2021
我们的管理团队仍无惧应对挑战推动贺达产托在2022年和未来继续扭转乾坤。
CEO's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2021 Annual Report.
致信托基金单位持有人,
从2019年12月开始蔓延的2019新冠肺炎全球性大流行病,在马来西亚和全球范围内掀起一波又一波的新疫情,不断地扰乱人们的生活、影响大家的生计。为此,各国各地在2021年采取了必要的防范措施,以阻止疫情扩大传播。
在马来西亚,疫情所带来的严重冲击,对不同行业的企业带来了重大的影响,也包括了贺达房地产投资信托基金(简称“贺达产托”)所着重的零售领域。纵然前路逆风持续来袭,但我们的管理团队仍无惧应对挑战,推动贺达产托在2022年和未来继续扭转乾坤。市场概况
政府先是在2021年1月宣布进入临时紧急状态,随后从2021年1月13日至26日期间,在马来西亚6个州属实施了长达14天的第二轮行动管制令(MCO 2.0),以遏制冠病疫情的蔓延。之后,吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛的MCO 2.0延长至2021年3月4日,同时期其他州属(玻璃市除外)则进入了有条件行动管制令(CMCO)阶段。从2021年3月5日开始,前4个处于MCO 2.0的州属获放宽,逐步转为CMCO阶段。
然而,由于国内的冠病确诊病例再度升温,马来西亚不得不在5月初实行第三轮的行动管制令(MCO 3.0)应对,甚至在2021年6月下令于全国范围实施全面性封锁(FMCO),以及在雪兰莪多数地区和吉隆坡14个地区展开更严厉的加强式行动管制令(EMCO)。
同时期,政府在2021年6月宣布了一项过渡性的四阶段国家复苏计划(NRP),为每个阶段设下了关键指标,依据每日平均确诊数量、重症床位占用率减少,以及各州接种疫苗的人口,来评估各州是否可从一个阶段进展到更高的复苏阶段,并以此标准来批准部分领域可在限制减少的情况下营运。由于成人接种疫苗的速度加快,政府随后也跟着调整上述指标。
政府所实行的这些措施,旨在拯救更多人的生命,并减轻马来西亚公共卫生系统的压力。而所实施的各种控制措施,如限制国内和国际旅行、禁止接触密集型服务领域运营,冲击了大部分的经济领域。
零售领域亦未能幸免如此。根据马来西亚零售集团(RGM)的报告,2021年第三季的零售销售额按年下降27.8%,去年首9个月的零售销售也比2020年同期萎缩了11.9%。RGM预期,零售领域在2021年的全年销售增长仅有0.5%。
在2021年第三季,马来西亚经济萎缩4.5%(2021年第二季:+16.1%)。因此,2021年的国内生产总值(GDP)预估向下调整至介于3%到4%之间。为了缓冲所带来的冲击,政府自冠病疫情爆发以来,共执行了总额高达5千300亿令吉的各类援助和经济振兴配套,其中有2千250亿令吉或相等于GDP的14.8%,分配予4项包括了财政和非财政措施的援助和振兴配套,即PERMAI、PEMERKASA、PEMERKASA+和PEMULIH,加上马来西亚国家银行(BNM)在2021年将隔夜政策利率(OPR)维持在1.75%,齐力支撑我国更稳健持续的复苏步伐。
我国在2021年第三季的疫苗接种率加速,每日确诊人数、住院人数和死亡率都开始下降。在这样的情况下,政府决定在2021年8月中旬允许部分在MCO 3.0禁止营运的非必要性商业企业恢复营业,但需遵循政府设下的标准作业程序(SOP)。政府还松绑了一些限制,包括从2021年8月起,在符合特定标准的州属内允许已接种疫苗的人士在餐厅和咖啡馆堂食。近来,完全接种疫苗的个人也获准进行跨州和海外旅行。在2021年9月,电影院获准在遵循严格的身体距离措施下重新开放。
随着全国在2022年1月初步入NRP第四期,限制措施减少,大部分的零售业者都回归营业,激励经济活动回温。在撰写这封信时,马来西亚的成人和青少年疫苗接种率分别达到了近98%和90%的水平。社区内的疫苗接种率高企,提振了消费者的信心,促使购物者和顾客们逐步返回购物中心。
国家银行在2022年2月11日公布的最新季度经济报告中显示,马来西亚经济在2021年第四季取得了3.6%的增长(2021年第三季:-4.5%),归功于限制措施放松,推动经济活动复苏。凭借着第四季经济增长好转,我国在2021年的全年经济实现了3.1%的增长,失业率降低至4.6%。
