2018

致信托基金单位持有人,

尽管我们的投资组合面临了经济上的挑战,但公司的财务状况表现良好,在此, 我们引以为豪地宣布,单位持有人将可再次获得年度稳健的派息。

CEO's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2018 Annual Report.

本人谨代表公司董事会,很荣幸为您呈献贺达房地产投资信托基金 (简 称“贺达产托”)2018年年度的财务表现与业务报告。过去的一年里对 于贺达来说是具挑战及充满变数的。在过去的年度报告中曾提及贺达 正经历适应的过程。本人很荣幸在此与您分享贺达在这过程中良好的 进展,并将以积极的方式延续下去。尽管我们的投资组合面临了经济上 的挑战,但公司的财务状况表现良好,在此,我们引以为豪地宣布,单 位持有人将可再次获得年度稳健的派息。

市场概况

2018年的零售业持续反映了市场的波动,主要原因来自于人们对于零售 业观点的改变以及马来西亚新政府政策的转变。这60年以来,马来西 亚首次经历更换执政政府。希望联盟政府上任之后就迅速取消了备受 非议的消费税,于9月份实施了销售税,为国家经济带来短暂的消费热 潮。同年的11月份,在希盟政府首次颁布的财政预算案中,政府将致力 于重组国家财务状况和重整经济结构以挽救国家经济为首要任务。很 显然的,新政府希望透过一系列的改革方案以奠定国家未来的经济基 础,并持续性为国家带来更蓬勃的发展。

整体的零售业和经济发展的挑战仍是投资者最关注的焦点。世界银行 也已将马来西亚于2019年年度经济增长预期下调至4.7%,但马来西亚 零售连锁业协会则将2019年年度的零售增长目标设定为5%。这保守 的预测跟全球宏观经济呈现的不确定性趋势不谋而合。欧盟区内的挑 战、英国退出欧盟的混乱以及中美贸易战都助长了这次金融波动的发 展趋势。

一般而言,零售业仍在经历结构性的变化,势不可挡的网络零售增长正 改变着消费者的消费模式。外加社交媒体的兴起和影响力,网络零售继 续冲击某些类别的零售商。整体而言,新政府的政策和新的网络经济 现况对我们后续管理的思路和战略带来了正面且积极的影响。

永恒原则的承诺

贺达自成立12年以来持续坚守承诺,继续投资和经营在社区里的购物 中心,12年来不间断的努力也一直都是贺达非凡意义的挑战。贺达的战 略源于永恒的原则,这包含了好的地理位置、适当的商业规模以及合 适的租户组合。房地产业的首要原则“除了地段、地段,还是地段”。我 们其下三家商场是该地区“仅有的商场”,至于另外三家商场则是该地 区“主要的商场”,它们通常位于邻里最好的地段。我们所有的商场,没 有偏向太大或太小规模,相反地,我们认为所有的商场恰好跟“邻里” 规模匹配,所以合适的商场规模很重要。我们商场的净租赁面积约50 万平方英尺,,由于我们的商场规模的关系,因此我们只需着重关注于 临近15分钟车程之内的主要聚集的商贸区来吸引足够的人流。由于我 们大多数的商场都位于社区范围内,因而降低了与其他商场的相互竞 争。我们各大商场的建筑平均年龄为19,而这也印证了我们对于拥有 完善的市场发展的重点关注,进而打造了“合适”的租户组合是成为一 家成功的商场最重要也是最终极的标准。贺达也不惜重金打造合适的 租户组合,着重为购物者提供“价值与便利”,并满足当地社区对基本 “必需品”的需求。换句话说,我们将努力确保我们的租户组合与当地 社区紧密地相连。

秉持“好”的地理位置、商场规模和租户组合的各项原则,以达到商场 投资组合的多样化。贺达产托的投资组合横跨4个州属,并于6个不同城 市地区。每个商场至少为市场聚集区的19万人口服务。这种多样化的投 资组合,除非遭遇了严重的经济衰退的影响,但只要管理妥当,尽管受 到当地市场的波动影响,投资组合也能持续地增长。

就好比马来西亚最大的邻近市场就位于巴生谷区域,是零售业增长的 最大前景。它也是竞争最激烈的市场,也可以说是近几年来最饱和的 市场,拥有着许多新的商场以及首次跨入这个行业范围却没有任何经 验的新进玩家。贺达产托拥有一家坐落于雪兰莪州的首邦百利购物广 场。根据马来西亚购物商场协会(PPK)的估计,雪兰莪州一共有165家 商场。另一方面,贺达产托也同时拥有3间分别位于居林、昔加末和麻 坡等地的商场,也都是该区域里“唯一”的商场。而贺达产托位于马六 甲和双溪大年的商场皆被定位成该地区的“主要商场”。虽然首邦百利 购物广场的周边存在着激烈竞争的同时,贺达产托其余的投资组合在 市场上依然持续地增长,进而确保了贺达产托的整体增长。

