Para Pemegang Unit Yang Dihargai,

Merenung kembali, tahun 2019 merupakan tahun yang mencabar untuk Hektar REIT. Pihak pengurusan terus bekerja keras ke arah usaha-usaha pemulihan dan pembaharuan portfolio. Keputusan awal adalah sangat menggalakkan tetapi tempoh yang akan datang akan terus menjadi tempoh yang mencabar. Walau bagaimanapun, kami tetap yakin bahawa usaha kami akan memberikan hasil yang positif dalam jangka panjang.

Pemerhatian

Pada tahun 2019, kami mengalami kesan yang berpanjangan akibat daripada Perang Perdagangan AS-China dan ketidakpastian BREXIT dari tahun sebelumnya. Ekonomi Malaysia terus goyah di bawah ketidakpastian global dan halangan luaran. Bank Dunia meramalkan pertumbuhan KDNK yang disemak semula sebanyak 4.5% pada tahun 2020. Ketidakpastian politik ditambah dengan ketidakpuasan awam yang semakin meningkat di seluruh dunia dan mata wang yang lemah telah meningkatkan sentimen isi rumah Malaysia ke arah pengurusan kewangan yang konservatif.

Pusat membeli-belah masih berfungsi sebagai platform untuk komuniti Malaysia. Oleh kerana iklim tropika, majoriti rakyat Malaysia akan menghabiskan waktu siang mereka di pejabat dan masa lapang mereka di dalam rumah. Di antara rumah, sekolah dan pejabat, rakyat Malaysia mungkin akan melawat “rumah ketiga” mereka iaitu pusat membeli-belah. Di sana, mereka berharap untuk mencari keselesaan sosial dan pengalaman membeli-belah yang menghiburkan yang melengkapi dunia dalam talian. Secara umumnya, industri runcit terus mengalami perubahan struktur, dengan pertumbuhan aktiviti runcit dalam talian mengubah corak perbelanjaan pengguna. Kami akan memantau transformasi digital runcit yang bersama dengan kebangkitan pemengaruh sosial akan terus memberi impak kepada kategori peruncit tertentu. Perniagaan akan berkembang apabila mereka memasuki platform pelbagai saluran untuk memudahkan pengalaman lancar dari dalam talian ke luar talian. Jenama dalam talian yang mantap kini mulai membuka kedai fizikal. Amazon yang merupakan pengganggu runcit terbesar dan paling terkenal di dunia, telah membuka kedai-kedai fizikal dan membeli rantaian runcit premium, Whole Foods Markets dengan harga US$13.7 bilion pada tahun 2017. Kesimpulannya, dalam kehidupan seharian ramai orang, pusat membeli-belah berfungsi sebagai tempat pertemuan untuk orang yang mencari persahabatan, bersantai dan yang menginginkan pengalaman yang memperkayakan. Kami yakin bahawa model perniagaan pusat membeli-belah akan terus berubah dan akan terus peka dalam memerhatikan trend kedua-dua dunia dalam talian dan luar talian.

Ulasan portfolio

Portfolio kami mempamerkan prestasi bercampur pada tahun 2019 dengan pencapaian yang berbeza bagi setiap pusat membeli-belah. Kadar penghunian portfolio kekal tinggi pada 92% pada tahun 2019. Kadar penghunian Subang Parade meningkat kepada 94% manakala kadar penghunian Central Square dan Segamat Central mengalami penurunan disebabkan oleh inisiatif pengubahan campuran penyewa. Jumlah pengunjung secara relatifnya adalah stabil di seluruh portfolio, dengan jumlah pengunjung mencapai 32.3 juta kunjungan pada tahun 2019. Kadar pembaharuan sewaan pula tidak banyak berubah iaitu pada kadar +0.5% untuk keseluruhan portfolio, dengan Subang Parade mendahului penurunan manakala pusat-pusat mebeli-belah yang lain mencatatkan kadar pembaharuan sewaan yang positif dengan Wetex Parade mencatatkan peningkatan sebanyak 24.8%.

