2013

尊贵的单位持有人,

让我向你们分享在2013年所进行的事项和活动。我很高兴地报告,在2013年我们的资产组合继续写下稳固的表现,造就了2013年财政年良好的业绩。

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2013 Annual Report.

本人谨此代表贺达资产管理有限公司董事局,即贺达房地产投资信托基金(贺达)很荣幸地向您报告贺达的年度报告以及截至2013年12月31日止(2013年财政年)已稽核的财务报表。

让我向你们分享在2013年所进行的事项和活动。我很高兴地报告,在2013年我们的资产组合继续写下稳固的表现,造就了2013年财政年良好的业绩。

我们已经完成了双溪大年的中环广场及居林的新世纪广场(共同称为“Kedah Malls”)的详细规划及资产强化计划,这些广场是在2012年10月收购,是贺达最新加入的资产组合。我们还发起并会继续进行Kedah Malls的租约混合及重新搬迁的计划,还会有更多国内及国际的零售连锁店会加入,这会加强购物广场的商店组合并呈现崭新的形象。中环广场已经被选为最先进行翻新及资产增值计划,因为它是两个广场之中比较悠久的。预计这项重新定位和翻新措施将在2014年第三季度完成。在完成资产强化计划后,我们预见中环广场的表现和业绩会飙升,因为这个购物商无论是在零售或购物中心的设计和运作方式,都是采用我们经过实践的国际最佳方案。

请继续阅读更多有关我们在2013年财政年的活动回顾。

运营环境

马来西亚经济在2013年的官方数据是4.7%的成长,预计在2014年会增长至5.3%。这是位于西班牙巴塞罗那的FocusEconomics,对经济学家所进行投票调查而得到的普遍共识。欧美国家的经济复苏及中国经济趋稳,使到外围需求会增强,将促使马来西亚经济在2014年取得更快的增长。在另一份报告中,财政部发布的2013/2014年经济报告指出,在2013年的国内需求驱动了本地经济成长,因此,预计2014年国内需求仍会是经济成长的火车头。私人界预计将带动经济,而政府正致力于整合其开销以改善财务赤字和增长的国家债务。较好的外部需求将推动马来西亚的出口需求,这包括制造业,资源基础产品和消费电器领域。尽管2013年美国推行的量化宽松(QE)政策存在着许多不确定性,但许多分析师还是认为,马来西亚经济的强劲基本面已经缓冲资本外流所造成的冲击。

贺达仍对我们自己的商业模式充满信心-为马来西亚人拥有和管理世界级的零售商业单位。整体商业基础仍强劲地支撑着我们的商业计划。量化宽松政策造成的资金外流,影响了马来西亚的股市和政府公共部门采取紧缩措施,但并没有严重冲击国内零售行业。马来西亚零售商协会 (MRA) 近期的报告指出,预测马来西亚的零售额会增长6.2%,比较于2012年的5.5%增长。该协会预计马来西亚消费人在面对艰巨的经济挑战,进而导致2014年的零售额成长会放缓至6.0%。消费人面对的消费压力是来自上扬的电费,贷款成本提高及通货膨胀压力。

财务表现

持续成长的财务表现

在2013年财政年,毛营业额达到1亿2000万令吉,比前期增长了16.5%,而净产业收益(NPI)达到7400万令吉,也比截至2012年12月31日止财政年(2012年财政年)提高了16.3%。虽然面对成本高涨的挑战,贺达还是取得净收益5千880万令吉,比2012财政年增长0.5%。营业额的增长贡献来自我们三座较旧的购物商场,以及Kedah Malls在2013财政年的贡献。每单位实现收益是 11.52 仙,比2012财政年的11.69仙降低了1.5%。

贺达在收购Kedah Malls后,资产已经增加,现在达到累计价值10亿4700万令吉。正因如此,净资产价值 (NAV) 已经增加到大约每单位为1.53令吉,就算在收购Kedah Malls因融资而发行附加股已增加了单位数量。

公允价值调整

公允价值调整是一个非现金项目和金融报告标准(FRS)的一部分,采用于贺达产业组合的年度评估调整。评估工作是由独立估价师进行,有关报告是可观的,以便能准确地议决一个产业当时的市场价值。资产管理经理则会不断寻求途径来加强或翻新产业,以提高他们的潜能收益,并最终增加了产业的价值。

