2011

致尊貴的賀達房地產投資信託基金單位持有人,

我謹欣然呈報賀達房地產投資信託基金(Hektar REIT)於2011年經歷業績令人鼓舞的另一年。賀達房地產投資信託基金旗下包括三家零售購物中心的投資組合皆於截至2011年12月31日之財政年(2011財政年)呈報正面業績而作出紮實的貢獻。

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2011 Annual Report.

我謹欣然呈報賀達房地產投資信託基金(Hektar REIT)於2011年經歷業績令人鼓舞的另一年。賀達房地產投資信託基金旗下包括三家零售購物中心的投資組合皆於截至2011年12月31日之財政年(2011財政年)呈報正面業績而作出紮實的貢獻。

歐元區主權債券危機和緩慢的美國經濟成長所造成的經濟持續不明朗狀況並無在2011年對國內的零售業帶來顯著的不利影響。我國經濟,尤其是國內經濟領域,展示對外在衝擊的彈力。馬來西亞零售商協會(MRA)在其第三季度的馬來西亞零售業報告中透露,在介於2011年1月至9月的首九個月時期,零售商仍然見證了6.8巴仙的營業額增長,這是因為它們提供吸引人的折扣以吸引購物人士。按季計算,2011年第三季度的7.0巴仙營業額成長率則比2011年第二季度的9.1巴仙來得低。無論如何,該零售商協會的會員仍然樂觀地認為2011年第四季度的營業額將比去年同時期增長10巴仙。馬來西亞經濟保持強勁,其第三季度國內生產總值(GDP)成長率提高至5.8巴仙,第二季度則為4.3巴仙。馬來西亞中央銀行(BNM)在其報告中表示,穩健國內需求的推動力來自強勁的家庭和商業消費,以及更高的公共領域開銷。

鑑於歐元區主權債券危機持續存在,經濟狀況進一步惡化的風險偏高,我們在規劃未來之際持謹慎樂觀態度。在本公司經得起考驗之商業模式作為後盾和基於最佳實踐法及專注於對顧客們-即租戶及它們之購物人士的承諾,我們有信心在來年維持正面的業績。

我們擁有一支全力以赴的管理團隊,它專注於確保實際和有效地執行本財政年度的商業計劃。令人鼓舞的2011財政年業績乃是賀達房地產投資信託基金自上市以來年復一年鞏固堅穩基礎的明證。

財務業績表現

稳健的財務業績表現

2011財政年的營業額達9千4百90萬令吉,比前一年增長4巴仙,浄产业收入(NPI)達5千8百30萬令吉,比截至2010年12月31日之財政年(2010财政年)业绩高5巴仙。浄收入達8千6百70萬令吉,比2010財政年高121巴仙。就每單位獲利(EPU)而言,2011財政年的每單位獲利上揚至27.08仙,相比之下,2010財政年的每單位獲利為12.24仙。

綜合以上,儘管營業額增加,在面對政府燃料補貼而導致2011年的通貨膨脹壓力加劇的情況下,營運成本仍然受到控制。

隨著這些業績出爐後,各投資組合的資產已向上重估,現在總值8億2千2百萬令吉。因此,賀達房地產投資信託基金的淨資產價值(NAV)也增至大約每單位1.48令吉。

合理估值調整

合理估值調整是一個非現金項目,並且是依照年度方式為賀達房地產投資信託基金之房地產投資組合價值調整而採納的財務報告準則(FRS)。這些估價是由獨立估值師進行,他們提供客觀性報告以確定一宗房地產在當時的市價。資產管理公司將不時尋找方法以提升或翻新產業,目的在於提高它們的產生收入潛能,並最終提高產業的價值。在2011財政年,這些產業的估值提高9巴仙而達到8億2千2百萬令吉,並合理地反映投資組合的收入產生能力。今年計劃的各項資產增值和租戶重新混合活動已取得資產管理公司理想中的成果。詳情請參閱在本年度執行的資產增值活動。

