Para Pemegang Unit Yang Dihargai,

Saya dengan sukacitanya, bagi pihak Lembaga Pengarah, ingin membentangkan kepada anda pencapaian serta aktiviti Hektar REIT bagi tahun 2018. Tahun yang berlalu merupakan tempoh dengan cabaran serta pembaharuan. Pada laporan tahunan yang terdahulu, saya telah menyatakan yang Hektar sedang melalui proses penyesuaian. Saya dengan sukacitanya ingin berkongsi di sini bahawa proses tersebut telah berjalan dengan baik dan sedang berterusan secara positif. Portfolio kami kini masih berjaya menempuh cabaran ekonomi, posisi kewangan kami tetap kekal teguh dan kami berbangga untuk sekali lagi mengumumkan dividen yang baik untuk tahun ini.

Ulasan pasaran

Sektor peruncitan terus membayangkan ketidaktentuan pada tahun 2018 berikutan pertukaran sentimen serta perubahan pada dasar kerajaan. Malaysia menyaksikan perubahan kerajaan buat pertama kali dalam tempoh enam dekad. Penubuhan Kerajaan Pakatan Harapan menyaksikan penghapusan serta merta Cukai Perkhidmatan dan Barang (“GST”) yang menyebabkan kadar penggunaan meningkat buat sementara waktu sebelum Cukai Jualan dan Perkhidmatan (“SST”) dilaksanakan semula pada bulan September. Belanjawan sulung mereka yang diumumkan pada bulan November 2018 mencerminkan keutamaan yang baharu terhadap penyusunan semula kewangan dan penstrukturan semula ekonomi negara. Secara signifikannya, kerajaan yang baharu ini memberi harapan bahawa reformasi yang sebenar akan menjadi asas kepada pembangunan ekonomi yang mampan pada masa hadapan.

Cabaran di dalam industri peruncitan serta ekonomi secara keseluruhannya terus menjadi fokus kepada para pelabur. Bank Dunia telah menurunkan unjuran kadar pertumbuhan ekonomi Malaysia kepada 4.7% bagi tahun 2019 manakala MRCA pula mensasarkan pertumbuhan jualan runcit sebanyak 5% pada tahun 2019. Penurunan unjuran di atas adalah selaras dengan sentimen kebimbangan disebabkan oleh trend makro ekonomi antarabangsa Cabaran di dalam Zon Euro, ketidakpastian prospek BREXIT serta perang perdagangan di antara Amerika Syarikat dan China semuanya telah menyumbang kepada keadaan yang tidak menentu.

Secara amnya, industri peruncitan terus menjalani perubahan struktur di mana pertumbuhan pesat perbelanjaan runcit atas talian telah mengubah corak penggunaan pengguna. Dengan pertambahan pemengaruh sosial, perniagaan runcit atas talian terus memberi kesan kepada kategori peruncit tertentu. Secara keseluruhannya, polisi baharu kerajaan serta realiti ekonomi atas talian yang baharu telah memberi kesan yang positif kepada pemikiran dan strategi pengurusan kami untuk masa hadapan.