无论如何,疫苗接种的进展和有效性、遵守标准作业程序,以及有效抑制新种冠病变体病毒爆发的能力,依旧是零售业和我国整个经济体复苏的关键。
投资组合概况
尽管市况持续充满挑战,贺达产托整体投资组合的出租率在2021年依然维持于85%的健康水平,居林中环广场更是保持在90%以上的出租率,亮丽的出租率表现,归功于我们的投资组合地理位置多元化,且旗下的购物中心通常是当地的主要购物中心,或是一些城镇中唯一的购物中心,有助于抵御贺达产托投资组合所面对的整体冲击。随着政府实施不同阶段的行动管制令,2021年的客流量下跌至1千330万人次。同时,贺达产托为支持符合资格的租户度过难关,提供了租金重估和折扣优惠,促使整体投资组合的租金调升率为-7%。
首邦百利购物广场
截至2021年底,首邦百利购物广场取得83%的出租率,因为有许多租户的业务在艰苦和充满挑战的零售环境中不得不屈服于残酷的现实,最终选择提前终止租约。不过,随着Golden Screen Cinemas(GSC)在2021年收购了首邦百利购物广场的MBO电影院分行后,我们非常欣喜地欢迎GSC在2022年1月初在该购物广场正式投入营运。
同时,2021年也迎来一些新的零售商,包括Eco Shop、Marina Nail Spa和Original Classic,这非常符合首邦百利购物广场租户重整计划,为访客们打造一个全新的日常购物、服务、娱乐和餐饮体验。
马六甲皇冠百利购物广场
马六甲皇冠百利购物广场的出租率在2021年下滑至87%。尽管市场存在不明确性,管理团队仍不懈于强化该广场的租户组合,包括在2021年引进Skechers、LIao LIao和Gatti Sports等新零售商。虽然马六甲皇冠百利购物广场在2021年因为各种行动管制令和国际边境关闭而导致客流量下跌,但这座购物广场依然是马六甲主要的购物目的地,在2021年取得了280万人次的客流量。相信待马来西亚在2022年重新向国际旅客开放边境,游客开始重返马六甲这古城后,马六甲皇冠百利购物广场将会是贺达产托的所有购物广场组合中受惠最大的购物广场。
麻坡威德百利广场与经典酒店
麻坡唯一的购物广场—威德百利广场,在2021年底时取得近90%出租率,总客流量达到190万人次。尽管面对艰难的市况,整体租金提升率依然维持在6%的可观水平。在2021年,威德百利广场迎来的新租户包括EEK Mart、Carlo Rino、Original Classic和Boost Juice。
而作为麻坡规模最大、且拥有最大宴会厅设施的酒店,麻坡经典酒店在面临各种行动限制的严重冲击之际,依然在2021年取得了23%的整体入住率,平均房价达131令吉,值得称道。我们谨慎乐观地相信,待旅行限制松绑,加上经济和旅游活动恢复正常,这家酒店的业绩表现必会在2022年进一步改善。
双溪大年中环广场
这座位于双溪大年的主要购物中心,在2021年录得了190万人次的客流量,出租率则小幅下跌至86%。同样,我们在2022年1月欢迎在2021年收购中环广场MBO电影院分行的GSC,加入成为这座广场的一份子。同时,管理层持续采取措施,提升租户组合的质量和广场的定位,去年迎来了Original Classic和7-Eleven入驻,反映了管理层的策略部署。租金调升率在2021年维持在约4%的理想水平。
居林中环广场
居林中央广场是当地唯一的购物广场,持续维持高于90%的出租率,在2021年取得了94%的出租率。客流量大约为190万人次,而租金调升率维持在6%的良好水平。2017年时开展的资产提升策略计划,至今依然奏效并带来正面的成就,新品牌如运动和休闲零售商Original Classic、国际优质咖啡专业零售商The Coffee Bean & Tea Leaf,还有Mi Store都选择在2021年入驻居林中环广场,让该商场的租户组合更显活力满满。
而我们的主要租户之一,也就是2019年重新推介的Giant Superstore,续签了未来3年的租约。
昔加末中环广场
在2021年,昔加末中环广场的出租率下跌至67%,客流量约处于70万人次。管理层依然坚持采取“出租优先”的策略,通过执行租金调整策略来留住现有租户,同时吸引更多专卖店和餐饮零售商入驻。我们在2021年迎来Original Classic和苹果公司(Apple Inc)授权经销商Switch开业,为购物者提供全新的购物体验,还能买到备受赞誉的苹果产品。最近,我们还在2022年1月引入了让购物者振奋的新食品杂货超市KS Mart Signature,以及新的餐饮租户Siam Restaurant。
