2015

尊贵的单位持有人,

本人代表公司董事会,有幸为您呈献截至2015年12月31日财 政年度(“2015财政年度”)的财务表现与业务报告。本人 欣然报告贺达房地产投资信托基金(“贺达产托”)维持了 强劲且稳定的表现。

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2015 Annual Report.

本人代表公司董事会,有幸为您呈献截至2015年12月31日财政年度(“2015财政年度”)的财务表现与业务报告。本人欣然报告贺达房地产投资信托基金(“贺达产托”)维持了强劲且稳定的表现。

2015年:经济下滑的一年

对马来西亚人而言,2015年是艰辛的一年。首先,于4月份推行的消费税(“GST”)打压了零售消费。接着,石油危机与随之而来的货币危机进一步削弱零售消费情绪,因为来自石油气体与银行业的数千员工遭到裁退,大大地减少了消费购物者的人数。因此,许多零售业者选择巩固实力,而非大事扩充。

雪上加霜的是,令吉汇价疲软影响了许多零售业者的营商成本,也收窄了他们的赚利幅度。随着消费者支出减少,营运成本却上涨,零售业者的营商环境确实面对自1997年来最严峻的挑战。因此,我们与他们谈判的筹码也备受考验。

庆幸的是,我们安然度过了2015年的经济风暴,已实现收益达到4470万令吉,高于前一年的水平。这印证了我们地理位置上多元化的策略奏效,某一地点广场的表现,有助抵销另一地点面对挑战的广场所带来的冲击。

我们的以往记录证实此策略有功效;2014年我们在双溪大年的中环广场,因着推行资产增值举措行动(“AEI”)导致收入大幅下跌。中环广场收入减少所带来的冲击,因着其他广场的收入有所增加而获得缓冲。

2015年,轮到皇冠百利广场因着当地竞争加剧而收入减少,而中环广场在完成资产增值举措行动后,收入大幅改善,纾缓了整体表现所面对的冲击。

虽然广场的表现有赖于稳健的管理,然而,一些外来因素,例如竞争者削减租金、消费税与经济状况也扮演着举足轻重的角色。我们应对这些外来因素的策略正是“多元化”。我们发现在较小市镇的购物广场,虽然无法完全独善其身,却比大市镇的购物广场受到当前经济情况的冲击较少。

营运环境与市场最新资讯

根据国家银行2015年第三季报告,马来西亚经济于2015年第三季成长4.7%,主要推动力是制造业与服务业。此成长率显著地低于前一年同期的5.6%成长率。与此同时,由于家庭支出随着消费税而进行调整,同一季的私人消费放缓至4.1%(2015年第二季为6.4%),有鉴于此,国家银行预测2016年的经济成长介于4-5%。

由于零售数据疲弱,大马零售集团于2015年9月连续第五次降低其2015年的预测,从之前的3.1%降至2.0%,按年下降11.9%。该协会在最新的报告中也表示,饮食业的服务费、电讯业的增值卡,以及临时宣布一些产品免税所引起的混淆,再加上计程车收费突如其来地提高,都导致零售销售下跌。各个政府部门发表互相矛盾的言论,让消费者深感混淆,导致他们延迟购买行动。

市场调查公司尼尔森发现7月至9月期间的大马人消费信心指数下跌至78点,在该季下跌11个百分点,是自2005年展开此调查以来的最低记录,也是这一季东南亚地区最差的表现。

财务表现

可持续性财务表现

2015财政年度的总收入为1亿2550万令吉,比2014年12月31日财政年度(“2014财政年度”)增加2.9%,主要贡献来自临时租赁与停车场收入。然而,因零售业者销售减少,出租率也下跌。

虽然整体的营商成本上涨,我们的营运团队藉着与服务供应者精明地谈判、节省能源举措,以及寻求赞助商补助我们的促销活动,而得以控制营运开销。

因此,2015财政年度的净产业收益(“NPI”)达到7650万令吉,比2014财政年度增加了4.4%。同时,已实现收益从4430万令吉,增至4470万令吉。

然而,由于我们的产业重估引发公允价值亏损(非现金项目),导致净收益从2014财政年度的5040万令吉减至2015财政年度的480万令吉。重估亏损主要是时机因素所导致,我们需要更长时间以具体地看到投资回酬,其中:

  1. 在皇冠百利广场,我们收购个别的零售店铺,并推行AEI以增加电影院的影厅数量。承担这类资本开销的最终目的就是要提升广场的价值。在承担了这类资本开销,并在账目上预先入账之际,需要超过一年时间才可带来额外收益,并提升皇冠百利广场整体的市场价值。因此,重估出现亏损。

  2. 中环广场的情况也类似,我们进行了大型的AEI以翻新楼龄达16年的广场。遗憾的是,我们无法增加新的净出租面积(“NLA”),以即刻提升广场的价值。这意味着,收益回酬需要经过几轮的租金周期,才可改善广场的整体市场价值。