Komitmen terhadap prinsip tanpa batasan masa

Hektar kekal komited terhadap objektifnya untuk melabur dan mengurus pusat membeli-belah kejiranan di pasaran yang tersedia. Ini telah menjadi strategi kami sejak permulaan lagi dan masih kekal relevan selepas 12 tahun. Strategi kami dihasilkan daripada prinsip tanpa batasan masa iaitu lokasi yang betul, saiz yang betul serta gabungan penyewa yang betul. Mantera yang lama iaitu ‘lokasi, lokasi, lokasi’ kekal menjadi prinsip utama di dalam sektor hartanah. Tiga daripada pusat membeli-belah kami merupakan pusat membeli-belah tunggal di bandar mereka berada sementara tiga lagi pusat membeli-belah kami merupakan pusat membeli-belah yang unggul di bandar mereka berada dan berada di lokasi paling strategik di kawasan kejiranan mereka. Saiz bangunan yang tepat adalah penting – saiz bangunan pusat membeli-belah kami tidak terlalu besar atau terlalu kecil; sebaliknya, kami merasakan bahawa saiz mereka adalah tepat sebagai pusat membeli-belah kejiranan. Kesemua pusat membeli-belah kami mempunyai saiz berukuran sekitar 500,000 kaki persegi atau kurang – ini adalah ciri yang penting kerana pada saiz ini, pusat membeli-belah kami hanya perlu fokus kepada kawasan tampungan perdagangan utama di dalam lingkungan 15 minit tempoh masa memandu untuk menarik trafik yang diperlukan. Ini mengurangkan skop persaingan memandangkan kebanyakan pusat membeli-belah kami berada di kawasan kediaman yang matang. Purata usia pusat membeli-belah kami adalah 19 tahun; ini mengukuhkan fokus kami terhadap pasaran matang dan tersedia. Yang paling utama sekali, mencipta gabungan penyewa yang betul merupakan kriteria yang paling penting untuk menjayakan sesebuah pusat membeli-belah. Kami melabur secara signifikan dalam mendapatkan gabungan penyewa yang betul, memastikan penekanan terhadap nilai dan kemudahan untuk para pengguna serta keperluan untuk menyediakan kemudahan asas untuk masyarakat setempat. Di dalam erti kata lain, kami berusaha untuk memastikan gabungan penyewa kami kekal relevan kepada masyarakat setempat.

Prinsip lokasi, saiz serta gabungan penyewa yang betul telah menghasilkan portfolio pusat membeli-belah di pelbagai lokasi. Portfolio Hektar REIT terletak di 6 kawasan bandar yang berbeza geografinya di empat negeri. Setiap pusat membelibelah menyediakan perkhidmatan bagi pasaran tampungan dengan jumlah penduduk sekurang-kurangnya 190,000 orang. Pendekatan yang pelbagai ini beranggapan bahawa dengan pengurusan yang baik, portfolio akan terus berkembang walaupun berlaku ketidaktentuan di pasaran tempatan selagi tidak berlaku kemerosotan ekonomi yang besar.

Sebagai contoh, Lembah Kelang merupakan pasaran yang terbesar di Malaysia serta menawarkan prospek yang terbaik bagi pertumbuhan dalam sektor peruncitan. Namun begitu, ia juga merupakan pasaran dengan persaingan yang paling sengit dan berada pada keadaan yang paling tepu dalam beberapa tahun ini dengan banyak pusat membeli-belah baharu dan pesaing baharu menyertai sektor peruncitan buat pertama kali. Hektar mempunyai sebuah pusat membeli-belah di Selangor iaitu Subang Parade. Persatuan Pengurusan Komplek (“PPK”) menganggarkan bahawa terdapat 165 pusat membeli-belah di Selangor. Hektar juga memiliki pusat membeli-belah di Kulim, Segamat dan Muar yang merupakan pusat membeli-belah yang tunggal di bandar-bandar tersebut. Pusat membeli-belah Hektar di Melaka dan Sungai Petani juga dianggap sebagai pusat membeli-belah yang unggul di pasaran masing-masing. Walaupun Subang Parade menghadapi persaingan yang sengit, portfolio Hektar yang lain terus berkembang di pasaran masingmasing, sekaligus memastikan pertumbuhan REIT ini secara keseluruhannya.

Ulasan portfolio

Prestasi portfolio adalah memuaskan pada tahun 2018. Kami percaya bahawa kami akan dapat meningkatkan prestasi kami pada masa hadapan. Secara amnya, kesan cabaran yang dihadapi di dua daripada pasaran kami telah diseimbangkan dengan pertumbuhan di empat pasaran yang lain.

