致信托基金单位持有人，

回首过去一年，对贺达房地产投资信托基金 (简称“贺达产托”)来说可是充满挑战。我们的管理团队持续努力振兴和重组投资组合。初步结果非常令人鼓舞，但是接下来还有待时间考验。尽管如此，我们仍然有信心，相信所付出的努力将带来长期正面的成果。

市场概况

我们在2019年历经了中美贸易战，及从去年环绕至今的英国脱欧不明朗因素所带来旷日持久的影响。在全球不确定因素和外围逆风环绕的情况下，马来西亚的经济继续裹足不前。世界银行修正2020年国内生产总值增长目标至4.5%。在政治不明朗，外加全球民众不满情绪日益提升，以及货币贬值，促使一般马来西亚家庭的财务管理心态日趋保守。

购物中心依旧扮演着马来西亚社区的平台角色。因为热带气候影响，多数马来西亚人日间都选择在办公室消磨时间，以及在室内度过闲暇时光。在家庭、学校和办公室之间，马来西亚人可能会前往他们的“第三家园”——购物中心。他们希望在那里寻找能填补网络世界匮乏的社交安慰，以及令人愉悦的零售体验。总体而言，随着势不可挡的网上零售活动改变了消费者消费模式，零售业继续发生结构性变革。我们将监控零售业的数码化转型，以及社交红人窜起持续对特定类别零售商带来的影响。随着企业拥抱全渠道平台，从打造线上与线下无缝体验，企业将逐步发展。著名的 线上品牌也开设实体店。亚马逊这家全球最大及最著名的零售颠覆者，在2017年开设亚马逊实体商店，并以137亿美元的价格收购了高级食品杂货连锁店全食超市（Whole Foods Market）。结论是，购物中心依旧成为许多人日常生活中与朋友聚会、休闲和丰富体验的场所。我们坚信商场的商业模式将继续蜕变，同时抱持警惕心态来观察线上和线下世界的趋势。

投资组合概况

基于不同的商场表现存在差距，2019年投资组合表现良莠不一。2019年投资组合出租率保持在92.5％的高位。首邦百利购物广场出租率反弹至93.9％，而双溪大年中环广场和昔加末中环广场则因租户调整计划呈跌。投资组合客流量相对稳定，2019年总客流量达到3千230万人次。整体投资组合的租金调升率为0.5％，主要是其他购物中心取得正面回酬，当中麻坡威德百利广场更取得令人印象深刻的 24.8％增幅，仅首邦百利购物广场走跌。

首邦百利购物广场

我们对首邦百利购物广场的耐心投入，打造出正面的未来前景。出租率从88.2％反弹至93.9％。租金下滑了13.7％，反映出我们的“出租为先”的中期策略，同时专注维持优质的租赁组合。由于巴生河流域地区环境严峻，首邦百利购物广场卓越的地理位置，以及个别市场的明确定位，管理层认为有必要透过较低的租金来引进一些优质租客，以先振兴购物广场，并在购物广场客流量反弹时，透过销售租金来取得租金调涨。我们翻新后的美食花园已于2019年开业，其中更结合了诸多休闲餐饮概念，以补全我们在首邦百利购物广场提供的更多高档餐饮选择。

首邦百利购物广场的翻修计划涵盖了主要租户。百盛计划在2020年翻新，以提升百货商店来反映最新的现代趋势。百盛1988年开始营业，因此拥有忠实购物基群。随着面向主要人口环节，即年轻家庭的“Kecil”电影院开业，MBO现已扩展到9个荧幕。Best Denki则将搬迁至购物广场的东部，并由一家全新的超级市场取而代之。高端品牌 Village Grocer 将于2020年第三季度开业，并将为首邦再也居民提供现代杂货店选择。整体来看，可出租净面积增加了1万平方呎，达到52万1464平方呎的历史新高。这些主要租户活动将重新平衡首邦百利购物广场的客流量和流通量，并使购物广场朝崭新和令人兴奋的专业零售商未来定位迈进。

马六甲皇冠百利广场

这家马六甲购物中心凭着位于旅游区中心的卓越地理位置，持续保持领先地位。管理层在2019年3月进行了一次出口处市场调查，并收集1020位购物者对41条问题的反馈。相关数据非常重要，主要是放眼分析我们购物者的人口统计和购物趋势。值得注意的是，皇冠百利购物广场是我们旗下投资组合中最以旅客为中心的资产，超过五分之一的受访者源自马六甲以外地区。这样的数据是相当惊人，显示出度假人士会花费更多的金钱购物，而这也反映贺达在2006年展开首次公开售股计划（IPO）前开始收集的租户销售记录持续处于涨势之中。全新的本地超级市场品牌租户——Family Store在2019年第四季开业，迅速获得大众支持。皇冠百利广场在2019年杪取得96.4%出租率、约为8百40万客流量，以及0.8%的租金调升。

麻坡威德百利广场与经典酒店

威德百利广场是麻坡唯一的购物中心，并迎来另一个丰收年。与马六甲一样，贺达取得可观的租户销售，当中以金钻行增速最快。2019年租金调涨达到亮眼的24.8%，出租率为96.2%，客流量则企稳于4百20万。管理层也在2019年8月完成了购物者出口处市场调查，超过1260位受访者给予反馈，以深入了解麻坡购物者的人口统计与购物趋势。

