致信托基金单位持有人，

2020年是极具挑战的一年，前所未有的新冠肺炎疫情对全球经济带来严重的破坏。在马来西亚，疫情带来的负面冲击对不同行业带来显著影响，其中包括贺达房地产投资信托基金专注的零售行业。尽管不确定因素将在2021年占据主导地位，但我们的管理团队依旧坚定不移地带领产托迈向2021和未来循序渐进的复苏之路。

市场概况

一年前，没有人能预料新冠肺炎疫情带来的影响有多深，甚至导致每个人的生活方式出现改变。疫情对全球经济的破坏程度，为第二次世界大战以来最糟。国际货币基金组织（IMF）预测2020年全球国内生产总值（GDP）将萎缩3.5%。相比之下，在2009年全球金融危机最严峻时期，全球GDP仅下跌1.7%。在新冠肺炎疫情下，除了中国预期经济增长2%以外，几乎每个主要国家的经济都将在2020年陷入深度衰退。

马来西亚落实的行动管制令（MCO）带来的流动性限制措施，以及全国商业停运对经济带来重大破坏。在新冠肺炎疫情的影响下，马来西亚经济在2020年上半年萎缩8.3%，其中2020年第二季更录得17.1%缩幅。

与此同时，零售业也遭遇1987年以来最大跌幅，2020年第二季按年下跌30.9%，主要是3月中旬落实的MCO导致第二季多数时间的零售活动陷入停滞。

为了转嫁行动管制对经济带来的冲击，政府落实总值32 0 0 亿令吉的多项振兴配套来提振经济，同时国家银行大砍隔夜政策利率（OPR）125个基点，至2020年的1.75%纪录创新低，以扶持经济持续复苏。

MCO当中的行动管制随后逐步放宽成为有条件行动管制令（CMCO），以及之后的复原期行动管制令（RMCO），让经济得以重开，商业活动也重启，使得第三季购物中心的客流量和租户销售出现局部复苏。不过，我国爆发第三波疫情，导致多个州属在10月重新落实CMCO，以及近期重新落实的MCO使得当前零售业复苏步履蹒跚。大马2020年零售销售预计萎缩15.8%，为22年来首见。即使是营业超过一个世纪的知名高级百货商店也陷入清盘窘境，并导致新加坡和马来西亚门店在2020年11月关门大吉，而全国各地的许多零售商也面对相同的命运。同时，马来西亚电影商协会（MAFE）集体决定在2020年11月暂停所有电影院的营运，但部分电影院曾在12月短暂重开。

新冠肺炎疫情确实在全球造成大规模破坏，而疫情现在仍在肆虐。不过，令人鼓舞的是美国、中国、欧盟成员国、英国和新加坡等全球各国已稳步推出疫苗接种计划。全球人口逐步接种疫苗将为全球经济复苏奠定基础，逐渐放宽行动管制措施和经济活动正常化，使投资、出游和旅游业可以重新开放和运作。

IMF预测2021年全球GDP将增长5.5%，为逾40年最强。尽管近期重新落实MCO 2.0，财政部长仍维持2021年马来西亚国内生产总值（GDP）增长6.5%至7.5%目标不变，对比2020年受新冠肺炎疫情影响萎缩5.6%。

投资组合概况

尽管在如此严峻的时期，2020年整体投资组合的出租率仍保持在健康的88%水平，其中皇冠百利、威德百利和居林中环广场仍分别维持90%以上的良好出租率。我们的投资组合地缘分布多元化，而我们的购物商场作为特定城镇的主要购物中心或唯一的购物中心成功缓解对贺达房地产投资信托基金旗下投资组合的整体出租率表现。各个阶段的行动管制令，导致2020年客流量减少至1千9百20万。同时，在中期租金调整，以及产托为支援合格租户给予回扣下，投资组合的整体租金调整率为负28%。

首邦百利购物广场

首邦百利购物广场截至2020年杪出租率下跌至84%，主要因素是部分租户碍于零售环境严峻选择提前解除租约。不过，我们在2020年9月为首邦百利迎来高档超级市场—Village Grocer开业，同时百盛也在完成低楼层整修工程后重开，并展示最新的当代家居用品与电器产品的品牌和趋势。Best Denki也在2020年2月于东翼重开，带来改头换面和清新的外观。