  3. 最后,零售与产业市场前景展望整体疲软,影响了估价师采用较保守的计算法。

特此提醒,重估亏损属非现金项目,并不会影响我们的派息能力。虽然2015年面对重估亏损与逊色的市场状况,我们给您的派息仍维持与2014年的同样水平。

收益分配与会计政策

贺达产托宣布在2015财政年度的每单位派息(“DPU”)为10.50仙,与2014财政年度的派息保持不变。自2006年首次公开招股(“IPO”)迄今,贺达产托一直保持每季度未曾中断派息给单位持有人的纪录,让单位持有人持续享有派息。

我们也坚持在全年以四个季度派息支付至少90%的可分配净收益的政策。我们谨此澄清可分配净收益是指不包括非现金项目,例如公允价值调整(通常是基于产业价值上涨)以及属于财务报告标准117的项目的净收益,财务报告标准117是于2010财政年度采纳的会计标准(详情请见账目注释)。有鉴于此,2015财政年度的可分配净收益比净收益高。支付90%的可分配净收益后,贺达产托保留剩余的10%,供未来资产增值举措以及收购资产组合中已出售店铺之用途。

稳定分配与资本成长

贺达产托单位价格在年终以1.52令吉收市,比财政年初始的开市价格水平高出3仙。贺达产托的资产净值在2015年12月31日为每单位1.46令吉。

您若在2015年初以1.49令吉价格投资贺达产托单位,并持有单位直到年终,您将收到四次总计每单位10.5仙的派息,股息回酬率为6.9%(按2015年12月31日的1.52令吉收市价格计算)。您的2015财政年度贺达产托总回酬率将大约为8.9%。

2015年终的贺达产托单位价格比10年马来西亚政府债券(“MGS”)收益率高出295个基点。之前,在2014年与MGS收益率的价差为287个基点。由于MGS收益率下跌,它与MGS收益率的溢价提高了8个基点。

2015年融资计划

贺达产托的融资来自 Al-Murabahah透支便利的六批贷款,价值分别为1亿8400万令吉、1亿5000万令吉、1500万令吉、8700万令吉、6500万令吉和3000万令吉,并分别于2016年、2017年、2021年、2016/17年、2019年和2018年到期。贺达产托在2015财政年度的资本负债比提高至资产总值的44.3%(2014财政年度为40.9%),处在管制当局所制定的50%上限范围内,而截至2015财政年度的加权平均融资成本保持在4.9%。

我们接获来自银行家的可靠消息说,虽然国家银行的隔夜政策利率保持在3.25%,但由于国家银行分阶段实施《巴塞尔协议III》,商业利率自2015年第三季已开始缓缓上扬。简言之,《巴塞尔协议III》旨在提倡更加坚稳的银行体系,并进一步增强全球资本与流动资金的管制。基本上银行受促提高资本要求作为缓冲。《巴塞尔协议III》的主要变更包括推介对抗经济景气资本缓冲与杠杆比率。此协议也推介流动性覆盖率与净稳定资金比率。最终,这增加了贷款成本。

贺达产托多于60%的贷款仍获对冲,惟剩余的贷款如今面对利息正扬升的风险。我们目前正探讨选择方案以减少贷款,来限制我们所面对的风险。

资产组合表现

资产组合

贺达产托的5个广场遍布马来半岛西海岸:雪兰莪州首邦再也的首邦百利广场、马六甲州的皇冠百利广场、柔佛州麻坡的威德百利广场,以及吉打州双溪大年的中环广场和吉打州居林的新世纪广场。这些广场的净出租面积达180万平方尺,这些产业的顾客来源区共有逾300万人口。我们旨在各个地点的广场实施最佳实践法,致力于让购物者享有同等愉悦的购物体验。

首邦百利广场

具图标象征意义且历史悠久的首邦百利广场位于蓬勃兴旺的首邦再也商业区中心点。首邦百利广场依然是贺达产托的旗舰广场。这家广场邻近火车站、即将竣工的轻快铁车站,并衔接主要公路,交通四通八达。首邦百利广场坐落在数家购物中心汇集之处,彼此距离咫尺之遥。

我们在2015年重新调整多间零售店铺,力求改善购物者的购物体验。大型的店铺加以细分,以增加租户组合的搭配,举例说,MPH书局的部分空间切割给数家美容与保健服务供应商,原本人潮较稀落的地区如今已成为美容与保健专属角落。

我们也增加饮食店铺的阵容,让购物者拥有更多的好选择享受美味佳肴。最新进驻首邦百利广场的美食店计有NY Steak Shack、Papparich、Ah Cheng Laksa与Mozer’s 。

据我们分析,相比我们的其他广场,首邦百利广场的零售业者在消费支出疲软的局势中面对最强烈的冲击。伴随着全球经济局势而引发的大型裁员风潮,深深地影响着首邦百利广场,因为这批员工居住在巴生河流域一带。