财务表现回顾
贺达产托在2021年获得9千700万令吉的营业额,较2020年减少13%,而营运开销也减少15%至5千万令吉。同时,净地产收入减少至4千700万令吉,较2020年下跌约11%,已实现税前净收入则约为1千300万令吉。由于受到投资组合的公允价值下跌影响,税前亏损约3千200万令吉。
融资
贺达产托当前的融资包括了5亿8千100万令吉的债务融资,当中92%将在2024至2025年期间内到期。
截至2021年杪,贺达产托的负债率企于47.2%,远低于证券监督委员会在2020年8月11日宣布60%新负债率顶限。这新的负债率顶限比原先的50%高出10%,并持续生效至2022年12月31日为止。
同时,国家银行自2020年7月持续将隔夜政策利率(OPR)维持在1.75%的水平。这宽松的利率环境,加上较高的负债率顶限,让产托在面对冠病疫情的挑战时,具有更大的灵活性,以更高的效率来运营我们的债务和资本架构。
派息
冠病疫情严重冲击零售业,而产托也未能幸免。不过,我们依然致力维持至少90%可分配收入的派息政策,在2021年派发的第四季/总每基金单位派息(DPU)为2.53仙,整体派息支出约为1千190万令吉。根据截至2021年12月31日时50.5仙的最终价格计算,DPU的收益率约为5%。截至2021年底,贺达产托拥有近5千500位信托单位持有者。
企业活动献议
我们已于2021年11月15日宣布,贺达产托献议私下配售最多2千309万8千个新单位(“私配献议”),截至2021年11月12日的公告最后实际可行日(LPD)时,贺达产托的已发行单位总数为4亿6千196万178单位,这批私配股量占其5%。截至目前,此私配献议的实际已配售单位数量为930万单位。
这项私配献议旨在让贺达产托筹集必要的资金,用于营运资本和进行中的资本工作,不仅能助贺达产托开展日常营运,同时现金流管理方面也能有更大的弹性。
不仅如此,私配献议还有助强化贺达产托的资本底蕴,让贺达产托更能优先着重于其商业战略,以应对冠病疫情在当前经济情势中带来的重重经济和商业挑战。这项私配献议预计会在2022年上半年完成。
可持续性
2021年是充满挑战、动荡和复苏的一年。我们和其他企业和组织一样,在冠病疫情中经历了前所未有的的经济波动,更面对日常业务中断的挑战。这次的疫情带给我们一个讯号,尽管非常不幸,但企业们是完全有可能遭遇广泛且严重的业务中断局面。因此,巩固我们的平台以创造价值,为我们的单位持有者带来可持续性、稳定的收入,是我们在后疫情的复苏时期中最为重要的任务。
在我们努力摆脱危机时,2021年的主要关键就是可持续性发展。我们改进了我们的实质性问题、加强我们履行卓越业务的承诺,并妥善管理了对我们单位持有者来说最重要的环境、社会和治理(ESG)层面。同时,我们根据联合国可持续发展目标(SGD)调整我们的实质性方向,以最大限度地发挥我们的影响力。贺达产托是依然是大马交易所富时社会责任指数(FTSE4Good)成分股之一,其ESG执行力更在2021年12月的最新评估中获得富时罗素(FTSE Russell)给予3星ESG评级。
我们格外注意并确保雇员、购物者、宾客、访客和当地社区的健康、安全和福祉。我们还向符合资格的租户提供租金援助,身体力行帮助他们度过难关。
对社会上的弱势群体而言,去年确实是备具挑战的一年。为此,我们携手马来西亚房地产投资信托基金经理人协会(MRMA)和其他会员,以99-Speedmart现金券的形式捐赠了10万令吉,让雪隆区因为冠病疫情和自2020年来各种封锁政策严重冲击而感到痛苦的人们,可以用这些现金券换取必要的食物、杂货、个人卫生用品和其他必须用品。
在应对疫情带来的挑战之际,我们在减少资产和营运的环境足迹方面亦从未松懈。我们成功减少旗下资产的二氧化碳总排放量,从2020年的约2千130万公斤排碳量(kgCO2e),降低约11.6%,在2021年减至1千880万公斤。在我们旗下资产的碳排放量强度方面,每平方尺碳排放量从2020年的4.5公斤(kgCO2e/ sq.ft.),改善到2021年的4.0公斤。