投资组合概况

总的来说,2018年贺达的投资组合业绩表现状况良好。综合两个市场的 各项挑战与其余四个市场的增长表现,我们坚信能够提高未来的业绩。

2018年投资组合的出租率从2017年的95.1%下滑至92.1%。这主要是归 咎于首邦百利购物广场和昔加末中环广场租户组合的变化。而其它三 家商场的投资组合访客流量都呈现下滑的状态;这主要是由于首邦百 利购物广场的租户组合的变化,然而双溪大年中环广场和居林新世纪 广场的客流量分别增长了18.4%和81.8%。这两家商场分别在2015年和 2017年进行了整修工程,连同我们在昔加末新收购的商场,贺达投资组 合在2018年一共吸引了3200万的客流量。

而最引人注目的统计数据就属我们的租金调升率。2018年,尽管市场 的不确定性导致我们商场发生了一些变化,但是贺达投资组合的租金 调升率仍增长了5.4%。首邦百利购物广场和昔加末中环广场的租金调 升率分别维持和往年相同以及9.8%的负增长率,这是由于商场的租户 组合的变化,而其他四家商场都处于正向的增长率。2017年整修的居林 新世纪广场是贺达最现代的新商场,其租金调升率增长率为16.4%而居 榜首,紧随其后的是皇马六甲冠百利广场,其租金调升增长率为15%, 进而再一次突显了多元化投资组合的优势。

首邦百利购物广场

首邦百利购物广场的出租率下滑至88%,而客流量 也相对的下跌了21%。这主要是因为首邦百利广场正经历资产提升和 租户组合的改善,其中还包括迁走一部分旧有的租户。与此同时,关闭 部分小型主要租户导致了客流量下滑的因素,但是预计小型主要租户 重新开业之时客流量将会有所反弹。能找到“合适”的租户组合是一门 技术也是艺术,因为消费者的消费行为和购物趋势比较复杂,能保持其 灵活性是最至要的关键。在打造“合适”的租户组合方面,我们决定花 更多的时间精心挑选。首邦百利购物广场仍然是首邦再也的主要商场, 因此我们希望持续维护这栋历时30多年来具标志性商场的地位。

从以往经验来看,在成功收购一家商场之后,平均不到4年,贺达产托 将会推行一系列的资产增值(AEI)或翻新计划。其中的原由很简单:贺 达托产愿意花时间去了解每个市场的消费者,主要是通过市场调查的形式进行,例如民意调查、住户调查和重点组群的调查以及对消费者 的消费模式进行分析。对于市场的了解进而对打造“合适”的租户组合 非常的重要。除了主要的产业增值,例如:2011年MBO电影院的推介, 距离首邦百利购物广场最近的整修翻新工程已经过了12年之久,但我 们的团队将会仔细地规划,不会急着进行翻新计划。而当前的主要计 划是确保首邦百利购物广场的资产提升工作于2019年完工。

马六甲皇冠百利广场

马六甲皇冠百利广场收获了丰盛的一年,部分原 因是由于令人振奋的新零售商的加入(JD Sports和 LOL),而产生了影 响。由于皇冠百利广场位于历史悠久的马六甲中心的地理位置,让马六 甲皇冠百利广场坐享国内和国际高游客流量的商场,其2018年的租金 调升率达15%,而出租率达96%。

麻坡威德百利广场与经典酒店

作为麻坡唯一的购物商场,2018年也获 得不俗的业绩表现,出租率在98.5%,租金调升率在11.8%,且客流量相对 平稳,为430万下滑了2.3%。麻坡威德百利广场为柔佛州西北部购买黄金 或珠宝首饰主要的商场:一共有五家黄金与珠宝首饰店位于广场内。

贺达产托于2018年12月份重启了经典酒店。经典酒店是2008年与威德 百利广场置购的楼盘。与前酒店经营者结束了长达10年的租约后,贺达 托产接手经营并耗资860万令吉进行整修及翻新酒店的客房和套房并 且改进了酒店的空调系统。经典酒店是麻坡规模最大的酒店,拥有广阔 的舞厅设施。此外,一些楼层正进行重新配置、优化,以做为威德百利 广场的零售楼层。

双溪大年中环广场

2018年中环广场的客流量增加到450万,上涨了 18.4%。该商场于2015年整修翻新,并持继吸引新的租户和客户。商场 的出租率达到96.9%,而租金调升率保持11.5%强劲的增长。双溪大年 中环广场被认为是双溪大年的“主要商场”,其主要定位为资讯科技与 电子设备销售的商场,而且镇上唯一的麦当劳快餐店也就在中环广场。

居林新世纪广场

居林新世纪广场于2017年年底完成整修翻新工程, 该商场在2018年持续地复兴。客流量大幅增长,达到了400万人次,比 上一年增加了81.8%。新的净出租面积 (NLA) 已全数出租,目前的出租 率达93.5%。新零售行业如星巴克及德克士炸鸡连锁店吸引了居林的居 民,这里也是众多跨国公司的高科技园发展区。