Subang Parade

Pendekatan kami yang teliti terhadap Subang Parade telah menghasilkan prospek yang positif untuk masa depan. Kadar penghunian meningkat kepada 94% daripada 88%. Kadar pembaharuan sewaan yang negatif iaitu -13.7%, mencerminkan strategi interim kami untuk meningkatkan kadar penghunian terlebih dahulu tetapi pada masa yang sama tetap fokus untuk mengekalkan campuran penyewa yang berkualiti. Disebabkan keadaan pasaran yang mencabar di Lembah Klang dan lokasi Subang Parade serta kedudukannya di pasaran, yang sangat baik pihak pengurusan merasakan perlu untuk memperbaharui pusat itu terlebih dahulu dengan membawa masuk penyewa berkualiti yang terpilih pada kadar sewaan yang lebih rendah dan mendapatkan pulangan yang lebih tinggi melalu kenaikan pada jumlah sewa berdasarkan jualan apabila jumlah pengunjung pusat membeli-belah meningkat kelak. “Food Garden” kami yang telah diperbaharui telah dibuka semula pada tahun 2019, yang menggabungkan lebih banyak konsep makan secara bersantai untuk melengkapi pilihan menjamu-selera lebih mewah yang sedia ada di Subang Parade.

Pelan baharu untuk Subang Parade meliputi penyewa-penyewa utamanya. Parkson sedang merancang pengubahsuaiannya pada tahun 2020 untuk mengemaskini gedung membeli-belahnya untuk mencerminkan trend kontemporari terkini. Parkson telah dibuka sejak 1988 dan dengan itu mempunyai kumpulan pembeli yang berdedikasi dan setia. MBO pula telah menambah bilangan skrinnya ke sembilan dengan pembukaan pawagam 'Kecil' untuk kemudahan keluarga muda, yang merupakan segmen demografi utama. Best Denki pula akan berpindah ke bahagian timur Subang Parade, sementara pasar raya baharu akan mengambil tempatnya. Jenama pasaraya mewah, Village Grocer akan dibuka pada suku tahun ketiga 2020 dan akan menawarkan pelbagai pilihan barangan runcit moden kepada penduduk Subang Jaya. Secara keseluruhannya, kawasan sewaan bersih telah meningkat sebanyak 10,000 kaki persegi kepada 521,464 kaki persegi yang merupakan keluasan terbesar setakat ini. Inisiatif penambahbaikan serta pembaharuan penyewa-penyewa utama ini akan mengimbangi pergerakan pengunjung dan peredaran dalam Subang Parade dan menambahbaik kedudukan pusat membeli-belah tersebut ke arah mendapatkan peruncit khusus yang baharu dan menarik pada masa hadapan.

Mahkota Parade

Pusat membeli-belah utama di Melaka ini menikmati statusnya kerana lokasinya di tengah-tengah daerah pelancongan. Pihak pengurusan telah menjalankan kaji selidik keluar pada bulan Mac 2019 sebagai usaha berterusan untuk mengumpul dan menganalisa maklumat pasaran, dan telah mengumpul maklumbalas daripada lebih 1,020 pengunjung kepada 41 soalan . Data ini adalah penting bagi menganalisis demografi dan tingkah laku pengunjung kami. Apa yang penting ialah Mahkota Parade adalah pusat membeli-belah kami yang mempunyai tumpuan pelancong yang tertinggi, dengan satu daripada lima pengunjung berasal dari luar Melaka. Ini adalah penting kerana orang yang bercuti adalah lebih cenderung untuk berbelanja dengan lebih banyak. Ini tercermin pada jualan penyewa yang terus meningkat sejak Hektar mula mengumpul rekod sebelum IPOnya pada tahun 2006. Penyewa utama kami yang baharu, pasaraya Family Store yang merupakan sebuah jenama tempatan, telah dibuka pada suku tahun keempat 2019 dengan penuh kemeriahan. Mahkota Parade menamatkan tahun 2019 dengan kadar penghunian sebanyak 96% dengan jumlah pengunjung kira-kira 8.4 juta serta kadar pembaharuan sewaan positif sebanyak 0.8%.

Wetex Parade & Classic Hotel

Wetex Parade sebagai pusat membeli-belah yang terulung di Muar telah menikmati satu lagi tahun yang positif. Sama seperti Mahkota Parade, jualan penyewa yang direkodkan oleh Hektar mencatatkan peningkatan, didorong oleh peningkatan jualan oleh kedai-kedai barang kemas. Kadar pembaharuan sewaan adalah cemerlang pada tahun 2019, mencapai 24.8%. Kadar penghunian pula mencapai 96% dan jumlah kunjungan stabil pada 4.2 juta kunjungan. Pengurusan juga telah melakukan kaji selidik keluar pada Ogos 2019 dengan lebih daripada 1,260 maklum balas diperolehi yang memberikan kami perspektif mengenai demografi dan tingkah laku pembeli di Muar.