派息與會計政策

賀達房地產投資信託基金宣佈在2011財政年派發10.50仙的每單位股息(DPU),比2010财政年的派息率增加2巴仙。

我們常年維持在四個季度派息時派息率達可分配淨收入之至少90巴仙的政策。我們謹此澄清,可分配淨收入並不包括非現金項目如合理估值調整(通常得益于FRS 140之下的產業估值漲升)和于2010财政年落实之財務報告准则 RS 117之下的項目(詳情請參閱賬目註釋)。因此,2011財政年的可分配淨收入比淨收入來得低。在派發可分配淨收入之90巴仙後,賀達保留其餘10巴仙充作產業之未來資產提升和潛在收購賀達投資組合之已售單位的用途。

正面的紀錄

自2006年底首度公開獻售(IPO)以來,就營業額,浄房地產收入,每單位獲利,浄資產值和資產價值而言,賀達每年都取得增長。股市已反映这些价值和通过在市面上流通之单位的合理估值而嘉獎賀達房地產投資信託基金單位持有人。在2011財政年,賀達房地產投資信託基金的閉市單位價格為1.32令吉,比年初的1.35令吉下降了大約2.2巴仙。

2012年之再融資

随着隔夜政策利率(OPR)在今年5月调高25个基点至3巴仙之后,隔夜利率维持不变至今。馬來西亞中央银行维持其隔夜政策利率的立場與一般人對成長率因全球發展所帶來的的偏高不確定性而面對更大下調風險的評估是一致的。

賀達房地產投資信託基金的融資是三批符合回教教義的透支便利,分別為1億5千萬令吉,1千5百萬令吉和1億8千4百萬令吉,並於2013,2015和2016年到期。賀達房地產投資信託基金資助的資產負債比率為其資產毛值的42.7巴仙,即在當局规定的50巴仙限額内,而截至2011年底的加權平均融資成本為4.2巴仙。與2010財政年相比之下,2011財政繁體的融資成本增長了26巴仙,主要是因為利率和借貸水平的提高。

首批1億8千4百萬令吉債務已到期和已再延長5年。我們的銀行家再次支持賀達房地產投資信託基金,我們非常感激它們繼續對本公司具有信心。

投资组合表现

賀達房地產投資信託基金的投資組合资产包括首邦市的首邦百利廣場,馬六甲的皇冠百利廣場和麻坡的威德百利廣場。這些產業總共為1百30萬馬來西亞人的人流市場服務。由於它們皆座落於人口密集的人流區域,這些產業享有當地人的相對高忠誠度。因此,賀達房地產投資信託基金的產業目前擁有超過300家由零售乃至娛樂業者組成的租戶。

購物中心體驗

賀達房地產投資信託基金的口號是“創造大家都愛購物的好去處”,其經營模式採用國際標準最佳實踐法。我們的團隊經常通過全球各地的培訓和會議以研究和檢討最佳實踐法。消费人希望得到最新的零售概念和优惠。我们不断寻觅以引进新零售模式来确保我们的购物中心受到消费人重视。

賀達针对不同零售商分類的经证实策略是孵育新的本地零售商,以便为我们的购物人士提供不同的体验。我們已成功为后起企业家推介新零售方法,即零售促銷單位(RMU)和獨立式櫃檯(SAC)。

基本上,RMU是一部備有銷售平台的小車,我們把它出租給新零售商一段短時期。新企業家的創業成本將相對減低,因為RMU是一家現成的商店兼陳列單位。我們已在所有購物中心設立RMU和已獲得令人鼓舞的反應,主要是來自時裝和特定/新奇物品零售商。這些集中一處的單位能吸引人潮和最終為零售商引來顧客。

若獲得成功,這些新零售商可選擇更大和更長久的商店,即我們將提供SAC和淨可出租面積(NLA)單位。這些SAC乃是設在公用區空間的永久櫃檯,讓零售商可更靈活地陳列他們的貨品而無需龐大資本。NLA單位則是創業成本最高的標準單位。

一名企業家可通過以下方式跟隨賀達的孵育系統成長: 從'RMU'至'SAC',以及最終到他們本身的NLA 單位。企業家可一步一腳印地以低創業成本改善他們的零售概念。若獲得成功,新崛起的零售商可進一步投資以擴展他們的零售概念為全面的體驗。

假以時日,我們相信這個孵育概念將證明可培育新零售概念,並最終為我們的購物人士提供不同的零售體驗。我們的零售商乃是我們的商業夥伴,因此,我們致力獻予他們一個緊密迎合他們的商業需求的環境。該孵育服務乃是賀達可陸續吸引新商業夥伴的途徑之一。

