-belah yang memenuhi jangkaan pengguna. Kami memahami peranan dan tanggungjawab kami terhadap masyarakat setempat di lokasi kami, dan berusaha untuk kekal sebagai komponen penting dalam gaya hidup rakyat Malaysia. Kami akan mencapainya dengan menerima perubahan dan terus memperbaiki usaha kami untuk memberi nilai kepada semua.

Meningkatkan portfolio untuk jangka masa panjang

Kejayaan pusat membeli-belah Hektar REIT bergantung pada kebolehan kami untuk menyesuaikan dengan arah aliran pasaran dan kekal relevan kepada pengunjung kami dan masyarakat. Dalam suku kewangan ke-4 2017, kami telah menyiapkan peningkatan Kulim Central di Kedah. Inisiatif ini termasuk mengubah ruang awam dan parkir kepada ruang runcit bagi menawarkan lebih banyak lagi pilihan seperti fesyen, kelengkapan rumah, perkhidmatan serta makanan dan minuman.

Ini merupakan salah satu siri inisiatif kami ke arah memacu pertumbuhan secara organik. Berkaitan ini, Subang Parade kini sedang menjalankan usaha penggabungan semula penyewa yang akan disokong kerja-kerja peningkatan dan pengembangan yang apabila siap, akan memperkukuhkan kedudukan Subang Parade sebagai destinasi utama di Subang Jaya dan juga Lembah Kelang.

Pada 2017, kami juga mengalu-alukan penyertaan Segamat Central (dulu dikenali sebagai 1Segamat) ke dalam portfolio kami. Kami percaya potensi pusat membeli belah ini amat menggalakan dan pembelian ini mewakili sebahagian usaha kami dalam mengembangkan portfolio melalui pembelian yang memberi pulangan positif.

Pertumbuhan mampan melalui kewarganegaraan korporat yang efektif

Kami sedar pertumbuhan hanya akan mampan jika digandingkan dengan kewarganegaraan korporat yang efektif. Oleh yang demikian, kami terus komited dengan tahap kewarganegaraan korporat yang tinggi.

Tenaga kerja kami kekal majmuk, beroperasi dalam persekitaran yang menyeluruh, selamat dan sihat. Kami telah membuat pelaburan dalam latihan dan kemajuan tenaga kerja kami, mengikuti amalan terbaik, arah aliran yang terkini dan akan datang serta perubahan kawal selia, pasaran dan landskap teknologi.

Kami juga telah memulakan pelbagai inisiatif dalam mengurangkan sisa, menjimatkan sumber serta mengurangkan jejak karbon. Kami telah menjalankan usaha meningkatkan kesedaran pengurusan air dalam kalangan kakitangan kami serta para peruncit di harta tanah kami. Kami juga memasang peralatan cekap air dan sentiasa mencari dan menyelesaikan kebocoran.

Menerusi pengurusan yang efektif dalam penggunaan tenaga, gerakan ke arah peralatan cekap tenaga serta memeriksa dengan teliti sumber tenaga alternatif, kami berjaya mengurangkan penggunaan elektrik. Kami yakin dapat mengurangkan penggunaan elektrik dengan lebih banyak lagi pada masa depan.

Pada 2017, kami terus memainkan peranan dalam kalangan masyarakat setempat. Semasa Johor dilanda banjir besar pada awal 2017, kami bekerjasama dengan Persatuan Bulan Sabit Merah dengan menggunakan sebahagian ruang dalam Wetex Parade sebagai pusat kutipan derma dan sumbangan daripada orang ramai. Menggunakan kedudukan harta tanah kami sebagai pusat masyarakat setempat, kami juga telah menjadi tuan rumah bagi kempen menderma darah buat Tabung Darah Nasional.

Tambahan pula, Subang Parade di Subang Jaya, Mahkota Parade di Melaka dan Central Square di Sungai Petani telah memberi sumbangan terus kepada mereka yang memerlukan semasa musim Ramadan dan Deepavali.

Tinjauan masa depan

Kami yakin giliran Malaysia untuk muncul sebagai negara maju akan tiba. Pembandaran telahpun menukar landskap di seluruh negara, menukar pekan kepada bandar. Dengan pertumbuhan, kami menjangka kemunculan para penduduk yang canggih dan membuat pemintaan tinggi.

Kehadiran kami di pantai barat Semenanjung Malaysia memberikan kami peluang baik untuk mendapat manfaat daripada penmbangunan Malaysia. Kami yakin dengan pertumbuhan bandar dan pekan di tempat kami beroperasi; Kami juga yakin dengan kebolehan kami untuk memenuhi permintaan dalam menyediakan pengalaman membeli-belah bertaraf dunia di lokasi tersebut.

Oleh yang demikian, kami akan terus menjalankan peningkatan pada aspek aset fizikal kami dan dari segi kualiti gabungan runcit yang kami tawarkan.

Pelaburan dalam bahagian ini akan memberi kami kelebihan yang positif terutama dalam hati dan minda masyarakat setempat, dan memberi nilai yang mampan kepada anda, pemegang unit kami.

Penghargaan

Sebagai penutup, kami bangga kerana mampu mara ke hadapan di sebalik cabaran pada 2017. Saya ingin merakamkan setinggi-tinggi penghargaan terima kasih kepada rakan lembaga pengarah atas kebijaksanaan dan penyeliaan dalam membimbing Hektar REIT, serta pihak pengurusan dan kakitangan atas dedikasi dan usaha tidak berhenti-henti sepanjang tahun.

Akhir kata, kami ingin mengucapkan terima kasih kepada para pemegang unit kami, rakan niaga, para penyewa dan pengunjung atas sokongan berterusan dan kepercayaan mereka terhadap Hektar REIT dan aspirasinya.

Michael Lim Hee Kiang
Pengerusi Bebas Bukan Eksekutif