马六甲皇冠百利广场

位于马六甲市中心的皇冠百利广场是马六甲首家区域性购物商场。它于1994年开始营业,并在2014年庆祝廿周年纪念。皇冠百利广场一直都是马六甲的高级购物中心,因为它处于马六甲历史城的旅游区关键位置。马六甲已被列入联合国世界文化遗产名录,属于联合国教科文组织保护的全球各地历史古迹之一。此城市也有其它购物广场如英雄广场和惠胜之都购物广场,由于彼此毗邻接近,形成了一个虽然竞争激烈,却是热闹的零售地带。

2015年,我们扩充了电影院,从现有四(4)影厅增加至十(10)影厅。配合完成扩充的欢庆活动,电影院邀请来自香港的国际巨星甄子丹出席重新开张仪式。当天数以万计的粉丝与购物者蜂拥而至,齐聚皇冠百利广场一睹巨星风采,让零售商受益不浅。

如前所述,皇冠百利广场于2015年的表现滑落,是因为当地的竞争非常激烈,以及整体经济低迷所致。在面对如此艰钜挑战的当儿,皇冠百利广场在一整年推出多姿多彩的盛事活动,藉此吸引购物人潮,并推高零售销售额。 我们举行的盛事活动包括学校假期的“Balloon Wonderland Campaign”、汇聚众多网上零售业者的街市——“AA Bazaar”、由马六甲州青年及体育局配合全国运动日所举办的“青年运动日”(Hari Belia Sukan),以及与世界野生动物基金会(WWF)联办的“Save a Life”活动,以唤醒保护海龟与海洋生物的意识。

麻坡威德百利广场

威德百利是位于麻坡市镇商业区中心的综合型零售广场。威德百利是麻坡市镇上唯一专门建设的购物广场,因此它是当地社区首屈一指的高级零售好去处。麻坡蓬勃繁荣,是继首府新山之后柔佛州的第二大城市。

威德百利广场依然是贺达产托稳定表现的缩影,在经济风暴期间,此广场受到的冲击微乎其微。我们于2015年引进数项新商店与崭新零售概念,例如:Big Apple Donuts& Coffee、Focus Point、Bonita(柔佛州首间)与时尚咖啡馆——Lolita。

Classic酒店的租约即将期满,让我们有良好机会探讨重新调整零售与酒店区的租户,以增加广场整体的净出租面积。

双溪大年中环广场

中环广场位于双溪大年镇,在槟城州以北35公里。这是一个发展中的工业城镇,拥有超过40万居民。距离双溪大年约25公里,另有一蓬勃发展的重工业区——莪仑(Gurun)。双溪大年的零售环境繁荣,竞争日益激烈,因为近年已建立了几家新的购物广场与霸级市场。

中环广场的AEI于2015年全面完成。随后,我们举行了大规模的重新开张促销活动,并由当时的吉打州务大臣拿督斯里慕克里马哈迪(Datuk Seri Mukhriz Mahathir)主持重新开张仪式。伴随此次重新开张的,也包括中环广场之前已停业的电影院重新营业。其他促销活动包括推介Super Kids Squad以吸引全家人一起前来此广场光顾。

即使在经济状况低迷之际,完成AEI之后,中环广场的收入大幅增加。我们期望中环广场将继续在未来几年为贺达产托的资产组合作出正面的贡献。

这间翻新的广场吸引多家新的零售商店进驻,包括AppleStore、OPPO、Panbowling与Sushi World。

居林新世纪广场

新世纪广场位于居林城镇,这是居林高科技园的供给地,此高科技园吸引了多家全球科技公司进驻,成就斐然。新世纪广场是居林城镇唯一专门建设的购物中心,邻近有逾25万名居民,最接近的竞争对手是两间位于邻近大山脚镇的购物广场。新世纪广场于2009年正式开张,此后新世纪广场成为该城镇的催化剂,带动了此地区的商业发展。

新世纪广场于2015年是贺达产托资产组合中收入成长最迅速的广场。它也取得非常健全的租金调升率(2015财政年平均约为10%)。更多的服装店,例如 Factory Direct 与Scarfsecret进驻也改善了此广场的租户组合配搭。

我们正研究推行AEI,以增加新世纪广场的零售面积。

迈向2016年

我们预期贺达产托会在2016年面对10年以来最严峻的考验。在此重提,石油危机、货币危机、大型裁员潮,以及国家银行推行《巴塞尔协议III》引发的利率上扬,不利于贺达产托与零售商。2016年零售业的前景阴霾密布,零售商将继续如履薄冰。多位忠实租户正向我们求助,要求暂时削减租金,以待经济景气出现转机。这些并非没有信誉的零售业者。他们是我们的多年租户,而且未曾反对之前的租金调升。我觉得在这个格外艰难时期,正是我们展现与他们共赴时艰的时刻。然而须牢记于心,在削减租金后,贺达产托的收入可能于2016年下跌。

然而,危中有机。我们期望如今正是增购资产的好时机,因为与卖方谈判时我们处于更有利位置,他们会更乐于接受我们高收益的要求。

鸣谢

本人代表董事会感谢团队对工作尽责和献身精神。我们也感谢零售商、供应商和业务伙伴。大家的贡献和支持确保贺达产托得以继续成为投资者一项具防御、安全和首选的投资。

Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid
主席兼首席執行員