翻新的经典酒店在2019年的入住率为41％，平均房价为RM122。我们预计随着2020年投资强化重新定位，以及面向企业客户的定价策略，这些数字有望进一步提升。麻坡是少数几家跨国公司，以及大量中小型企业的所在地。根据麻坡家具协会，麻坡被誉为马来西亚“家具之都”，700多家工厂贡献了马来西亚几乎一半的出口量。

双溪大年中环广场

双溪大年（Sungai Petani）中环广场是首屈一指的购物中心，客流量持续稳定，达到4百50万人次。然而，受到更新和升级租户组合的租赁计划影响，出租率下滑至89.7％。全新的美食广场Seleria于2019年第一季开业。重要的是，租金调升率企稳于9.2％水平，反映出专注优质租户的租赁政策奏效。管理层也将延续相关努力，提升租户组合的素质，以及购物广场的定位。

居林新世纪广场

居林新世纪广场是居林唯一的一家购物中心，继续保持正面增长，2019年客流量约为4百60万人次，较2018年增长15.0％。2019年出租率从93.5％增长至95.0％，租金调升率也大幅增长达15.6％。2017年商场翻新工程带来的正面效益延续至今，主要是新的中阶品牌对居林市场的兴趣日趋增强。

双溪大年中环广场和居林新世纪广场都在2019年杪完成出口处市场调查，并分别获得超过1000名受访者提供反馈。目前，相关数据正在进行分析，以针对他们个别市场定位创建完善的策略来改善租户组合，以及客户营销方式。

昔加末中环广场

昔加末是唯一的一家购物中心需要耐心经营。管理层需以“出租为先”为首要考量，与适宜的零售商合作。昔加末中环广场2019年的出租率为77.1％，客流量达到3百万人次。市场调查结果有重大发现，其中69％的购物者已经组建家庭，以及46.5％的购物者年龄低于24岁以下，反映出当地有大量的大学生。租赁策略将侧重于中档级品牌和打造家庭友好的环境。 当购物者客流量和销售情况改善后，在周转租金的支持下，新零售商将以较低的租金入驻昔加末市场。

财务表现回顾

2019年度的总营业额达1亿3700万令吉，比上一年增长1.5％。营运开销增加9.3％至6千160万令吉，导致净产业收入为7千540万令吉，减少4.2％。房产维修是最大的开销环节，增加13.7％至4千390万令吉。税前净收入为3千960万令吉，比2018年增加19.6％，主要是来自于投资组合的公允价值增值。

我们最新的购物广场昔加末中环广场于2011年开业，而最久的购物广场首邦百利购物广场则于1988年开业，考虑到投资组合平均年龄超过20年，总体维修成本也持续攀升而人事成本也提高了总开销。作为服务导向事业，资产管理需要对的人选才来维持长期的业务绩效，因此贺达致力于寻找适当的人才。

融资

贺达产托的融资，包括高达5亿6300万令吉的债务融资，导致资产负债率达到44.1％。这些融资中，92％将于2024至2025年到期，其余4500万令吉则在2021年到期。管理层欢迎联昌银行作为贺达产托的新贷方，为双溪大年中环广场提供至少6000万令吉的再融资，其中3200万令吉已经兑现。董事部先前已建议多元化融资伙伴，以作为贺达产托未来扩张的基础。我们期待与两位融资伙伴—马来亚银行和联昌银行继续壮大贺达产托。我们感谢他们对我们业务上的信任和支持。

派息

贺达产托宣布第四季派发每基金单位派息2仙。2019年的每单位总派息为7.77仙，较2018年下降15％，总派息约为3千590万令吉。以2019年12月31日的最终报价99仙为准，每单位派息相等于7.8%周息率。截至2019年杪，贺达产托已拥有超过5365位投资者。

收购

过去的一年里，尽管我们敞开谈判和沟通渠道，仍无法完成目标收购。在没有关键催化剂的平静之年，卖家在做出任何关键决定（出售或收购）之前，继续对经济发展方向采取“静观其变”态度。不过，贺达产托仍然“开放门槛”，继续专注于遍布马来西亚的邻里购物中心。

可持续性

贺达产托持续落实措施，来改善衡量业务可持续性和影响的环境、社会与监管（ESG）因素。管理层相信通过不断演变的成本和营运效率计划，将可以负责任和可持续的方式提高盈利能力。这也反映在鼓励主要利益关系者一同参与公司运作的监管框架之中。

奖励与鸣谢

贺达产托在2019年获得无数殊荣。贺达产托的房地产经理——贺达产业服务荣获2019年马来西亚企业社会责任大奖（年度公司奖-房地产管理类）和亚洲十大最佳房地产管理公司奖。贺达产托也分别获得2019年东盟能源奖、2019年国家能源奖（节能建筑-建筑改造类）和2019年亚洲企业卓越与可持续发展奖（绿色倡议奖）。最后，The Edge在2019年The Edge百夫长俱乐部奖”授予贺达产托“3年最高股本回酬奖”。我们以谦卑的心接受这些认可贺达产托成就的荣誉。我们将继续努力与奋斗，以赢得我们信托基金单位持有者、零售商和购物者对贺达产托的信任。

我谨代表董事会,向董事会和 Frasers Centrepoint 资产管理公司已经荣休的 Dr. Chew Tuan Chiong 表示敬意与谢意。我们衷心感谢他多年来的奉献和支持。我们也欢迎新继任者 Richard Ng，期待与他更密切的合作。

在此，我要衷心感谢我们的团队，在这充满挑战的一年所付出的辛勤劳动，并敦促他们要在2020年坚持不懈，同时也感激董事部所给予的指导。