昔加末中环广场

贺达产托最新置购了的昔加末中环广场并正进入资 产提升和翻新周期的第一阶段。主要的租户已经由 TF ValueMart 和小 型主要租户Mr.D.I.Y. 接档,并于2018 年年底开始大肆宣传。,由于管理 层清退了大部分旧租户,并为新的、令人振奋的中产阶层品牌铺路,因 而导致出租率下滑至78.6%。接下来的这几年,昔加末中环广场将进行 全面的资产提升和整修翻新计划,在此之前我们将以市场调查的形式 进行,整理并进一步地深入探讨调查结果。

运营效率

全面审核投资组合能源的使用是去年所倡议的主要行动之 一。原有空调和机械通风系统(ACMV)也因此按计划进行了维修或更 换,目的是为了减少二氧化氮的使用。而其他倡议的行动也包括了运行 设置的重新校准、预防性维护措施的改善等等。2018年所实施的这些 主要的举措,为此节省了260万令吉的成本开支。

财务表现回顾

2018年度的总收入达1亿3510万令吉,增长了7.6%。运营成本上涨至 5640万令吉,上升了8.9%。因此,净产业收益达7870万令吉,增长了 6.8%。昔加末中环广场的加入,成为2018年年度财务业绩上升的主要 因素,其租户组合目前正在评估当中。

实现的税前净收入达4230万令吉,比往年增长了5.3%。此外,借贷利息 的逐渐上升,导致借贷成本也攀升至2530万令吉,增长了9.1%。

我们将持续地努力,以提升投资组合的运营效益,包括扩大能源和有 效的用水的策略,以及优化老旧的设备。贺达托产的管理层将于2019 年着重于成本合于经济效益,期许公司内部各部门审核各自的运营成 本结构,尽可能有效地利用有限的资源提高收入。提高收入的举措例 如:调高每日停车场的收费和提供代客泊车服务,提高刊登广告板的收 入以及实施其它有利于提高收入的方案。

融资

贺达产托的融资包括Al-Murabahah给予信用透支服务,加上 固定的定期贷款和浮动利率以及部分套期保值服务而组成。这些融资 金额总计5亿6300万令吉,使贺达产托的总资产负债率为44.4%。这些 融资中,1500万令吉于2019年截止,3000万令吉于2021年到期,5亿 1800万令吉的大部分融资于2024年截止。管理层正积极探索中期票据 计划以开发和利用债务市场。

派息

贺达产托已经公布了第四季度每基金单位派息(DPU)为2.3仙, 将整年的每基金单位派息定格为9.01仙。这比往年下降了6%,这归咎于 上述成本的增加,整体来说,2018年派息支出为4160万令吉,比2017年 增加了2.8%。

贺达产托将继续保持稳健的股息记录,将其净收入的90%以上回报给 各信托单位持有者。自2006年以来,贺达托产已经分派了总计4亿5100 万令吉的派息给各信托单位持有者。

坚守策略

贺达托产的营运策略将着重于“正确”地段、规模和租户组合的邻里商 场,这是别于其他房地产投资信托基金(REIT)的营运策略。我们将继 续打造购物广场的环境,以丰富消费者和零售商的体验。我们将一如 既往地致力满足于顾客、信托单位持有者和员工的长期期望。

贺达产托于新加坡举办的第5届亚太区房地产投资信托大会中荣获亚 太区最佳 Breeds REIT Award 2018金奖。该奖项由 Pinnacle Group International 组织所举办和颁发。我们对于团队们的辛勤工作获得国 际认可秉持谦卑的态度。

收购

贺达产托收购的“管道”将由合适的候选商场所组成,面积约为 50万平方英尺、拥有完善聚集区的邻里商场。理想情况下,收购不符合 市场需求的商场,这让贺达有机会通过提供提升资产进而改善原有的 商场。然而,贺达产托将考虑投资于拥有至少15万人口聚集、垄断性强 的商场。贺达产托正做长期投资,我们相信,将邻里商场遍布马来西亚 的策略,终将成为新兴品牌的理想平台。

鸣谢

向已故的前任主席 Michael Lim Hee Kiang 先生表达最挚诚的感谢。 Michael 于2018年5月16日与世长辞。Michael 是一位在法律界拥有 30多年经验的杰出律师。他曾在2015年至2018年期间担任董事会主 席,是马来西亚企业届是知名人物,坐拥多家上市公司董事会。我们感 恩他坚定的领导下,以及对公司事务给予的满腔热情和明智的建议,我 们将永远怀念他。

本人谨代表董事会向管理团队和全体员工在2018年 所付出的辛劳表示感谢。希望2019年我们的团队能更加努力地工作,我 们相信可以创造对员工有利、有益的工作环境,并鼓励员工们不断地超 越自我。希望我们的信托单位持有人、零售商和顾客们一如既往地信任 贺达产托。

Dato’ Hisham Bin Othman
执行董事兼首席执行员