我们很欣慰首邦百利的复兴计划上轨，并正面看待拥有良好的租户和合适的租户组合将有助首邦百利在经济活动正常化后吸引客流，从而为商场2021年奠定强而有力的复苏基础。

马六甲皇冠百利购物广场

皇冠百利是马六甲领先商场，2020年出租率达到92%，客流量则下跌至4百50万。尽管市场不明朗，我们的长期百货主要租户—百盛仍选择续租3年。同时，管理层也持续在2020年进一步优化租户组合，并引进Hummer、Pandora和Wonderlab等新零售商，以及Rollseriez、Koi、Fuji Sushi和Llao Llao等新餐饮租户。皇冠百利依旧是马六甲首屈一指的购物中心，2020年客流量达到4百50万。

麻坡威德百利广场与经典酒店

作为麻坡唯一商场的威德百利，以94%出租率和总客流量2百50万告别2020年。整体租金调整率企于8%的舒适水平。

我们很欣慰威德百利的主要租户—The Store近期签署从2021年1月1日起生效的3年新租赁协议，另可分4期进一步延长3年选项。The Store的持续支持，以及对商场的信心源自于商场的市场领先地位、未来前景，以及多年来持续为商场和租户带来成功的强大管理团队。

同时，威德百利也迎来苹果授权经销商Switch进驻，并在2020年8月开门迎客和获得市场广泛赞誉，为麻坡民众提供入手备受追捧的苹果产品机会，主要是政府鼓励更多人民在新常态趋势或过程下居家办公，以及学生透过虚拟或线上学习，带动笔记型电脑、平板电脑和智能手机需求大增。确实，Switch在开业后首几个月销售表现强劲，大大超越初步预期。

作为麻坡拥有最大宴客厅设施的酒店，麻坡经典酒店于2020年录得27%的整体入住率，平均房价为125令吉。如您所知，酒店领域是新冠肺炎疫情受灾最严重的领域之一，酒店业自去年爆发疫情以来已有超过100家酒店永久歇业或暂时关闭。尽管如此，我们仍审慎乐观一旦旅游禁令解除，以及经济活动恢复正常，2021年酒店表现将有所改善。

双溪大年中环广场

双溪大年领先商场在2020年录得2百80万客流量，出租率则微跌至88%，主要是管理层延续升级租户组合素质，以及商场定位策略，并反映在新迷你主要租户Ipoh Bowl，以及全新的餐饮租户Empire Sushi在2020年入驻。我们主要租户The Store近期签署为期3年的新租赁协议，另可分4期进一步延长3年选项。

居林中环广场

居林唯一商场在2020年维持90%以上的出租率，而截至2020年杪的出租率为94%。客流量约为3百万，同时租金调整率介于0.6%的正面水平。2017年落实的资产优化措施带来的正面效益延续至今，Watsons、AEON Wellness和FOS等全新的中档品牌在2019年杪进驻居林中环广场，为商场的租户组合增添新的活力。我们主要租户之一The Store近期签署为期3年的新租赁协议，另可分4期进一步延长3年选项。

昔加末中环广场

昔加末中环广场2020年出租率依旧靠稳于78%，客流量为1百50万。管理层依旧专著于“租赁第一”策略，并透过落实租金调整策略来留住现有租户，以及吸引特殊租户和更多餐饮零售商进驻商场。

鉴于后疫情时期市场环境料持续严峻，管理层认为调整租金来改善昔加末中环广场出租率是确保商场中短期可持续发展的正确和必要之举。

财务表现回顾

贺达产托2020年录得1亿1千1百万令吉营业额，较2019年减少19%，而营运开销也减少6%至5千8百万令吉。同时，净房产收入减少至5千3百万令吉，较2019年下跌约30%，而已实现税前净收入为1千4百万令吉。受投资组合公允价值下跌影响，税前亏损约为2千4百万令吉。

融资

贺达产托现有融资，包括5亿8千1百万令吉的债务融资，当中92%将在2024至2025年到期。

贺达产托截至2020年杪负债比企于46.2%，远低于证券监督委员会在2020年8月11日公布调高的60%负债比限制。新负债比限制和之前的50%上限增加10%，将持续生效至2022年12月31日止。