Kadar penghunian bagi portfolio menurun kepada 92.1% pada 2018 daripada 95.1% pada 2017. Ini adalah disebabkan terutamanya oleh perubahan kepada gabungan penyewa di Subang Parade dan Segamat Central. Terdapat penurunan jumlah pengunjung di tiga pusat membeli-belah kami dengan penurunan besar di Subang Parade disebabkan oleh perubahan kepada gabungan penyewanya. Namun demikian, Central Square dan Kulim Central masing-masing mencatatkan kenaikan jumlah pengunjung sebanyak 18.4% dan 81.8%. Kedua-dua pusat membeli-belah telah masing-masing dinaiktaraf pada tahun 2015 dan 2017. Dengan pengambilalihan Segamat Central, portfolio Hektar telah menarik sebanyak 32 juta pengunjung pada tahun 2018.

Statistik yang paling meyakinkan ialah kadar pembaharuan sewaan kami. Pada tahun 2018, kadar pembaharuan sewaan portfolio kami mencatatkan peningkatan sebanyak 5.4% di sebalik cabaran yang dihadapi oleh pusat membeli-belah kami di dalam keadaan pasaran yang tidak menentu. Kadar pembaharuan sewaan Subang Parade tidak berubah manakala kadar pembaharuan sewaan Segamat Central menurun 9.8% kesan daripada perubahan kepada gabungan penyewanya. Empat pusat membeli-belah yang lain mencatatkan peningkatan. Kulim Central, pusat membeli-belah Hektar yang terbaru dinaiktaraf iaitu pada tahun 2017, mencatatkan peningkatan kadar pembaharuan sewaan yang paling tinggi iaitu 16.4% diikuti oleh Mahkota Parade dengan 15%. Ini sekali lagi membuktikan faedah daripada portfolio yang pelbagai.

Subang Parade

Kadar penghunian Subang Parade menurun kepada 88% sementara jumlah pengunjungnya telah merosot 21%. Ini terutamanya adalah kerana ia sedang menjalani peningkatan aset serta peningkatan kepada gabungan penyewanya yang melibatkan penyingkiran beberapa penyewa yang lama. Penutupan satu penyewa “mini-anchor” juga menyebabkan penurunan pengunjung tetapi jumlah pengunjung dijangka akan meningkat semula setelah ia dibuka semula. Proses mencari gabungan penyewa yang betul melibatkan sains dan seni dan adalah penting untuk kekal fleksibel disebabkan oleh tingkahlaku pengguna dan trend membeli-belah yang kompleks. Oleh yang demikian, kami mengambil lebih masa dan lebih teliti untuk menentukan gabungan penyewa yang betul. Subang Parade masih kekal sebagai pusat membeli-belah yang unggul di Subang Jaya, dan telah menjadi ikon sepanjang lebih 30 tahun dan kami beriktikad untuk mengekalkan kedudukannya.

Selepas setiap pengambilalihan pusat membeli-belah, Hektar biasanya mengambil masa sehingga empat tahun secara puratanya untuk merancang, sebelum melaksanakan peningkatan aset atau naiktaraf. Sebabnya adalah mudah: Hektar mengambil masa untuk memahami profil pengguna di setiap pasaran. Analisa dilakukan melalui kajian pasaran termasuk kajian pengunjung (“exit survey”), kajian isirumah dan kumpulan fokus serta menganalisa corak perbelanjaan pengguna. Memahami pasaran adalah sangat penting dalam mencipta gabungan penyewa yang betul. Selain daripada peningkatan aset utama seperti pengenalan MBO pada tahun 2011, kerja-kerja naiktaraf Subang Parade yang terakhir telah dilaksanakan 12 tahun yang lalu dan bermakna penaiktarafan semula adalah amat perlu. Namun begitu, kami tidak akan tergesa-gesa melakukannya. Kami akan merancang secara teliti. Sasaran kami adalah untuk menyempurnakan kerja-kerja penaiktarafan aset sepanjang 2019.