多年來,零售業的其中一個轉移乃是購物中心復興成為社區場所。地球上这个区域有许多購物中心繼續崛起為 “人們愛到的聚會場所”。我們的整體策略是專注於確保賀達房地產投資信託基金的產業一直是社區聚會的主要地點。

讓我們通過本公司投資組合在2011年的表現來探討我們的策略。

首邦百利廣場的挑戰和機會

在去年,我們曾經匯報為了應對一家新購物中心在對面街開張營業而製定的一項主要策略。我們認為該新購物中心足以彌補首邦百利廣場的不足。因此,它其實已為鄰近地區既有的零售業者群帶來正面影響。在某些範圍,該新購物中心確實造成業務重疊,而我們也流失了聯合主要租戶Toys R Us。因此,在2010財政年,首邦百利廣場的出租率降低至95巴仙,主要是因為該聯合主要租戶騰空了20,000方尺的空間。

我們的管理團隊已為這些挑戰找到一個解決方案,即在首邦百利廣場推介電影院概念。該電影院的主要目的是推高購物者流量。購物者流量激增預料將帶來一種連鎖效應,最終導致租戶面對租金上調壓力,以及吸引新的租戶,在設立電影院之前,這些租戶是無意在首邦百利廣場做生意的。多家國際餐飲連鎖店如Carl's Jr Charbroil Burgers,Starbucks,Subway Restaurant和Sunshine Kebab已進駐和設於該電影院附近,並繳付相對高的租金,這正是此連鎖效應的初期證據。

新的迷你電影院備有8個屏幕,包括最新的立體屏幕。首邦百利廣場目前是首邦市中心唯一擁有迷你電影院的購物中心。隨著在2011年9月成功推介MBO電影院,該電影院概念已強化首邦百利廣場作為“人們愛到的聚會場所”之吸引力,並呈獻多樣化的零售體驗,包括吸引年輕伴侶和青少年的娛樂活動。

除了開發位於第一層的迷你電影院之外,首邦百利廣場也在2011年落實其他主要的資產提升計劃,管理層已在2011年10 月於地面底層推介一個新的餐飲區,稱為Market Place。

該新的零售部位已提升首邦百利廣場的餐飲選擇,即呈獻另外10,000方尺的空間,以結合受到本地人歡迎的JM Bariani House,Kafe Bawang Merah,Siam Express,Rosie,Noodle Express,Sisters Food & Beverages,以及由Ristorante Italiano Capriciossa帶來的美味西餐如燒餅和意大利粉。

首邦百利廣場的出租率已在2011財政年攀升至99巴仙。儘管較早時提及的新倡議僅將在2011財政年較後時成為事實,這已對首邦百利廣場的人流量帶來正面影響,即於2011財政年增長6巴仙而達到7百95萬人。我們對獲得購物者的熱烈反應感到十分振奮,並展望在2012年體驗租金回升的正面效應。

皇冠百利廣場的復興

皇冠百利廣場已完成翻新工程和在2010年5月重新推介。它在2011年經歷了一整年的翻新後營運。我欣然呈報,該翻新工程已使皇冠百利廣場復興為馬六甲頂尖的購物中心。隨著新且大型的旗艦商店進駐??!A5中心,零售商給予它最令人鼓舞的支持。皇冠百利廣場目前擁有馬六甲最具規模的全國和國際連鎖店租戶,它們佔用第二層的空間(即All IT和Challenger IT Superstore)。 2011財政年的其他令人振奮租戶混合倡議排列包括Al-Ikhsan,即國內其中一家最大型的運動用品連鎖店,L'Occitane(美容產品店),Bossini時裝店和新Bonia的推介和位於皇冠百利廣場主要入口處的Carlo Rino旗艦店。

在2011財政年,皇冠百利廣場享有95巴仙的高出租率。而2009-2010年的翻新工程對人流量造成負面衝擊,我欣然宣布皇冠百利廣場已重新吸引在2011年流失的人流。人流量已取得健康的14巴仙成長率而在2011年增至8百17萬人。