展望未来,我们会继续设立可衡量的目标、改善和落实我们的ESG优先事项,并时时将其纳入我们的决策过程中。越来越多租户客户、雇员、投资者其他利益相关者,要求我们履行更多实质性的承诺。为此,我们会继续提升我们的ESG执行力,不仅仅是因为法规更加关注这些事项,还因为ESG能带来更好的商业意义,更重要的是,这是在做正确的事。
勇于面对不确定性
迈入2022年,全球经济陷入比预期还疲弱的处境。由于新的Omicron冠病变种病毒散播,各国不得已重施行动封锁措施。能源价格飙升和供应中断,导致通胀比预期更高,且影响更加广泛,尤其是在美国和许多新兴市场和发展中经济体。中国房地产领域持续回退,以及私人消费服务脚步慢于预期,都限制了增长前景。
根据国际货币基金组织(IMF)最新的预估,全球经济增长率预计会从2021年的5.9%,放缓至2022年的4.4%。这2022年的最新预估数字,比去年10月的世界经济展望(WEO)预估还要低半个半分点,主要是因为全球两大经济体美国和中国的预估下调。
而迈入“地方性流行”阶段的马来西亚,增长步伐料会有所改善,归功于经济活动重启、劳动力市场进一步改善、持续的政策支持,以及外围需求扩大。国家银行近期重申,随着全球需求持续扩张,加上劳动市场状况改善,以及持续的政策支撑,推动更高的私人界开支,马来西亚经济可在2022年取得5.5%至6.5%的增速。而私人界和公共领域持续不断的大型投资项目,亦可支撑国家经济增长。
虽然Omicron变种病毒的爆发导致新的确诊病例逐日增长,但我们谨慎乐观地期待马来西亚会逐渐摆脱这最严重的大流行病浪潮,这是因为在截至2022年2月15日,国家冠病免疫计划(NIP)中有约79%的人口已经完全接种疫苗,相比过去数波的疫情浪潮,我们如今更加强大且准备充分。再者,NIP目前正扩大至儿童接种,意味着几乎所有人口都受到冠病疫苗的保护,我国正加紧脚步取消先前为冠病设下的种种限制,回归到疫情前的正常生活。
不过,大流行病造成长期的破坏,加上令人忧心的新种病毒(尤其是Omicron变种病毒)爆发带来不明确性,让零售市场依然面对重大挑战。管理层对接下来一年的前景保持谨慎,并会密切关注不断变化的形势,同时持续专注于确保旗下所有物业购物者、租户、雇员和社区的安全和福祉。
我们还有意探索新的商业模式、建立全通路行销策略,在我们的商场中融入体验元素、数字化技术,以及重新思考空间设计。同时,我们还会继续实施各种营销策略计划,将客流量带回我们的商场,并通过各种租户组合重组和其他资产优化措施,确保未来发展继续符合我们的目标。
为确保我们有良好的复苏基础,我们亦会积极减少或推迟不必要的营运和资本开销,以控制成本、保留现金在手,并通过审慎和积极的资本管理,来加强资产负债表。
获奖与鸣谢
我们的房地产管理经理—贺达产业服务,荣获马来西亚企业社会责任组织(CSR Malaysia)颁发2021年年马来西亚可持续性和企业社会责任大奖,认可了我们2021年在提升社会参与方面努力。我们对于这殊荣感到荣幸,会持续谦卑地和我们的社区密切合作。
我还想要祝贺我们的法律团队和主管,近期在亚洲法律杂志(Asian Legal Business,ALB)马来西亚法律大奖中,入围马来西亚年度内部律师和内部团队大奖。这享有盛誉的奖项,旨在表彰马来西亚和区域的私人执业者和组织内部法律团队所展现的卓越表现。亚洲法律杂志是为亚洲区法律专才们提供法律新闻和信息的领先业者,根据个人或团队在工作或成就上的广度、复杂性、创新性、影响力和重要性等方面,经过谨慎考虑和评估,选出最终的入围者。我们衷心祝贺我们的法律团队,能在2022年3月24日举办的ALB虚拟法律大奖颁奖典礼上斩获佳绩。
我谨代表董事会,向分别于2021年7月24日和2022年2月11日辞去董事职务的Tay Hwee Pio女士和Rahanawati Ali Dawam女士致上诚挚的谢意和敬意,衷心感谢她们多年来的奉献和贡献。同时,我们欢迎新董事成员Tan Loo Ming女士、Johari Shukri Jamil先生和Hasli Hashim先生,并期待与他们合作。
我要感谢团队们在这段严峻的时期所展现的奉献精神,以及来自董事会的不吝指导。我还想借此机会感谢所有的利益相关者,在逆境中和我们携手共进,努力克服难关。
我们会持续付诸努力,并期待获得所有利益相关者的持续支持,在2022年共同将贺达产托迈上复苏之路。
Dato’ Hisham Bin Othman
执行董事兼首席执行员