Mahkota Parade

Mahkota Parade telah menikmati tahun yang baik dengan kemasukan penyewa-penyewa yang lebih menarik. Penyewa-penyewa yang baru di Mahkota Parade seperti JD Sports serta LOL telah memberikan impak yang positif. Kedudukan Mahkota Parade di tengah-tengah kawasan bersejarah Melaka telah berjaya menarik kehadiran pengunjung tempatan serta pelancong antarabangsa. Mahkota Parade mencatatkan peningkatan pada kadar pembaharuan sewaan sebanyak 15% pada tahun 2018 dengan kadar penghunian mencapai 96%.

Wetex Parade & Classic Hotel

Satu-satunya pusat membeli belah di Muar ini telah menikmati tahun yang baik dengan kadar penghunian mencapai 98.5% dan kadar pembaharuan sewaannya meningkat sebanyak 11.8%. Jumlah pengunjung tidak banyak berubah pada 4.3 juta, menurun sedikit sebanyak 2.3%. Wetex kini telah menjadi destinasi popular untuk membeli emas atau barang kemas di barat-laut Johor dengan adanya lima kedai emas dan barang kemas.

Hektar telah melancarkan semula Hotel Classic dengan pembukaan semula pada Disember 2018. Hotel Classic merupakan sebahagian daripada pembangunan Wetex Parade yang telah dibeli pada tahun 2008. Hektar telah mengambil alih operasi serta membelanjakan sejumlah RM8.6 juta untuk menaiktaraf bilik dan “suite” tetamu serta menaiktaraf sistem pendingin hawa setelah berakhirnya tempoh sewaan selama 10 tahun dengan pengendali yang terdahulu. Hotel Classic merupakan hotel terbesar di Muar dengan kemudahan dewan yang terbesar. Pada masa ini, pengubahsuaian ruang sedang dilaksanakan bagi membesarkan ruang runcit bersebelahan dengan Wetex Parade.

Central Square

Jumlah pengunjung di Central Square meningkat kepada 4.5 juta pada tahun 2018, iaitu kenaikan sebanyak 18.4%. Pusat membeli belah ini telah dinaiktaraf pada tahun 2015 dan terus menarik penyewa baru serta pengunjung. Kadar penghunian meningkat kepada 96.9% dan kadar pembaharuan sewaan kekal teguh pada 11.5%. Central Square dianggap sebagai pusat membeli belah yang unggul di Sungai Petani memandangkan kedudukannya sebagai pusat untuk membeli barangan teknologi maklumat dan elektronik serta menawarkan satu-satunya restoran Mcdonald’s di Sungai Petani.

Kulim Central

Penaiktarafan Kulim Central telah disempurnakan pada penghujung 2017 dan ini telah menjadi penyebab kepada peningkatan prestasinya pada tahun 2018. Jumlah trafik pengunjung meningkat dengan ketara, mencapai 4 juta kunjungan yakni peningkatan sebanyak 81.8% daripada tahun sebelumnya. Sebahagian besar ruang sewaan yang baru telah diduduki dengan kadar penghunian kini mencapai 93.5%. Kemasukan penyewa baru seperti Starbucks dan Texas Chicken menjadi tarikan kepada penduduk Kulim, yang dikenali kerana taman teknologi tingginya yang menempatkan pelbagai perbadanan multinasional.

Segamat Central

Pengambilalihan Hektar yang terbaru, Segamat Central kini memasuki fasa pertama peningkatan asset dan penaiktarafan. Penyewa-penyewa utama telah diganti dengan pembukaan pasaraya yang baru, TF ValueMart serta Mr. D.I.Y sebagai “mini-anchor” pada penghujung tahun 2018. Kadar penghunian telah menurun kepada 78.6% berikutan strategi pengurusan untuk menamatkan penyewa yang lama dan memberi ruang kepada jenama kelas-pertengahan yang baharu. Maklumbalas daripada kajian pengunjung (“exit survey”) yang telah dilaksanakan baru-baru ini akan dianalisa dan kajian yang lebih lanjut akan dilakukan sebelum pelan peningkatan asset dan naiktaraf dilaksanakan pada tahun yang mendatang.