Hotel Classic yang telah diubahsuai merekodkan kadar penghunian sebanyak 41% pada tahun 2019 dengan kadar purata sewaan bilik pada RM122. Kami menjangkakan angka-angka ini akan bertambah baik apabila kami melaksanakan strategi menambahbaik kedudukan dan penawaran harga kepada pelanggan korporat pada tahun 2020. Muar adalah pusat kepada beberapa syarikat multinasional dan sebilangan besar PKS. Ia juga dikenali sebagai “pusat perabot” Malaysia dengan lebih 700 kilang menghasilkan hampir separuh daripada eksport perabot Malaysia, menurut Persatuan Perabot Muar.

Central Square

Jumlah pengunjung ke pusat membeli-belah terkemuka di Sungai Petani ini kekal kukuh pada 4.5 juta kunjungan. Kadar penghunian bagaimanapun menurun kepada 90%, disebabkan oleh inisiatif kami untuk menyegarkan dan menambahbaik campuran penyewa. Sebuah medan selera yang baharu, “Seleria” telah dibuka pada suku tahun pertama 2019. Apa yang penting, kadar pembaharuan sewaan adalah kukuh pada kadar 9.2%, mencerminkan usaha kami untuk memberi tumpuan kepada penyewa yang berkualiti. Pengurusan akan meneruskan inisiatif untuk menaik taraf kualiti campuran penyewa dan kedudukan pusat membeli-belah.

Kulim Central

Satu-satunya pusat membeli-belah di Kulim ini terus mencatatkan pertumbuhan positif dengan jumlah pengunjung mencapai kira-kira 4.6 juta kunjungan pada tahun 2019, meningkat 15.0% daripada tahun 2018. Kadar penghunian pula meningkat kepada 95% daripada 93.5% manakala kadar pembaharuan sewaan meningkat dengan kukuh pada kadar 15.6% pada tahun 2019. Pulangan positif daripada inisiatif penambahbaikan pusat membeli-belah tersebut pada tahun 2017 berterusan sehingga hari ini dengan jenama kelas menengah yang baharu meningkatkan minat mereka terhadap pasaran Kulim.

Kedua-dua buah pusat membeli-belah Central Square dan Kulim Central telah melaksanakan kaji selidik keluar mereka pada akhir 2019 dengan lebih daripada 1,000 responden. Data ini sedang dianalisa untuk merangka strategi untuk menambahbaik campuran penyewa dan pendekatan pemasaran pelanggan untuk pasaran masing-masing.

Segamat Central

Satu-satunya pusat membeli-belah di Segamat ini memerlukan pengendalian yang teliti dengan pihak pengurusan memfokuskan semula pendekatan ke arah meningkatkan kadar penghunian terlebih dahulu dengan peruncit yang relevan. Kadar penghunian adalah 77% dengan jumlah pengunjung mencapai 3 juta kunjungan pada tahun 2019. Kajian pasaran kami telah memberikan penemuan penting dengan 69% daripada pembeli terdiri daripada keluarga dan 46.5% daripada pembeli di bawah umur 24 tahun yang mencerminkan jumlah pelajar tertiari yang besar di daerah Segamat. Strategi kami akan memberi tumpuan kepada jenama pertengahan dan persekitaran mesra keluarga. Serta menarik peruncit baharu untuk memasuki pasaran Segamat dengan kadar sewa yang lebih rendah tetapi dengan potensi untuk mendapatkan sewa berdasarkan jualan yang lebih tinggi apabila jumlah pengunjung dan jualan meningkat.

Ulasan kewangan

Hektar REIT merekodkan pendapatan sebanyak RM137 juta pada tahun 2019, meningkat 1.5% berbanding tahun sebelumnya. Perbelanjaan operasi meningkat 9.3% kepada RM61.6 juta yang menyebabkan pendapatan hartanah bersih menurun 4.2% kepada RM75.4 juta. Penyumbang terbesar perbelanjaan adalah penyelenggaraan hartanah yang meningkat 13.7% kepada RM43.9 juta. Walau bagaimanapun pendapatan bersih sebelum cukai meningkat sebanyak 19.6% berbanding 2018 kepada RM39.6 juta, disebabkan oleh peningkatan nilai saksama portfolio.

Kos penyelenggaraan portfolio telah meningkat, memandangkan usia rata-rata portfolio lebih daripada 20 tahun – pusat membeli-belah termuda kami, Segamat Central dibuka pada tahun 2011 dan yang tertua, Subang Parade telah dibuka pada tahun 1988. Kos kakitangan juga telah menyumbang kepada peningkatan dalam perbelanjaan. Sebagai perniagaan yang berorientasikan perkhidmatan, pengurusan aset memerlukan staf yang berkebolehan untuk mengekalkan prestasi perniagaan dalam jangka panjang. Hektar komited untuk melabur dalam pembangunan sumber manusia.