零售商的反應和購物者的回饋十分令人鼓舞。他們給予的肯定證明我們通過翻新以復興我們在馬六甲的購物中心乃是一項正確行動,進而確保皇冠百利廣場依舊是馬六甲市中心的頂尖購物廣場。我們也歡迎新租戶,這是因為它們的品牌實力將可增添我們的零售選項組合的活力。我祝福它們好運,並展望在來年加強雙方的合作關係。

威德百利廣場在麻坡居領先地位

威德百利廣場繼續在2011年取得穩健表現,其租金收入增加,並維持99巴仙的高出租率。自從在2008年5月收購該購物中心以來,管理層不斷落實租戶種類改變和改善設施。我們採用我們的最佳實踐法模式以融入麻坡地方的市場。我們進行市場調查和推行最佳實踐法以鼓勵全國性零售商首次進軍麻坥市場開店。威德百利廣場的租金回升已在2011年帶來另一年的整體正面上揚,這反映在去年落實的積極租戶種類改變。

位於第四層的The Quadrix是於2010年底推介,因為我們要在麻坡推介最新零售概念。我們在這項重新塑造和翻新頂層零售空間的資產提升倡議完成後引進了新租戶。 The Quadrix 的主要租戶是The Music Bank,即一家家庭式卡拉OK中心,該層的其餘空間則出租予生活姿彩零售商,包括時裝,新奇物品和通訊店。

人流量成長率保持穩定於5百90萬。威德百利廣場的淨可出租面積約為155,921方尺,與其他購物中心相比,其每方尺人流密度偏高,這反映了它作為麻坡之頂尖專用購物中心的地位。

为未来的艰辛时期做好准备

我們的購物人士每日光臨我們的產業,我們的零售商都是多年的商業夥伴,而我們的建築物預料將存在數代。基於這個觀點,管理層承諾將在長遠上提升這些资产的價值。在每年改善賀達房地產投資信託基金的投資組合價值之際,我們必須關注經濟周期和投資者的情緒可能在短期上與這些目標背道而馳。

由於全球經濟展望不明朗,我們預測2012年將會是艱辛的一年。我們國內的經濟預料將無法倖免於這些挑戰,預料零售環境不宜掉以輕心。我們將致力自我定位以應付可能出現的逆境,並對不利經濟周期造成情況難以預測的可能性保持警惕。

在過去,賀達房地產投資信託基金所採取的專注於鄰里零售策略已證實在經濟放緩時期展示彈力。鄰里零售專注於通常在15分鐘車程之內主要人流來源區的需求。例如,目標零售商為那些出售非自由裁定基本必需品,中層飲食,雜貨和處方藥物,並經證實在經濟不景氣時期受到較小影響者。因此,我們仍然對馬來西亞零售發展作為賀達房地產投資信託基金之成長源頭的展望保持樂觀。

最新收購消息

一直以來,賀達房地產投資信託基金的策略是為其投資組合添購具收益增值潛能的資產。在評估潛在資產時,我們依照以下準繩以決定是否才決定是否繼續進行收購:-

  1. 目標資產的產業收益符合行業標準
  2. 目標資產的獻售價格反映市場價值
  3. 目標資產具有改進潛能
  4. 不在收購後犧牲分配予單位持有人的股息

在2011年底,我們鑑定了兩宗符合以上所有準繩的資產。並於2011年12月作出監管當局所規定的宣布。所建議收購的兩座廣場皆位於北馬的吉打州,並預料可在2012年第二季度完成.我們展望在獲得監管當局准許之後與諸位分享這些建議收購的進一步詳情。

房地產投資信託基金獨一無二之處在於賀達房地產投資信託基金得為任何未來建議收購計劃發行額外的單位,並作為藉貸來源。這是因為馬來西亞房地產投資信託基金的一般結構是房地產投資信託基金得分配任何一年之可分派收入的至少90%以獲享減稅優惠。根據目前賀達房地產投資信託基金的交易價格範圍仍然高於其淨資產價值,並可取得容易負擔的銀行融資,我們自信有能力為上述收購計劃取得融資。

鳴謝

我謹代表董事會衷心感謝賀達的團隊,謝謝他們忠於職守和獻身精神。我們也向諸位零售商,供應商和商業夥伴致謝。你們的貢獻和支持確保賀達房地產投資信託基金繼續是諸位投資者的抗跌,安全投資選項。

Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid
主席兼首席執行長