Kecekapan Operasi. Salah satu inisiatif utama yang telah dirancang tahun lalu adalah kajian semula secara komprehensif berkaitan penggunaan tenaga oleh portfolio. Inisiatif yang dilaksanakan termasuk menariktaraf sistem penyaman udara dan pengalihan udara mekanikal (ACMV) sedia ada yang menyasarkan pengurangan pengeluaran CO2. Inisiatif lain yang dilakukan termasuk kalibrasi semula tetapan operasi serta penambahbaikan di dalam kaedah penyelenggaraan pencegahan. Inisiatif-inisiatif ini telah menyumbang kepada penjimatan kos sebanyak RM2.6 juta dalam tahun 2018.

Kecekapan operasi

Salah satu inisiatif utama yang telah dirancang tahun lalu adalah kajian semula secara komprehensif berkaitan penggunaan tenaga oleh portfolio. Inisiatif yang dilaksanakan termasuk menariktaraf sistem penyaman udara dan pengalihan udara mekanikal (ACMV) sedia ada yang menyasarkan pengurangan pengeluaran CO2. Inisiatif lain yang dilakukan termasuk kalibrasi semula tetapan operasi serta penambahbaikan di dalam kaedah penyelenggaraan pencegahan. Inisiatif-inisiatif ini telah menyumbang kepada penjimatan kos sebanyak RM2.6 juta dalam tahun 2018.

Ulasan kewangan

Pendapatan mencapai RM135.1 juta pada 2018, kenaikan sebanyak 7.6%. Perbelanjaan operasi pula meningkat kepada RM56.4 juta, kenaikan sebanyak 8.9%. Pendapatan hartanah bersih mencapai RM78.7 juta, iaitu kenaikan sebanyak 6.8%.

Pendapatan bersih nyata sebelum cukai adalah RM42.3 juta, peningkatan sebanyak 5.3% dari tahun sebelumnya. Kos pinjaman juga meningkat kepada RM25.3 juta, kenaikan sebanyak 9.1% kesan daripada peningkatan pada kadar faedah.

Usaha terus dilakukan bagi meningkatkan kecekapan operasi portfolio termasuk pengembangan strategi kecekapan penggunaan tenaga serta air serta penambahbaikan peralatan yang uzur. Penjimatan kos merupakan fokus utama bagi pengurusan untuk tahun 2019 dengan setiap jabatan dikehendaki menyemak semula struktur kos operasi mereka serta memaksimakan peluang untuk menjana pendapatan. Inisiatif untuk memaksimakan pendapatan termasuk menyemak semula kadar harian untuk tempat letak kereta serta memperkenalkan khidmat valet, meningkatkan pendapatan daripada pengiklanan serta inisiatif-inisatif lain yang sedang dilaksanakan di setiap pusat membeli belah.

Pembiayaan

Pembiayaan Hektar REIT terdiri daripada kemudahan overdraf Al-Murabahah dengan kombinasi pinjaman berkadar-tetap serta kemudahan pinjaman dengan kadar berubah dengan perlindungan nilai (“hedging”). Jumlah pembiayaan secara keseluruhannya adalah RM563 juta, dengan nisbah gearing Hektar REIT pada 44.4%. Daripada jumlah ini, sejumlah RM15 juta akan perlu dibayar pada 2019, RM30 juta pada 2021 dan baki RM518 juta pada 2024. Pihak pengurusan kini sedang aktif menilai program Nota Jangka Sederhana (“Medium Term Note”) untuk menggunakan pasaran hutang.