Pembiayaan

Pembiayaan Hektar REIT termasuk kemudahan hutang sehingga RM563 juta, membawa nisbah gearing Hektar REIT kepada 44.1%. 92% daripada jumlah pembiayaan ini perlu dibayar pada tahun 2024-2025 manakala baki RM45 juta perlu dibayar pada 2021. Pengurusan mengalu-alukan CIMB Bank Berhad sebagai rakan pembiaya baru kepada Hektar REIT dengan menyediakan kemudahan sehingga RM60 juta bagi pembiayaan semula Central Square, di mana RM32 juta telah digunakan sehingga kini. Lembaga Pengarah sebelum ini telah mencadangkan kepelbagaian sumber pembiayaan sebagai asas kepada pengembangan Hektar REIT pada masa akan datang. Kami berharap dapat terus membina Hektar REIT dengan kedua-dua rakan pembiaya kami, Maybank dan CIMB. Kami menghargai sokongan mereka sebagai undi keyakinan terhadap perniagaan kami.

Pengagihan

Hektar REIT mengisytiharkan DPU bagi suku tahun keempat sebanyak 2.00 sen. Bagi tahun 2019, jumlah DPU adalah 7.77 sen, turun 15% dari 2018, dengan jumlah pembayaran agihan sebanyak kira-kira RM35.9 juta. Berdasarkan harga akhir unit RM0.99 pada 31 Disember 2019, hasil dividen adalah kira-kira 7.8%. Hektar REIT mempunyai lebih daripada 5,365 pelabur pada akhir tahun 2019.

Pembelian aset baharu

Pada tahun lalu, kami tidak dapat menyempurnakan pembelian sasaran kami, walaupun rundingan dan saluran komunikasi masih terbuka. Dalam tahun yang agak tenang tanpa kewujudan pemangkin utama, pemilik bangunan terus memainkan pendekatan “tunggu-dan-lihat” mengenai arah ekonomi sebelum membuat sebarang keputusan penting, sama ada penjualan atau pembelian. Hektar tetap menjalankan perniagaan seperti biasa dengan tumpuan berterusan terhadap pusat membeli-belah kejiranan di seluruh Malaysia.

Kemampanan

Hektar terus melaksanakan inisiatif untuk meningkatkan faktor-faktor Persekitaran, Sosial dan Tadbir (ESG) yang mengukur kemampanan dan impak perniagaan kami. Pengurusan percaya dalam evolusi berterusan kos dan pelan kecekapan operasi yang direka untuk meningkatkan keuntungan dengan cara yang bertanggungjawab dan mampan. Ini juga dicerminkan dalam rangka kerja tadbir urus yang menggalakkan penyertaan daripada pihak berkepentingan utama di seluruh organisasi.

Anugerah & Pengiktirafan

Hektar telah dianugerahkan dengan pelbagai penghargaan pada tahun 2019. Pengurus hartanah Hektar REIT, Hektar Property Services mendapat pengiktirafan pada “CSR Malaysia Awards 2019” (Kategori “Company of the Year Award – Property Management”) dan “Asia Top 10 Best Property Management Company Award”. Hektar REIT pula telah dianugerahkan pada “ASEAN Energy Awards 2019” dan “National Energy Awards 2019” (Kategori “Energy Efficient Building – Retrofitted Building”) dan “Asia Corporate Excellence & Sustainability Awards 2019 (“Green Initiative Award”). Akhir sekali, The Edge telah menganugerahkan Hektar REIT dengan anugerah “Highest Return on Equity Over Three Years” pada “The Edge Malaysia Centurion Club 2019 Awards”. Kami merasa dihargai di atas pengiktirafan terhadap pencapaian Hektar ini. Kami akan terus bekerja keras dan berusaha untuk memperoleh keyakinan para pemegang unit, peruncit dan pembeli kami terhadap Hektar REIT.

Bagi pihak Lembaga Pengarah, saya juga ingin merakamkan setinggi penghargaan kepada Dr. Chew Tuan Chiong yang telah bersara sebagai ahli Lembaga Pengarah kami serta Frasers Centrepoint Asset Management pada tahun lalu. Kami benar-benar menghargai dedikasi dan sokongan yang telah beliau berikan selama ini. Kami juga ingin mengalualukan pengganti beliau, Encik Richard Ng dan bersedia untuk bekerja dengan beliau pada tempoh yang akan datang.

Saya ingin merakamkan penghargaan kepada pengurusan serta kakitangan kami di atas kerja keras dan sumbangan mereka sepanjang tahun 2019 dan menyeru mereka untuk terus bekerja keras pada tahun 2020. Saya juga ingin mengucapkan terima kasih kepada ahli Lembaga Pengarah di atas bimbingan mereka.