新冠肺炎疫情爆发对全球经济带来空前的冲击，也促使国家银行（BNM）下砍隔夜政策利率（OPR）至2020年7月的1.75%的纪录低位。宽松的利率环境，甚至是负债比上限调高将为产托在疫情期间带来更大的弹性，以更有效地管理债务和资本架构。

派息

新冠肺炎疫情显著冲击零售业，贺达产托也未能幸免。尽管如此，我们仍立志维持可分配收入至少90%的派息政策，并宣布派发2020年第四季总单位股息0.9仙，反映出总派息约4百20万令吉。以截至2020年12月31日止每股63仙最终价格为准，每单位股息相等于1.4%回酬率。截至2020年杪，贺达产托拥有超过5600位单位信托持有人。

可持续性

贺达产托承诺将履行我们的义务，以确保所有的业务按照高标准的环境、社会和监管（ESG）进行。贺达产托是大马交易所富时社会责任指数（FTSE4Good）成员，ESG操行更在2020年12月最新评估中获得富时罗素（FTSE Russell）给予3星评级。

作为2017年能源效率计划的延伸，管理层计划在2021年杪通过在贺达旗下购物商场屋顶安装太阳能光伏（PV）系统，开展20年期的再生能源计划。献议中的太阳能光伏系统预估发电量超过6000峰瓩（kWp）。太阳能光伏系统预估在20年内产出约1亿5700万千瓦小时（kWh）电力，并可能转换成减少1亿零900万公斤二氧化碳或在地球栽种约65万4000棵树。

尽管2020年对贺达产托是异常挑战的一年，但我们通过与当地组织合作来满足社区的需求，努力与社区保持联系。我们通过“1令吉温饱5口”（1 Ringgit Feed 5）活动，与收集过剩的优质、营养食品和其他必需品，并将其重新分配给有需要的人的非营利组织The Lost Food Project（TLFP）进行合作。该活动成功筹措资金，让超过7000人得到温饱。

在行动管制令（MCO）于2020年6月解除后，我们的购物中心也发起“贺达援手”活动，透过扮演社区枢纽角色来为受新冠肺炎疫情影响和苦苦挣扎的人士募集捐款或捐助必需品。

引导迈向复苏

为遏制国内拉响警报的新增新冠肺炎确诊案例，MCO于2021年1月重新落实，预期将打击短期经济，特别是零售业的复苏。

不过，从长期来看，我们憧憬2021年上半年推介的疫苗计划，以及最终解除MCO将有助于经济复苏。政府坚定于2021年上半年开始展开大规模疫苗接种计划令我们感到鼓舞，而中国、新加坡、英国和美国等国家已经开始疫苗推广计划，让整个计划可以达成。马来西亚透过国家新冠肺炎免疫计划，预期需要一年的时间才能达到群体免疫效果，而这有望启动经济活动正常化，并最终驱动经济，特别是零售业走向复苏。我们坚信购物广场依旧可以为购物者提供线上购物平台无可复制的社交与零售体验。因此，考量到身体社交和零售体验的偏好，一旦市场信心改善，被抑制的购物、用餐和娱乐需求将会爆发。

尽管未来市场仍充斥不确定因素，但我们仍将专注透过向合格租户给予租金援助来确保租户的可持续性，并采取严格的新冠肺炎标准作业程序（SOPs）来确保购物者的安全，以引导投资组合在2021年走向复苏。此外，我们有意落实战略性行销措施，将流量重新引入商场之内，并透过多元租赁重组和其他资产优化措施来确保购物商场的适宜性。为确保我们拥有强稳的复苏基础，我们也将积极减少或推迟非必要的营运和资本开销来控制成本和保留现金，同时透过持续谨慎和积极的资本管理来强化资产负债表。

鸣谢

我谨代表贺达资产管理董事会，向在去年荣休的代理董事Alex Chia Soon Ren表达谢意与敬意。我们衷心感谢他多年来的奉献与支持。我们也欢迎新继任者Pauline Lim Poh Noy女士，并期待与她一起工作。

最后，我要衷心感谢我们团队在这个困难时期的奉献精神和毅力，以及董事会的指导。我们将继续努力，并期待获得所有利益关系者持续支持，因为我们将努力引导贺达产托在2021年迈向复苏。