Pengagihan

Hektar REIT telah mengisytiharkan dividen se unit sebanyak 2.3 sen bagi suku tahun keempat, dengan jumlah keseluruhan sebanyak 9.01 sen se unit bagi tahun 2018. Ini merupakan penurunan sebanyak 6% dari tahun sebelumnya, kesan daripada peningkatan kos. Secara keseluruhannya, jumlah bayaran pengagihan pada 2018 adalah RM41.6 juta, peningkatan sebanyak 2.8% daripada 2017.

Hektar REIT terus mengekalkan rekod pembayaran dividen yang stabil, dengan membayar lebih dari 90% pendapatan bersihnya kepada para pemegang unit. Keseluruhannya, Hektar REIT telah membayar lebih daripada RM451 juta dividen kepada para pemegang unitnya sejak 2006.

Komitmen terhadap strategi

Strategi Hektar yang menumpukan kepada pusat membeli belah kejiranan dengan lokasi, saiz dan gabungan penyewa yang tepat membezakannnya daripada REIT yang lain. Kami akan terus mencipta suasana pusat membeli-belah yang memperkayakan pengalaman pengunjung serta peruncit. Kami kekal komited untuk memenuhi jangkaan masa panjang pengunjung, pemegang unit serta kakitangan kami.

Hektar REIT baru-baru ini telah memenangi anugerah Emas pada “Asia Pacific Best of the Breeds REIT Awards” 2018 yang telah diadakan bersempena dengan 5th REITs Asia Pacific Conference 2018 di Singapura yang telah dianjurkan oleh Kumpulan Pinnacle. Kami merasa rendah diri dengan pengiktirafan antarabangsa terhadap komitmen pasukan kami.

Pengambilalihan

Secara amnya, sasaran pengambilalihan Hektar REIT terdiri daripada pusat membeli belah kejiranan dengan saiz sekitar 500,000 kaki persegi dengan tampungan yang matang. Secara idealnya, sasaran pengambilalihan yang kurang menampung pasaran mereka memberi peluang kepada Hektar untuk menambahbaik pusat membeli-belah tersebut melalui peningkatan asset. Namun begitu, Hektar akan hanya mempertimbangkan pelaburan di dalam hartanah matang dengan jumlah penduduk tampungan pasaran sekurangkurangya 150,000 orang. REIT adalah pelaburan untuk jangka-masa panjang. Kami percaya bahawa rangkaian pusat membeli-belah kejiranan yang terletak secara strategik sepanjang Malaysia akan menjadi platform yang ideal utuk jenamajenama yang baru muncul.

Penghargaan

Kami ingin merakamkan setinggi penghargaan kepada bekas Pengerusi kami, mendiang Encik Michael Lim Hee Kiang, yang telah meninggal dunia pada 16 Mei 2018. Michael merupakan seorang peguam yang terkemuka, dengan pengalaman lebih 3 dekad dalam bidang perundangan. Dia berkhidmat sebagai Pengerusi kepada Lembaga Pengarah dari 2015 hingga 2018 dan merupakan seorang tokoh korporat Malaysia yang dikenali, selaku ahli Lembaga Pengarah beberapa syarikat tersenarai awam. Kami amat berterima kasih di atas kepimpinan beliau yang komited, minat beliau yang mendalam terhadap hal ehwal syarikat serta nasihat beliau yang bijaksana. Jasa beliau akan dikenang.

Bagi pihak Lembaga Pengarah, saya juga ingin merakamkan setinggi penghargaan kepada pihak pengurusan serta kakitangan di atas ketekunan serta komitmen yang diberikan pada tahun 2018. Kami menjangkakan pasukan kami akan perlu bekerja lebih keras pada tahun 2019 tetapi kami percaya, mencipta suasana kerja yang kondusif akan menggalakkan para kakitangan kami untuk berjaya dengan cemerlang. Kami berharap agar para pemegang unit, peruncit dan pengunjung akan terus mengekalkan kepercayaan mereka kepada Hektar REIT.