在2013财政年,产业价值增加了1.4%达到10亿4700万令吉(2012财政年为10亿3300万令吉),反映出贺达所拥有的资产组合的市场价值已经增加。资产组合收益能力也在2013年有所增长。在这一年里,资产经理人推行了各种计划资产增值和租户混合,都达到了预期的效果。请详细阅读我们在这一年所执行的资产增值活动信息。

收益分配及会计政策

贺达宣布在2013财政年的每单位派息 (DPU)为 10.50 仙,维持了2012财政年的派息水平。正如我们在2013年举行的产托单位持有人大会中承诺,我们至少维持了10.50仙的单位派息。自2006年的首次公众发股后,贺达仍然维持了每季度派息给单位持有人的良好纪录。

在全年的四个季度里,我们一直保持着支付至少90%可分派净收益的股息支付政策。我们要澄清,可分派净收益的净收入不包括非现金项目,如公允价值调整(通常被认为是产业价值的增加)和2010财政年执行的会计准则FRS 117的项目(见注释以了解详情)。正因如此,2013财政年的可分派净收益是低于净收入的。在支付90%的可分派净收益后,贺达保留了剩余的10%作为产业未来的资产提升和潜在收购出售单位的用途。

良好记录表现

自2006年上市之后,贺达已经每一年持续改善其营业额表现。证券市场已认同了这些良好记录,并给于贺达单位持有人在流通的单位公允价值。除了在2012年为筹资收购Kedah Malls计划而发行8千万个新单位所产生的稀释冲击,贺达在2013年末的闭市价格是每单位1.50令吉,从年头的1.46令吉大约扬升了2.7%。

倘若你是在2013年初,以1.46令吉的价格投资在贺达的产托单位,并持续持有到年末,那么你将可以获得4次的派息,总额为每单位10.5仙,也代表着7.0%的股息回酬率(根据2013年12月31日的闭市价格1.50令吉来计算),以及2.7%的单位价格资本赚幅(根据初次投资买入价格1.46令吉来计算)。你在贺达的2013财政年全面回酬估计是9.7%。

在2013年末,贺达单位比马来西亚政府10年债券的回酬率高282个基点, 而2012年比大马政府债券的回酬率是高376个基点。回酬率减低了94个基点,主要是由于大马政府债券回酬率增加了75个基点至4.2%。

在2012年5月,隔夜政策利率 (OPR)调整上扬25个基点至3%后就维持至今不变。许多人都在关注,马来西亚中央银行(马央行)可能会调高利率而推高债券的回酬率,而进一步减低回酬率差别。目前为止,虽然全球经济已经改善,马央行还是选择消化调低利率的压力。马央行必须谨慎处理调高利率的课题,避免会对物价造成上涨而冲击家庭收入。

2013年的融资计划

贺达的融资是从 Al-Murabahah 的透支便利获取,共分为4批,总额为1亿8千400万令吉,1亿5千万令吉,5千430万令吉和3千280万令吉,到期日分别是2016年,2018年,2016年和2016年。除此,贺达还有2015年到期的1千500万令吉定期贷款。贺达在2013财政年的资产负债比率为40.2%(2012财政年为42%)有了改善,这处于当局设定50%上限的范围内,而加权平均融资成本维持在4.6%。虽然融资成本增加19%,但租金营业额所增加已足以覆盖所上扬的融资成本。

作为一项预防进一步加息的举措,董事局已决定通过一个伊斯兰收益率掉期(“IPRS”)工具,从借贷总额4亿3千600万令吉中对冲约42%,有关5年的IPRS利率定为4.85%。

资产组合表现

贺达的资产组合包括梳邦再也的首邦百利广场,马六甲的皇冠百利广场,麻坡的威德百利广场,双溪大年的中环广场和居林的新世纪广场。这些资产业服务的人群超过250万人口。这些购物广场都坐落于人口相对密集的区域,不但吸引忠诚的当地顾客,同时也吸引了各个阶层的外来访客。因此,贺达的资产业汇集了超过500家从时装到娱乐等相关行业的租户。

购物中心管理经验

贺达的座右铭是“创建社会人士爱购物的地点”,而经营模式则采用国际标准的最佳方案。我们的团队通过各种途径,不断研究及检讨世界最好的实践方式,应用在我们的营运。

多年来,其中一个改变就是把购物中心转化为公共场所。全球的购物中心持续突显为“一个聚集会面的地点”。我们的整体策略是偏重于确保贺达的产业成为公众聚会的主要中心点。

让我们来检视我们的资产组合策略在2013年的表现,如下:

首邦百利广场的挑战与机会

今年我们的旗舰商场,首邦百利广场迈入成立25周年的里程碑,它是马来西亚其中一间历史最久的购物中心,25年后依旧屹立在首邦再也社区的心脏地带。我们那些在80年代出生的顾客群,如今都进入成年期。我们深深明白与顾客群一起成长的重要性,同样重要的是要和随后出生的新时代接轨。零售商和顾客的了解与互动,是首邦百利广场维持市场地位之重要因素。

管理团队一直不断在寻找符合我们形象的品牌商和零售商,并投入了大量的市场调研,跟踪人口趋势变化和市场偏好,以确保我们的租户组合保持时尚。从我们的观察,客户的反馈,租户的分析和营销计划收集到的信息,有助于我们制定策略,每天让我们的商场一个更好的地方让我们的客户购物,享受和用餐。我们非常感谢客户的反馈,想让客户知道 - “我们在聆听”。

我们根据反馈,引进了崭新的服装趋势,最新的保健与美容,儿童学习中心,还有更多吸引人的餐饮业品牌如Pastryville 和 Komugi。著名品牌Swensen's 对他们的餐厅进行大型的装修改造,并且推出全新的餐饮概念。他们传统的美食是不同口味的冰淇淋为主打,现在则在菜单上推出美国式的著名餐饮美食。

随着市场竞争不断加剧,我们有必要不断精进,并加强与零售商的合作伙伴关系,以实现共同的成功理念。购物中心是不断变化的产业,因此零售商和资产管理公司必须与时并进。我们管理层团队努力向我们的零售商介绍最新的商店设计与概念,分享行业知识,并鼓励租户增加规范来保持水准。

首邦百利广场的出租率是百分之百。2013年也呈现出稳健的租金调升。首邦百利广场来年将迎来重大挑战,这是因为有大批租户的合约将到期和更新。然而,我们视此改变为整体向好的机会。过去一些具有良好潜能的零售商曾向我们寻求进驻商场,但我们却苦于无法为他们提供零售空间。如今,却是一个重新铺排和向上提升的好时机。

皇冠百利广场的蒂固地位

位于马六甲市中心的皇冠百利广场,在1994年开业时被定位为马六甲市第一家区域性的购物商场。至今,皇冠百利广场依旧是马六甲历史古城游客聚集的主要购物地点。在该区域还有多家商场,如英雄广场和Hatten City购物中心,由于彼此距离相近,形成了一个著名的零售业核心,特别是对游客而言。

在2013财政年, 皇冠百利广场的出租率达到最高纪录的97.8%,相对于2012财政年为96.7%。在本财政年, 它还享有良好的租金,从而固守皇冠百利广场作为马六甲本地人和外国游客最喜爱的购物目的地。

皇冠百利广场平稳地吸引国内和国际高水准品牌的租户入驻。Kaison和大众书局是皇冠百利广场的最新迷你旗舰。Kaison是新的家居设计品牌,有望进一步补充和加强皇冠百利广场零售组合的良好平衡。

在2014年,皇冠百利广场的下一个详细规划及资产强化计划(AEI),我们建议把目前只有四个屏幕的戏院,增加到十个屏幕,使总座位可以增加到1680个。我们预计戏院扩充计划可以在2015年首季竣工和全面作业。预计10个屏幕的影院会带动皇冠百利广场有类似2012年MBO电影院进驻首邦百利广场所带来的积极影响。我们的策略是带动更多顾客人潮到二楼,希望可以因此改善二楼戏院周边商店租金调升率的空间。

处于领先地位的麻坡威德百利广场

威德百利广场是坐落于麻坡商贸中心内的一座综合零售广场,由于它处于一个得天独厚的位置,威德百利广场成为麻坡唯一吸引人潮的购物商场。在2013年,威德百利广场再一年取得健康的租金调升,而出租率依旧保持在96.8%的高位,反映了它在该地零售市场的领先地位。在2013年,我们的四大租户之一,环球购物中心正进行大规模的整修,为他们的客户提供更高的购物乐趣,以及提升他们在威德百利广场内的地位。

众人的误解是认为国际零售商不会在较抵消费力的小城镇里成功。 不过,贺达却成功的为威德百利广场引进了一系列的国际与国内品牌,如Hush Puppies, Polo Haus, Sushi King 和Baskin Robbins。 贺达也准备把这良好策略在Kedah Malls里执行。

贺达吉打州的商场—中环广场和新世纪广场

上述两家吉打州的商场在2012年10月份完成收购,两家购物商场分别坐落于双溪大年和居林的人口聚集地。透过我们的详细规划及资产强化计划(AEI),收购吉打州商场的投资具有价值创造的机会,符合我们的资产收购的投资策略。

双溪大年位于槟城州以北35公里处,是一个拥有超过40万人口的蓬勃发展城镇。双溪大年也邻近着许多工业区,如 Gurun。双溪大年的零售市场竞争激烈,镇内近年来设立了多家购物中心和霸级市场。最新进驻的 Amanjaya 购物中心,位于新世界广场以北约20分钟车程的地方。

居林高科技工业园取得相当的成功,许多全球最大的高科技公司如 Intel,Fuji, Ranbaxy 和 First Solar 都进驻当地。在居林,中环广场成为这个人口超过25万人城镇内唯一的大型购物商场,最接近的主要竞争者是位于临近城镇大山脚的大山脚高峰广场。中环广场在2009年开始营业,自此为当地吸引更多商业发展计划。

贺达把管理零售商场的丰富经验带到吉打州这两座相邻的商场。即使是最好的商场也需要持续精进保持优势。把零售商多元化,是管理购物商场成功的一个关键因素。2013年对我们团队是一个忙碌的年份,我们决定把吉打州购物商场在中长期发展为一个最佳的产业地点。

凭着我们运用国际最佳实践方法来对购物商场的多元配搭设计和管理的经验,我们主要的动机是要确保这两座吉打州的购物商场符合购物者的需求。随着对购物商场的外部面貌和室内设计进行整修翻新后,已经使中环广场能够和双溪大年其他新颖的购物商场并驾齐驱。

一如计划,中环广场的资产提升工程正在如火如荼进行着,我们预期可以在2014财政年尾竣工。我们的详细规划及资产强化计划(AEI)正顺利进行,对商场的日常运作影响也减至最低。我们的重整活动是让我们有机会引入新的本地和国际连锁商户,以取代现有一些缺乏知名度的租户。我们正全心全意执行着中环广场的转型计划,期待能够在未来取得跃进提升。

在2014年第三季完成对中环广场的再发展计划后,新世纪广场将是我们的详细规划及资产强化计划(AEI)的下一个焦点。这意味着,我们没浪费任何时间, 进行租户多元化的进程。令人激励的是,新世纪广场在2013财政年的租金调升率取得一如预期的双位数增长。新世纪广场的出租率也从刚收购时的76.7%,飙升到2013财政年底的93.7% 。

贺达也意识到自己作为一个有良好零售概念的企业,有责任培育和发展良好的零售理念,能够为我们的顾客提供独特的购物体验。我们拥有一个企业孵化器系统,这是贺达可以随时吸引新的业务合作伙伴的原因之一。我们将会在吉打州的购物广场引入我们这方面的优势。

我们的企业孵化器系统涉及零售商业单位(RMU)或流动摊位,以及较大的独立柜台(SAC)。这些零售模式,比租用较大更固定的零售商店相对便宜。因此,那些只有较少成立资本的企业,可以透过这样的模式来推动他们的零售概念,一旦成功了,可应用他们的经验来扩大经营模式。

潜在收购的最新进展

在2013年,我们致力发展Kedah Malls,所以没有其他重要的收购计划。 尽管如此,我们将继续探索其他具收购潜力的目标。在压缩资本化比率的其间,我们的扩张模式应采取主动及抓紧机会,我们的目标是那些能够提供产业收益率及增值潜力高的产业。

产业投资信托基金的独特之处就是,未来的任何收购建议会以外来资金如发行附加单位与借贷。这是因为至少90%的内部资金需分配给基金单位持有者,以享受政府准予的税务优惠。基于贺达目前的交易价格区间,还是在净有形资产之上,综合可负担的银行融资,我们有信心未来有能力进行财务融资,以进行更多收购。

致谢

谨此代表董事局,我要感谢贺达的队伍所作出的贡献和竭诚努力。我们也很感谢零售商,租户和商业伙伴。你们无私的奉献和支持,确保了贺达继续成为投资者一个可抗风险,安全及优先的投资。

Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid
主席兼首席執行長